保障性住房政策对炒房的影响(国家出台防止炒房的政策)

2021年4月30日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议对房地产强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

共有产权住房的落户入学政策跟商品住房完全一样，刚刚又宣布可以出租，只是位置大多偏僻又基本是期房，所以对遏制炒房的作用基本局限在郊区范围，也确实起到了有效的作用。比如北京炒房基本都是城六区。而郊区的房价基本平稳甚至下跌。

所以，防止炒作学区房尤其炒作核心区的房产的重担就落在了保障性租赁住房身上。

保障性租赁住房基本主要两类，一种是集体建设用地建造保障性租赁住房，另一种就是存量的闲置或者低效的商办类房产改造成租赁住房。这两类都是城市中心地段，有效补充了核心区域的保障性租赁住房的数量。比如位于北京三环内的分钟寺万科泊寓项目，在去年疫情时入市，短短几天就租罄满房。

那么，保障性租赁住房能不能遏制住炒房，能不能促进房地产市场平稳健康发展。我们知道，中国房地产市场就是政策市场，政策就是关键，我们就看看哪些政策来了。

2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。2021年7月7日，国务院新闻办公室举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长倪虹和住建部相关部门负责人介绍了加快发展保障性租赁住房的相关情况并答记者问。《意见》第一次明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体住房保障体系顶层设计。

（一）三大保障性住房的不同之处：

公租房主要是政府投资建设、持有和运营，需要政府全额投入并且投资巨大；

共有产权住房是政府和个人共同持有，政府份额主要是靠土地出让金的阶段性让利来实现，满足自住家庭，同时可以出租，租金按照比例分摊。出售也是按照盈价按比例分摊；

保障性租赁住房则主要由非政府的社会资本建设、持有和运营，政府主要是通过优惠的土地、金融、财税等政策减免，鼓励社会资本和闲置、低效土地资源和存量非住宅改造成保障租赁房建设和运营。尤其闲置商办用房改建，能很短时间入市，迅速增加保障性租赁住房房源。

（二）租购同权政策持续跟上。

既然为了年轻人能够在大城市里生活，那就必须要保障他们在城市里的基本权利。所以租购同权政策必须被落实，这一政策在共租房跟共有产权房已经落地，就差保障性租赁住房的政策落地。而之所以称为保障性租赁住房，跟普通租赁住房的区别就是保障性这几个字，也就是要保障年轻家庭的民生保障属性。

（三）保障性租赁住房对房价的影响。

保障性租赁住房跟普通商品住房在居住环节完全一致，而最大区别就是转让环节，保障性租赁住房只能自住不能转让，注定解决的是刚需家庭的真实自住需求，而不能有享受转让的溢价。

具体案例来讲，如果买房和租房都能上学，按照多校划片的原则都可以参加多校划片，那么多数人会选择买房还是租房呐。

如果多数人选择买房，那么肯定会房价肯定继续上涨，如果多数人选择租房，那么就是租金上涨。

当租金回报率的比例落在4%左右的时候，就保证了买房跟租房的收益率基本相同。也就是买房花100万，而租房每年4万的时候，就让租房跟买房基本达到平衡，因为房价涨了，那么买房需求就转换到租房，如果房价跌了，那么租房需求就转化为买房需求。

这个时候，房价的泡沫就彻底消除，房地产市场就能保持平稳健康发展。