武汉作为长江中游城市群的领头城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，对周边城市人口的吸附力一直较强，近年来更是在户籍政策放宽的利好下实现了人口的快速增长。根据第七次人口普查，武汉2020年的流动人口为394.54万人，与 2010 年第六次全国人口普查相比，十年间流动人口增加 129.70万人，增长48.97%。与此同时，武汉科教资源丰富，2020年武汉在校大学生数量为139.9万，且呈现逐年递增态势，每年高校毕业生人数超30万人。
随着流动人口及高校毕业生留汉人数的上升，城市未来租赁需求将不断上涨。为缓解新市民和新青年住房困难，武汉市将在“十四五”期间，计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间），其中今明两年建设筹集6万余套（间）。
多维政策支持，促租赁行业发展
武汉作为首批住房租赁市场试点城市，从土地支持、财政支持、金融支持、税费支持、优化审批流程等多维度支持保障性租赁住房建设。2021年以来，政策侧重点在“租赁供应”和“市场监管”方面。
在租赁供应上，协调规划部门单列租赁住房用地计划，加大在产业、交通及商业配套完善的区域的土地供应；
另一方面，积极盘活存量用地，明确“十四五”发展目标；
在市场监管上，规范住房租赁企业经营行为，保障住房租赁当事人合法权益，具体在主体登记管理、存量房屋改造改建、房源发布、网签备案、资金监管、纠纷调处、联合监管、租金价格指导等方面做了相关规定。
表：武汉保障性租赁住房部分政策梳理
资料来源：公开资料整理
多方式筹集租赁房源，国资国企引领作用凸显
武汉发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》支持集体用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、城中村改造的产业用地等方式进行保障性租赁住房建设，同时要求，武汉中心城区新建商品房按6%配建保障性租赁住房。
从2018年—至今租赁用地拿地企业来看，租赁建面TOP5企业均为国企。其中武汉临空港投资集团有限公司拿地建面达35万㎡，位居规模第一，其次武汉经开投资有限公司拿地建面31万㎡，位居规模第二。若按每套建面60㎡计算，Top5企业预计未来可提供1.7万套租赁住房。
武汉临空港拥有网络安全和大数据、新型显示、智能制造和大健康四大千亿产业，武汉经开拥有万亿级汽车产业集群、千亿级新能源产业集群、千亿级新材料产业集群、千亿级高端建筑产业集群。作为武汉产业发展的两大核心区域，政府加大在此区域的租赁用地供应，可有效促进职住平衡，从而为产业发展赋能。
近年，国资国企的引领和带动作用愈发显现。国资国企在租赁土地端具备绝对优势，一方面，在探索租赁用地建设大型租赁社区的过程中，国企能发挥资源配置和协调的作用；另一方面，对于天然具有保障性、民生性的租赁住房领域，国企主导有利于保障“租购并举”的落地，降低市场中各类因素的扰动。
2018年—至今武汉招拍挂租赁用地拿地建面TOP5企业
数据来源：CRIC城市租售系统
长租市场区域分化，头部企业效应明显
从武汉目前开业的长租公寓来看，长租市场区域分化。据统计，武汉四区（洪山区、江汉区、江夏区、武昌区）承接了全市长租市场超7成的租赁需求。
数据来源：CRIC城市租售系统
从企业来看，头部企业效应明显，重资产模式有优势。TOP10集中式公寓中全国化布局企业市场份额占比较高，约占86%，行业集中度进一步提升。
其中，龙湖冠寓占TOP10开业规模的46%，其次之寓作为区属国企湖北省科技投资集团旗下的长租公寓品牌，在长租公寓定制开发上，之寓已形成集规划、建设、招商、服务于一体的产业模式，开业规模达3448间，位居第二。
从产品来看，武汉市集中式公寓产品多元化趋势不明显，95%产品为白领公寓，高端服务式公寓和蓝领公寓目前市场上较少。
表：武汉集中式公寓开业规模TOP10
数据来源：CRIC城市租售系统
总 结
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