调查结果显示：1月-10月份，我市房地产开发投资回落，施工规模减缓，销售面积增加，价格基本稳定，但库存压力依然较大，消化周期超过一年，化解库存仍需加力。
我市房地产行业经营特点
开发投资下降。自2015年2月到2016年5月份后，受基数过大影响，全市房地产开发投资一改增长势头，掉头向下，出现了商品房销售、商品房施工面积以及本年新开工面积增速全面趋缓迹象。1月-10月份，全市完成房地产投资81.77亿元，同比下降6.6%。
施工增速减缓。今年1月-10月份，全市施工面积达到1110.25万平方米，同比增长12%。其中，住宅施工面积797.8万平方米，增长12%，比1-5月份回落14个百分点。房屋新开工面积195.75万平方米，同比下降43.4%，比1-5月份回落7.8个百分点。
竣工面积增加。今年1月-10月份，全市完成房屋竣工面积119.4万平方米，同比增长8.9%。
销售面积增加。今年1月-10月份，全市商品房销售面积108.6万平方米，同比增长10.6%。
房价稳中略升。根据市统计局统计资料：1月-10月份，全市房地产开发企业商品房均价约为4261元/㎡，比去年同期每平方米增加368元，上涨9.5%。
部分企业库存压力较大。据市统计局统计，截至10月底，全市商品房库存面积149.77万平方米，比去年年底增加6.6万平方米。据住建部门测算，全市房地产库存消化周期14.8个月，较去年年底增加0.6个月，总体看处于可控范围。
消化库存的情况及措施
化解房地产库存工作涉及面广、难度较大，需要政府有关部门和房地产企业通力协作。从专项调查结果看，我市政府有关部门和企业均采取诸多措施，狠抓落实，取得一定成效。
从政府部门看，主要采取十项措施加以推进。一是根据国家和省政府相关政策，结合实际，制定印发《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的实施意见》和《关于加快化解房地产库存的实施意见》，提出拓宽房地产去库存渠道，健全完善相关配套政策措施，推进房地产供给侧结构性改革，力争利用3年左右的时间，全面完成全市房地产去库存任务。二是采取政府统一购买、政府搭建平台居民自愿购买、纯货币安置三种方式，确保货币化安置比例不低于50%,全市6000套棚改货币化安置任务，目前已开工2179套。三是市住建局会同财政部门组织有关人员赴购房补贴工作开展较好的晋中市、忻州市、运城市学习借鉴先进经验和成功做法，并结合我市实际，起草了农民工购房补贴配套的《实施细则》报市政府，确保完成化解房地产库存目标任务。四是全面推行居住证制度，引导和鼓励非本市户籍人员购买商品住房。打通商品房和公租房供需通道，不再新建公租房。严格落实支持住房消费的金融和税收政策。五是引导房地产开发企业以租赁方式将商品住房推向市场。由单一销售向以租代售、租售并举模式转变，允许将商业用房改建为租赁住房。六是引导帮助企业将现有库存房调整为文化、旅游、健身、养老、公寓等跨界地产。七是引导房地产开发企业适当降低房价，鼓励房地产开发企业调整营销策略，对带头落实国家政策、降低商品房价格的建议政府给予奖励。八是推动房地产开发企业兼并重组，在资质审批、市场管理等方面积极支持房地产开发企业通过强强联合，壮大企业实力，增强去库存能力。九是强化房地产市场调控管理。加强房地产市场监测分析，强化房地产信息动态监测，及时采取措施化解各种矛盾和问题。十是加大公共服务设施建设力度。在新建商品房集中区域，采取多种方式规划建设小学、初中等教育设施，加快推进公交、道路、市政等配套建设。
从企业部门看，据调查，10户房地产企业为减轻库存压力，缩短库存消化时间，均根据本企业实际出台了多项措施。主要有加大宣传力度，在“五一”、端午、国庆等节假日举办各种促销活动，举办大型感恩回赠宣传活动，赠送加油卡、金条等物品;实施老带新策略，加大老带新客户的奖励力度，限期免费停车和减免物业费、赠送老业主生日蛋糕，举办家装讲座，免费装修设计，优惠折扣家装建材等奖励制度;实施团购和特价房销售则策略;加强企业营销队伍管理，引进外来管理人员，从团队打造和内部素质上提高竞争力;与金融机构协商，提高贷款授信审批效率，及时发放贷款;下调部分商品房销售价格，针对顶层、大户型和位置差等情况下调售价，实施限时折扣营销策略等。
去库存存在的问题
从宏观角度来看，近年施工面积增加较快。据住建部门资料，2012年以来，我市房地产市场发展迅猛，相继开工建设了一大批项目。这些项目现已进入竣工高峰期，平均每个月竣工面积都在30万平方米以上。同时今年1月-10月份房地产开发企业房屋施工面积1110.3万平方米，新开工面积195.7万平方米，部分项目按照正常进度明后年进入竣工或预售期，形成新的库存面积在1250万平方米以上。
城中村改造形成新的库存。住建部门资料显示，今年我市区城中村改造将拆迁9027户，拆迁面积328.54万平方米，还迁面积334.38万平方米，按每套住房100平方米计算，每户平均还迁3.7套住房，按每户1.7套住房进入市场买卖，预计将有153.459万平方米进入房地产市场。而拆迁后可用于开发的用地面积224.65万平方米，按3.0的容积率计算，可建设673.95万平方米的商品房，扣除还迁面积外，还将形成新的库存339.57万平方米。
刚性需求释放不足。据住建部门测算，按照我市城镇年均增加10万人，未来5年将新增城镇人口50万人，按人均刚需30平方米计算，未来5年将有1500万平方米的住房刚性需求。但由于目前经济增长放缓，居民收入满足不了购房需求，形不成住房购买力。
二手房市场滞后。住建部门资料显示，目前我市区约有950万平方米的“二手房”，由于土地性质属划拨，难以补交土地出让金，导致无法办理交易登记，成为去库存的一个瓶颈。
从企业微观角度看，据调查，10户企业反映的制约因素或问题主要有房地产企业取地成本较高，房价和成本下调困难，致使库存化解缓慢;土地供给过多，地价高税率高，楼盘周边配套设施滞后;公积金大贷款新政出台后，对公积金贷款客户产生一定影响;待售房户型和楼层选择面窄;经济大环境不好，人们购房需求下降，投资房地产的人减少;商品房存量多、需求少，改善需求不足，刚性需求增长缓慢。
几点建议
加快政府相关政策落实。一是加力推进棚改货币化安置。坚持“政府主导、群众自愿、让利于民”的原则，加大工作力度，确保完成2016年货币化安置不低于50%的目标。二是实施督查和落实机制。在市政府的统一领导下，协调发改、规划、财政、土地、公安等部门落实化解房地产库存的各项措施，加大督导检查力度。三是加强房地产市场舆论引导。坚持正确舆论导向，切实加大房地产市场调控政策的宣传力度，引导社会合理消费，努力营造促进房地产市场平稳健康发展的良好氛围。
加大宏观调控力度。针对待售房面积增加过快的实际，应在住房供给过剩的县(市、区)，严格控制房地产用地供给量，依法合理调整未开发房地产用地的用途，把牢土地供应的“闸口”，减缓新增面积压力。
实施房企兼并转型，提高集中度。房企实施兼并重组和转型升级是化解房地产库存的有效途径。当前，商品房滞销的企业主要是规模小、开发成本高和产品缺乏附加值、降价销售仍无人接盘的企业。通过大型兼并小微企业实现转型升级来降低成本，提高品质和竞争力。
加大宣传和促销力度。房地产企业应在确定合理利润空间、回收成本的前提下，采取切实可行的举措，针对企业库存商品房实际特点，因企制宜，一企一策，加大宣传和营销策略的创新力度，积极落实政府相关部门的扶持政策，多措并举，狠抓落实，强化服务，加快消化现有库存，实现企业良性发展。
改革供给侧结构。针对目前商品房库存压力大、刚性需求释放不足、适销对路产品结构不合理等问题，房地产开发企业应加强市场研究，满足不同需求层次，尤其是针对中等收入以下客户需求的实用性小户型的购房意愿，进一步改善供给与需求的高效对接水平。 （张灵龙）
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