房地产回迁房的税收政策(房地产企业回迁安置房税收规定)

本文所指的回迁房，特指国有土地上房屋征收中作为补偿的产权调换房屋。

经历过城市房屋拆迁的朋友都知道，政府在决定征收我们的房屋后，会与我们协商补偿金额和补偿方式，补偿方式有货币补偿、房屋产权调换两种。回迁房因其政策性，被征收人的购买价格通常远低于市场价，再加上我国房地产市场价格的持续走高、物价上涨导致货币贬值等因素，如果不考虑回迁房工期、产权、质量等风险，为保值增值和利益最大化，很多人都选择了房屋产权调换这一补偿方式。

房屋产权调换的通常的程序，是征收部门按照补偿安置方案，对我们被拆迁的房屋价值进行评估，然后与我们协商补偿金额，一般为房屋评估价加上搬迁及临时安置补偿、停产停业补偿、其他补助和奖励。如果我们选择了房屋产权调换作为补偿方式，首先要计算出我们这一户按补偿方案可以获得多大安置面积，如果我们选择了大于该面积的回迁房，在该面积内的价格按补偿方案的政策价，当然大多数会允许超出的一定比例内也可按政策价，之外的按市场价。然后，用补偿金额与我们购买回迁房价格进行核减，多退少补。

我们回迁房领钥匙的时候，开发商一般要收取一些费用，声称是预收代办房本的税款，或者我们自己办理回迁房不动产权证时，不动产登记部门会让我们先去税务部门缴纳契税。那么，这笔税款的交纳到底有没有依据？我们应该不应该交纳？

我国的征收补偿免税政策，由来已久。早在1997年10月1日，财政部《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条就规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。随后，各省级人民政府在短时间内相继出台了《〈中华人民共和国契税暂行条例〉实施办法》、《契税实施办法》、《契税暂行办法》、《契税管理规定》等地方政府规章，其中大部分规章对国家征用占用土地，重新承受房屋土地的，作出减征免征规定。

之后，2005年3月22日，财政部与国家税务总局联合作出《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，明确规定拆迁补偿款免征个人所得税；因拆迁重新购置住房的，对成交价格相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超过部分征收契税。其中关于重购住房契税的规定，于2012年12月6日被两部委《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》废止，除了对原规定的重申，新规定对产权调换房屋作出了相对免征契税的规定，具体是“居民因个人房屋被征收选择产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳差价的，对差价部分按规定征收契税”。

2020年8月11日发布、将于今年9月1日生效的《中华人民共和国契税法》将上述问题上升到法律高度。该法第七条规定，省、自治区、直辖市对于土地房屋被人民政府征收、征用，重新承受土地房屋权属的，可以决定免征或减征契税。这与财政部1997年的规定如出一辙。

《契税法》生效后，回迁房究竟还能不能像过去一样，享受在补偿款范围内的免税政策，还要看各省将来自己制定的规定。其中西藏、贵州、湖南、山东、内蒙古、天津、宁夏的人大常委会均已作出决定，以地方性法规的形式，延续了两部委的免税政策。我们有理由相信，其他省市自治区也将延续这一免税政策，最大程度保护被征收人的利益。

综上所述，国有土地上房屋被征收拆迁的，补偿款不扣税；用补偿款买房的、选择回迁房的也不用交税，但成交价多于补偿款的部分要交税。