日本二手房交易税费计算器(二手房过户费计算器)

文 |浙商证券首席经济学家 李超 / 张浩

正 文

日本房地产税体系庞大，保有环节房地产交易税税仅有固定资产税和都市计划税。从全球范围来看，房地产税历史悠久，各国的房地产税在征税范畴、计价基础、主体等方面有诸多不同，广义房地产税是房地产业各个环节所涉税收的总和，即在开发、流转和保有等环节征收的房地产税。日本房地产税体系即使如此，对房交易地产在多个环节征税，比如在新建、增建、改建时需要缴纳不动产取得税、印花税、消费税等，在出售时缴过户纳转让所得税、住民税，房屋登记时缴纳登记税等等。近期市场热议的房地产税并非广义房地产税，特指保有环节的房地产税。未来我国出台新政增加房地产税试点范围，也特指保有环节的房地产税。日本保有环节的房地产税仅有两种，固定资产税和都市计划税。我们认为，在锚定保有环节房地产税后，参考日本的相关税收经验有助于推动我国房地产税的落地。

日本房地产税采取存量计征、比例税率，实际缴税额需要计税基础和减免因素。日本房地产税对土地、房屋采取存量计征方式，“存量”基本涵盖了全部土地、房屋，土地包括水田、旱田、住宅地、矿泉地、池沼、山林、牧场、原野以及其他种类，房屋则包括住宅、店铺、工厂、仓库等。房地产税的纳税人是每年1月1日作为土地、房屋所有者登费记在册的居民；房地产税一个财政年度分四期缴税，分别在2月、6月、9月和12月。日本房地产税实际缴纳税额需要考虑三要素：1）税率；2）房地产税计税基础；3）减免额。首先，日本房地产税采用以比过户例税率，固定资产税的标准税率是1.4％，都市计划税的税率是0.3％。其次，计税基础是房屋和土地在课税台账中登记的价格，土地、房屋的价格是每三年重新评估一次用于计算房地产税。其三，减免条件有两类，一方面是普适性的税费免税点，一个居民在市交易税町二手房村的各个区域二手房内拥有一定的房地产税免税额度，土地和房屋分别为30万和20万日元；另一方面根据属地差异、个体差异等存在于一定的特殊减免，比如由于房价过快上涨导致的房地产税增长过快可以减免一定税负，对小规模非住宅用地的房地产税进行减免，对待拆除的老旧小区、危房等减免，同时新建住宅、现有住宅翻新改造等也会有相应的减免。综上，日本纳税人实缴的房地产税可以通过以下两个公式计算得到：

日本房地产税：重在填补地方财源，服务地方公共支出

日本房地产税调节作用有限，房地产市场变化更多受经济发展阶段、人口、货币政策影响。我们认为，日本房地产税的调节作用有限，一方面是现有房地产税更多发挥财政性作用，用税费于补充市町村政府税源。历史上日本曾出台过两个税种用于发挥调节作用，但均已经暂停征收，第一个是特别土地保有税，1973年开征，2003年停征，属于市町村税，在于抑制空置土地的持有；第二个是地价税，1991年开征，隶属国税，征税目的是针对20世纪80年代末的泡沫经济盛行、地价飞涨，试图通过对土地所有者征税来弱化土地所有者的土地财富概念，加强土地流动，提高土地利用效率，1998年停征。

日本房地产税对我国有何借鉴意义？

日本房地产税对我国有何借鉴作用？我们认为调节作用可供交易借鉴的意义有限，财政性作用方面，日本房地产税有助于我国房地产税体系的建立，特别是税目设置、调动地方积极性、针对性增加减免措施。

日本房地产税的调节作用借鉴意义有限，主因在于三个方面：其一，中日房地产税设立的初衷不同，日本保有环节房地产税重在补充市町村政府财力，而我国房地产税虽然也被视为地方税，但更多是基于配合房地产宏观调控，作为服务于房地产长效机制的一揽子政策工具之一，我国更侧重房地产税的调节作用。其二，计算器中日房地产市场发展阶段不同，日本房地产市场在20世纪90年代后进入长期低迷阶段，而我国房地产市场发展仍处于成长期，配合居民收入改善和城镇化带来的刚需和改善性需求仍强，扩大费供给的必要性较高，特别是一二线城市。第三，房地产对中日经济的影响不同，日日本本作为发达经济体一直以来消费和技术进步驱动经济增长，而房地产是驱动我国经济增长的重要基础，考虑直接影响和上下游间接影响，对我国经济增长起决定性作用。综合来看日本房地产税的调节作用对我国借鉴意义有限。

日本房地产税征管对我国财税改革有一定借鉴意义，我们认为主要反映在以下三个方面：

发挥地方积极性，因地制宜地推进房地产税发挥作用。日本与我国一样采用单一制政体，立法权在中央，在房地产税领域，日本中央政府给予了地方政府的自主权，特别是减免措施、税率、应税基础等方面，这有助于调动地方政府积极性，进而因地制宜地推进本区域城市发展和公共财政发挥作用。我们认为，当前我国实施因城施策的房地产调控政策，在房地产税推进过程中给予地方政府一定自主权，特别是在征税范围、减免条件、计税基础等方面，此举既有助于提升地方政府积极性，又与房地产的宏观调控机制相吻合，有助于更好地发挥房地产税的调节作用，促进房地产市场平稳运行。

完善多环节房地产税体系，完善减免体系，更好地发挥税收调节作用。我们认为，日本房地产税的税目设立和减免体系对我国有一定的借鉴意义。一方面，日本房地产税体系庞杂，征税环节多且税目丰富，各计算器税目可以有针对性地发挥作用。考虑房地产是我国支柱型产业，保有环节房地产税扩大试点推进，未来房地产税征收环节或存在增加的可能性，比如在租赁、增值收益等方面推进。另一方面，日本保有环节房地产税有丰富的减免措施，如在房屋建设属性、房屋面积、房屋类型等方面有不同减免设置，能够更好地发挥房地产税的调节作用，避免纳税人承担超过自身应纳税标准的税负。从我国角度来看，也是如此，在共同富裕的大背景下，房地产税扮演了重要调节作用，我们认为应合理建立各类减免措施，减轻中日本低收入人群和存量财富较少家庭的实际税负，针对性的调节高收入人群和财富多家庭的房地产税，更好地发挥税收的再分配作用，促进共同富裕。

本文源自金融界网