「观点」货币化思维：对中国房地产和楼市未来趋势的启示和影响

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百二十四期（NO.224）

专栏内容提要：

深度思考：经济货币化的环境中，中国房地产和楼市将何去何从？

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

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今天这篇文章，需要有一定的经济学基础和逻辑认知能力。

2020年扑朔迷离的经济形势下，中国的房价和未来楼市将有什么样的变化和趋势？

本文将从体系完整的经济学理论入手，进行缜密的逻辑推演和讨论，对未来中国的房产价格，作出理性预判。

基础认知：什么是货币化思维？

货币这个词，比较专业化和生硬：

货币（Currency，CCY）是度量价格的工具、购买货物的媒介、保存财富的手段，是财产的所有者与市场关于交换权的契约，本质上是所有者之间的约定。

如果用接地气的概念来说明，那就是钱，

没错，就是大家每天生活都接触到的各种形式的钱，就是货币。

不管是银行卡上的存款，信用卡的可用额度，还是支付宝和微信里面的余额，甚至是在主流群体中正在逐渐消失的现金钞票，都是货币。

而货币化，就是一种经济发展过程中，货币的作用和影响力，产生变化的过程。

货币化率，即社会的货币化程度，是指一定经济范围内通过货币进行商品与服务交换的价值占国民生产总值的比重。也叫马歇尔K值。

关于货币化，会产生哪些影响？我们需要了解的，有以下几点：

1、经济的货币化程度高，意味着社会产品成为商品，其价值均通过货币来表现与衡量，商品和劳务均以货币为尺度进行分配。货币的作用范围大，推动力和调节功能强；反之亦然。

（熊猫解读：现在社会对于金钱和货币的追逐风气，还有群体对于金钱的崇拜，就是货币化程度的一种潜移默化的影响表现，很多自媒体以拜金和崇尚宣扬金钱至上的内容吸引了大量的关注和粉丝，但是并不明白他们说的不是什么高深道理，而是经济进步带来的货币化社会的必然趋势本质。）

2、商品流通需要以货币为媒介打破实物交换在时间、空间和对象上的限制，从而形成大流通、大市场；所有商品和劳务都在市场上用货币购买，可以扩大价格的覆盖面和作用场，充分发挥价格机制对生产和流通的引导、促进及调节作用；货币作用范围的扩大和功能的强化，使国家可以充分利用货币形式和货币政策对经济进行干预或宏观调节。

（熊猫解读：这里为了便于理解，给大家做一个解释，货币的核心意义，是对以物易物的交易模式的提升，而货币化的程度，就是资产金融化的过程，用钱来衡量东西的价值，为资产的流通和流动交易，提供了重要基础，货币化程度越高，市场越透明，交易活跃度越高。）

3、经济货币化的作用有以下几点：

1）可以摆脱自从金本位时代以来以黄金作为交易媒介的弊病，就是携带不方便，交易不方便的问题。

2）货币化还有一个好处就是比较容易体现各个国家货币的贬损程度，可以反映汇率。因为固定汇率在这个时代来看只有少数几个金融行业超级发达的国家才能做到。

3）货币化对国家控制金融经济政策有帮助，可以不断发行新币销毁旧币，而且可以有效的发挥货币政策的功效，比如说增发新币，可以部分刺激国民经济。

随着金融深化和货币化过程进展，发达国家的货币化率呈现倒U型，有一个峰值后再趋于平稳。

中国现阶段的货币化程度（货币化率）还处于上升阶段，高货币化率并不能说明我国的金融市场发达。

中国货币化率如此高的原因是各种生产要素资本化的过程扩大了基础货币的投放，并通过货币乘数的作用进一步放大了M2。

简单来说，就是中国的经济发展过程中，货币的流通被某些特定的资产所吸纳和固化，导致货币化率高涨，但是货币流通的消费市场却没有发生明显的通货膨胀现象，也就是物价不合常理的飞涨和各种市场乱象持续不间断的出现。

这也是在世界各国经济管理领域都通用的一种方法：在国家层面，主动引导流通货币在某一类资产上进行固化，保障市场流通的货币和生活资料的供给平衡。而这一类资产，通常被称为国家安全资产，国家核心经济支柱和货币蓄水池，是这个国家的经济重要组成部分。

世界上公认的三大货币蓄水池：中国房产，美国股票，日本债券。

但是通货膨胀是事实存在的，作为经济发展和社会进步的必然伴生物，要想固化和锁住货币的资产，必然要有一定的增长性，才能保障货币不流向市场，防止通货膨胀对于市场经济的冲击和影响。

所以大家就看到了美国15年的股票牛市（特别是2020年疫情，美国政府不惜一切手段都要维护美国股市，就能看出美国股票的资产地位。），中国15年的房地产牛市和日本最高利率的国债。

而货币化思想，就是通过货币、资产、流通、占比的关系，去挖掘和认知目标资产未来趋势和走向的一种研究方法。在中国谈经济货币化，就不得不说到中国的房产和楼市。

今天这篇文章，就要用货币化思想，去研究中国的房产，探寻和思考，中国房地产和楼市未来的发展趋势。

中国房地产和楼市中的货币化现象：

福利分房时代的结束，代表着中国房地产行业，正式进入货币化改革时代：

福利分房是中华人民共和国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在市场经济中，房屋是具有价值的，人们需要用货币去购买，交换。在计划经济中，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。

福利分房时代，中国的货币不管从数量上还是重要性上来说，和今天是无法相提并论的，在那个时代，是没有货币高度集中的蓄水池的，代表国家的国营企业，也是以基础需求为目的而生产，并没有市场经济的盈利思维和货币追逐的特征。

在那个时代，主要就是70年代到90年代末期（1998年），衡量社会财富最大的标准，就是货币持有量，那个时代最有代表的，就是“万元户”。

而对于绝大多数群体而言，货币的基本作用就是维持生活而已，钱多钱少，生活品质和社会地位其实没有多大差别，大学教授收入还比不上卖茶叶蛋的小贩，是这个时代的特征。

自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房。

1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

分配货币化，就是不再分配实物房屋，而是对应发放现金。

住房商品化就真正意味着中国房产开始进入货币化流通状态。

中国经济，从1998年开始，进入高速发展的快车道。

这个阶段，中国人尚未意识到，这即将到来的房产货币化，将会完全改写中国人对于货币的认知。

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楼市存在和火热的核心货币指标：入场门槛

从1998年福利分房政策完全结束以来，随着年轻一代日益增长的住房需求，房产的货币化程度也随之逐渐增大。

原本房子单位分配，不用担心，进而对于货币的认知还处于迟钝和相对满足的一代人，和新生代再也享受不到这个福利的年轻一代，在钱这件事上的认知，第一次产生难以跨越的鸿沟。

2000年的时候，正值婚假年龄的，正好是75-80这个年龄段的人，可以说，在买房这件事上，造就了未来家庭经济差距的关键点，就是这个时候。

既然福利货币化，分房变成公积金，想要拥有自己的房子，唯有买房一条路，购买商品房，对于那个时代对货币高度迟钝的群体来说，无疑是难以理解的，以上海为例：

2000年上海人均收入大约是1000到1500左右，中环一套90平的房子大约30万，所以房价大约是200~300个月工资。

房产资产化，第一次让中国人认识到，货币（也就是钱）有多么重要和现实。

想买房，没有钱，那就是做梦！在当时中国的经济环境之下，买房和今天的压力相比，丝毫不差。

这是中国大众第一次意识到，除了钱以外，房产也可以用来评价个人和家庭的身价了。

房子，在这个阶段，在原本的居住使用功能价值上面，诞生了“资产价值”的认知萌芽。

好在1994年全国银行就开始正式实施“住房按揭贷款”制度了，经过6年的市场检验，已经相对成熟和规范，也给那个时期的人，买房提供了一个可行的方式。

这就导致了中国第一次的买房热潮：只有首付能凑齐，才能在一个城市安家落户。

而首付，就成了这个时代的楼市门槛。

伴随着中国经济的快速增长，越来越多人的发现，要享受中国时代经济红利，和跨过这道楼市门槛的时间，密切相关，由此引发中国楼市的热潮和奠定了房产的价值体系。

伴随中国经济发展的房产货币化的实施和现实，让中国人对于个人财富和货币，有了全新的认知，当然在这个阶段的认知还很落后还比较迟钝，但是关于“身价”和货币化房产关联的思维，开始生根发芽了。

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房价和贷款：

随着房产货币化程度越来越高，伴随着中国经济的迅速发展，2000年到2010年无疑是中国经济飞速发展的10年。

最明显的特征就是，收入提高，老百姓手上的钱也越来越多了。中国流通货币数量明显增加。

但是有个经济现象就是，中国的物价水平虽然也水涨船高，但是并没有随着经济增长而影响大部分老百姓的生活，简单来说，就是工资保障吃饱吃好，衣食无忧，还是可以实现的。

至少在大范围来说是这样的，面对重大自然灾害和国内外经济环境，中国经济的稳定性和抗风险能力，有目共睹。

怎么实现的？黄金房产十年啊！

2000年到2010年房价涨了多少？伴随着对货币和生活品质的追求（其实说到底还是为了赚钱）的需求觉醒，进入2000年，买房已经不是什么新闻了。

而关于买房，最大的误区，可能都集中在房价和贷款上面了。

看懂了这两个东西，就能理解货币化对中国房产楼市的影响有多大了：

一套60万的房子，在那个时代普遍1500~2000的收入背景下，一点也不比今天轻松，但是按揭制度的存在，大概一个人存个10年能凑足首付，如果加上对象，或者头脑灵光干点副业，大概6-8年就能买上房子，首付门槛嘛，只要30%。事实上大部分白领买房，都是这个时间点，毕业后六七年，刚结婚，小孩出生前。

一线房地产贵一些，但是收入也高很多；二三线赚得少一些，不过房价也低很多。最后大概都能集中在6、7年这个时间点，不信大家看看自己周围的人。

不过这是房地产货币化背景下最初级的表现，关键是后续的连锁经济表现，更为重要：

也就是你买房后又过了一些年，你的收入慢慢上去了，房贷对你来说已经没啥压力，家里也攒了一些钱，开始有别的想法。

但是这个时候，所在城市的房价涨上去了，不光你的身价涨了，房价也涨了。

原本60万的房子，变成120万了，你又看上了一套300万的房子，光首付就要100万，如果凭手头货币来买，那就难以实现了，哪怕一个月攒一万，都需要攒个10年。问题是你之前还有套房，卖掉那套手里就有钱了，你这些年可能又攒了一些，不够的再去找同事借，如果还不够，刷几张信用卡，可能就把这100万轻松给凑出来了。也就是说，你把你的小房子卖掉，再借点，买个大点的好点的。而买你之前房子的人，正是刚毕业6、7年的小年轻。

这样就实现了一波涌动，小年轻买便宜的房子，你卖掉后买改善房，卖你房的人手里有钱又可以去买更好的房。

都是“卖掉手里房子，贷款买更好的”。

这就是中国房产流通和楼市的真实规律。

而这个规律，就揭示了中国房产和楼市中，和货币化最有关系的房价变化核心逻辑：

房地产远远不是货币蓄水池，而是货币的放大器。

说到这里，大家也就明白了那个最关键的问题了吧？

房地产的涨落，核心是“贷款政策”和“接盘侠”。如果有人买你的房子，而且贷款容易，房价就会大涨；如果贷不出来款或者没人买你房子，你就没法买别人的，交易量上不去，房价就没法涨。

决定全面货币化房产的价值表现的，就是银行贷款和首付门槛。

只要能贷到款，房产就能实现流通。

只要首付门槛能满足大多数人的条件，需求就永远不会降低。

这就是房产货币化下的核心逻辑：金融手段，让中国的房产，变成了可交易可流通，低门槛的优质资产。

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棚改：货币化安置

货币化安置，就是国家出资以现金的形式作为补偿，让拆迁居民到市场上自行购房，不受地域限制。主要针对城市棚户区改造。

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这其实，是中国房产货币化进程中，出现了购买力失衡和供给过度的综合现象，过度货币化，换个形容词，就是生产过剩，门槛过高，库存风险。

市场表现，就是消费端乏力，市场信心低迷，消费动力不足。

高库存的货币化房产，酝酿着巨大的市场风险，和生产企业库存一个效果，只要高过一定的量，就会对企业，甚至是行业，出现结构性风险。

所以才有了棚改的出现：直接干预市场，把原本问题住房直接货币化，也就是换成流通货币或对应的房票，刺激货币化房地产市场的流通性和交易积极性。

这属于短期有效，立竿见影的行政干预手段，效果有目共睹：完全激活了中国低能级城市的房产货币化进化程度，提高了全国的房产货币化程度，也同时拉高了房价……

货币化安置的比例越高，对房价的刺激和增长推动效应，越强。

在这个阶段，中国房价实现了飞跃式的突破，各地炒房团和投机行为如野火燎原一般迅速蔓延。

因为炒作牟利成风，房产在这个阶段，被普遍看做是货币盈利的道具，而货币蓄水的效果，反而被忽视。

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货币化失控：蒜你狠姜你军，飞天猪肉

和棚改相对应的，就是高压调控，中国的市场经济，属于集中力量办大事，再多的钻营取巧和套路，在高层强有力的要求下，必须执行，房价过高过快的增长，扰乱了中国市场经济秩序，于是乎，2010年全国范围的政策调控，开始陆续实施开来。

也就是2010年，猖狂流窜于全国的游资和炒房团，遭到了覆灭性打击。

限购，限贷，限外。一下子就把货币化的房产的“流通属性”限定住了，大家都知道，商品不流通，价值不会产生变化，就像缺水的北方看南方的雨，看不见摸不着，没什么意义。

刚刚才启蒙的中国资本，从楼市中抽身而出，不停的寻找下一个货币盈利的道具，就是可以囤货居奇，炒作盈利的商品。

赚过快钱的人，很难再回去老老实实从头开始积累资本了，在那个时代，借钱都要去炒作商机，是非常普遍的现象。

货币化对于任何经济体来说，都是均等的，既然房产货币化流动性被限制，那就炒其他商品。

于是，“蒜你狠”就成为了2010年中国流行的一句时髦用语。这是源于大蒜疯涨超过100倍，价格超过肉和鸡蛋的现象。

同样的例子，还有2018年房产调控升级，全国房产流动性急速下降期间，全国猪头出现疯涨的现象，都是一个意思。

所以，高房价的中国房地产，其实对于民生来说，是中国最合适的货币蓄水池，没有争议吧？

别说股票市场，从2000年到2010年，进行过股票投资和选择买房，放到今天来看结果，就完全是两种命运。

资本最为狡诈聪明，资本厌恶风险，资本永不休眠，想把资本赶到中国股市中去，在房价飞涨的背景下，按照中国股市的表现，那就是个笑话。

所以，从2010年到今天，中国房产坐实了“货币蓄水池”的定位：在缺乏投资渠道的中国环境下，这是唯一的选择。

毕竟，把资本野兽赶到市场上搞风搞雨的严重后果，谁都不愿去面对和尝试。

连生姜和猪肉都敢炒，那万一粮食，基础生活资料，被资本炒高了，那可就是民不聊生的惨状了。

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货币化思维，推演中国未来房价和楼市的几个重要趋势：

第一个趋势：中国的房地产在货币政策中的定位

中国的货币政策是什么？稳健！

也就是说，在货币化市场中，所有商品的定位，存在和交易，都要为“稳健”二字服务。

不管房产货币化程度有多高，还是要为大环境的货币政策服务，至少也不能背向而行！

大涨VS大跌，都不是健康的货币现象，和稳健政策背离。

房价涨的太快，蓄水池的水位就会快速抬升，水就是货币，一旦溢出，就会冲击经济市场。

房价不动，或者出现下跌，那通过通货膨胀带来的资金就不愿意进入这个水池，不受约束到处乱跑谋求利益，这种情况，更是危险。

所以，从货币化角度来看，结合房地产在货币政策中的核心定位蓄水池，最好的方法，就是保持温和适度的增长，对冲通胀的同时，还能持续不断的吸引资金注入。

最终表现的形式，就是房价慢涨，微涨，才能匹配房产在货币政策中的定位价值。

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第二个趋势：货币化市场的表现，决定了未来房价的方向：

中国人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“实用”，有了这个共识，开发多少就能卖掉多少，房子越多的人越爱买房子。

那为啥中国房价一直这么坚挺呢？似乎好像只涨不跌。

因为下边的这个模型：

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如果不加管控，几乎所有大家追捧的资产价格都是呈现出这个造型，一飞冲天，然后在顶部发现没人接盘再跌下来。

人类历史上频繁出现这种玩意，荷兰的郁金香，英国的南海股票，法国的国债，美国的股票，日本的房地产，都一再反复的出现了这个情况。

在中国，除了天价藏獒，还有中国股市，也验证了这个模型的规律是事实存在的。

世界上所有的泡沫资产都是这样，在别人的怀疑中上涨，大家都觉得它会继续涨的时候疯狂上涨，等到大家觉得它永远涨得时候发现资金不足，没人接盘爆掉了。

中国房价如果放任不管，毫无疑问会重走那条路，在万众瞩目中一飞冲天，最后跟日本房价一样重重摔到地板上。

那中国怎么成功避免了这一切的呢？就是抓住了资产变化的核心：从货币化资产的流通性上，实现精准调控。

每次房价大涨眼瞅要出事的时候，政府果断出台限购政策，最近的一次就在2020年深圳的715新政”，大幅收紧了贷款，提高了交易成本，限制了交易条件，就算想买房，首先就得过五关斩六将，等到了目标面前，银行再被政府“营业指导”一下，拖个几个月或者直接找个借口拒贷，结果呢？

深圳房价直接就被卡在那里了，从今以后可以预见很长一段时间里面就成了个“一字型”，也就是高位横盘了，接下来这三年里，一线房价整体肯定是一个“阴跌”或“微涨”的状态，也就是房价看着变化不大，不过想卖出去却很费劲，成交量也一直会半死不活。

也就是说，中国每次都在房价高到出事之前把房价给限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那个“房地产非常坚挺”的共识一直没有出现动摇，对于房子，永远都是“有钱就买”。

就算房产货币化了，但是不让流通，增加交易难度，让货币的力量无法施展，同时保证资产的价值（至少银行评估和市场评估是不会降，拿房产去抵押贷款还是可行的），中国的房产资产化，缺乏了流动性和交易环境，在未来，并不会不保值增值，而是这个资产价值，会越来越难变现。变现困难的资产，想暴涨暴跌，货币说了不算咯。

就像下面这张图，决定流动性的货币，还得被人管着。

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第三个趋势：货币化程度的分化，决定了未来房价的分化

货币化只有两个趋势，一个高一个低，永远不会有流通货币等同商品价值的状态存在。

如果高，那表示钱的兑换率越高，能用钱解决的问题越多，有钱人地位越高，商品流通性就越通畅。但是货币贬值的速度也越快，这也是中国最近几年从房产和楼市上表现出来的现状。

那如果是货币化低，那就是通货紧缩，钱是最值钱的，货币购买力强，但是流通性降低，商品交易活跃性和流通性随之降低，也就是常说的“危机之下，现金为王”的意思。

目前中国经济仍然处于增长的状态，经济货币化率还会不断增长，由此可以理性推断，中国的房价仍然有上升的空间，但是随着货币化率增速放缓，这个房价增长的效率也会越来越慢。

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写在最后：

通过前面这么多货币化和中国房产和楼市的深入研究，相信能坚持看到这里的各位，都应该有所感悟和认知了。

文章最后，做一下小小的总结：

1、中国的房产和楼市，不仅因为中国经济高速发展过程中和货币化环境下“长期牛市”的表现，所建立的坚定和不可动摇的市场信心，还有中国传统文化对于房子的特殊情节，可以预见的是，中国房产在金融和货币化市场中，是具备抵抗冲击和经济风险的优质资产。

因为不具备美国自由市场环境的次贷风险和日本萧条的经济条件，中国的房产可以预见的是，在未来“房价永远涨”的这个共识就在很长时间里面都不会发生改变，大部分的中国还会一直追逐房子，省吃俭用也要多买几套，这种操作反而会进一步推高房价，让所有人都受害，或者说大部分人受害，最终还是会导致中国经济出现“系统性风险”，这个趋势，非常明显，也是近些年来，关于房产和楼市的矛盾日益激烈所揭示的趋势现象。

这个世界上，人的欲望和对金钱的追逐，往往都是造成灾难的根源。

2、从中国经济货币化的现状和货币政策来看，中国未来的房价，绝对以“维稳”为主要方向。

国家会继续贯彻“房住不炒”，“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，毕竟中国的房地产货币化现实局面已经形成，如果放任流通和自由市场，继续炒下去，货币风险和经济泡沫可绝对有前车之鉴的。

但即使真要出事了，政府也有办法控制房价，毕竟只要控制住贷款，房价一点脾气都没。

所以，理性客观的使用货币化思维来看待中国房产和楼市，才能发现，中国对于经济的掌控力，才是真正保障经济环境稳定持续发展的核心力量。

相信祖国的能力，相信祖国的智慧，相信祖国的眼光。

不管中国房产货币化程度如何，在中国长远来看，房产的价值，都是值得信任和依赖的。

这就是中国经济货币化的真相，所以才有：“美国股票，中国房产，日本债券”的说法。

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