一、根本违约

当事人的违约行为可能是根本违约或者一般违约。根本违约又称为重大违约，是指一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，使对方订立合同的目的落空；而一般违约不会导致合同目的落空。只有根本违约，才构成单方解除合同的条件；若是一般违约行为，则不构成单方解除条件，只能按照违约责任处理。

《民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、土地使用权转让方根本违约

土地转让方根本违约，受让方可请求赔偿土地增值部分的损失。

北海艺术设计学院与北海左右商贸有限公司土地使用权转让合同纠纷再审申请案

案号：(2016)最高法民申301号，最高人民法院

【法院认为】

艺术学院在2009年12月3日向左右公司发出《关于代缴纳税费的协商函》，有偿转让要求协商税费代缴事宜的情况下，却于2009年12月7日将涉案合同标的物即本案争议的土地使用权转让给案外人大山公司,并办理了涉案土地使用权的过户登记，导致本案双方当事人原约定的由艺术学院将涉案的土地使用权转让给左右公司的合同目的无法实现,原判决认定艺术学院在履行合同过程中构成根本违约，并无不当。

在艺术学院并无证据证明代征其已向左右公司发出了解除合同的通知,亦无证据显示双方已就合同解除协商一致的情况下，不能仅征地以左右公司收取了艺术学院退回的3360万元土地款的行为认定合同已经解除。艺术学院有关左右公司接受退款后反悔并滥用诉权的主张，于法无据。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿，系填补因一方违约行为而给对方所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故原判决判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失并无不当。

三、土地使用权出让方根本违约

土地出让方根本违约，受让方一般不可请求赔偿土地增值部分的损失，因为土地的增值部分的收益仍由同一受让方享受。

受让方可以请求解除合同，返还土地出让金，并按合同约定请求出让方承担违约金责任。

违约金过高的，由于国土局代表国家出让土地使用权，故涉及到国家利益，即使国土局对违约金没有提出异议，法院仍可主动调整过高的违约金。

四、土地使用权受让方逾期付款

土地出让合同中，有关土地受让方逾期付款违约责任的约定不属于双方当事人能够任意协商达成的条款。

《国有土地收支通知》第7条规定：“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。”

该规定从行政管理角度规范国有土地出让金延期缴纳问题，从法律位阶上看，其属于行政规范性文件。

《国有土地收支通知》能否作为民事审判的裁判依据，实践中存有争议。

从类案检索的情况来看，不将其作为裁判依据的案例居多。土地出让合同约定的逾期付款违约金能否调整？如何调整？困难一线办案法官多年。

以下案例作为最高人民法院审判委员会讨论通过的案件，案涉标的大，逾期交纳土地出让金的时间长，按照合同约定计算违约金，数额巨大。该案对于类案的处理，具有典型代表性及指导意义。

昆明市国土资源局等诉云南仁泽房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案

案号：(2017)最高法民终561号，最高人民法院

【法院认为】

最高人民法院认为：土地出让合同相较于普通民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然受到相关法律、法规和规范性文件的约土地使用束。

国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（以下简称《国有土地收支通知》）中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场征地作出的政策性规定，不属于双方权转让能够任意协商达成的条款。

该条款不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以司法判决的方式否定其效力。

土地受让方逾合同纠纷期支付土地出让金给出让方造成的资金损失，亦不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下应不予调减。

同时，考虑到昆明国资局因仁泽公司违约所代征受损失及仁泽公司重组中的实际情况，基于公平原则，仁泽公司的违约责任按合同约定的计算标准计算至一审法院受理本案时（2016年12月12日）止为宜，此足以弥补昆明国资有偿转让局的资金损失。

改判仁泽公司以52988.92万元为本金，按日1‰向滇池管委会支付自2011年11月28日起至2016年12月12日止的违约金。

本文部分内容参考《建设用地使用权合同纠纷处理法律实务》，北京市天同（南京）律师事务所，曹合同纠纷文衔律师

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