独自卖房善意第三方(委托他人卖房)

裁判要旨

买受人有证据证明或法院根据相关事实推定夫妻另一方对登记方卖房知情同意，买受人善意且已尽到合理注意义务，法院支持买受人要求继续履行合同、办理房屋过户的诉求；

买受人无法证明夫妻另一方知情，夫妻一方未经另一方同意擅自出卖共有房产属于无权处分，房屋未过户，买受人不符合善意取得条件，买受人要求继续履行合同，法院不予支持，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。

案例一：买受人有证据证明夫妻另一方对售房情况知情同意，买受人已尽到合理注意义务，法院支持买受人要求继续履行合同、办理房屋过户的诉求。

基本案情

一、2002年8月30日，唐宇与赵婷登记结婚，涉案401号房屋登记在为唐宇名下，车位登记在赵婷名下。

二、2015年5月，唐宇与买受人赵薇签订《房屋买卖合同》，约定唐宇将401号房屋出售给赵薇，车位及室内家具家电全部赠送。

三、合同签约当日，唐宇向赵薇出具署名为唐宇、赵婷的《同意出售证明》、房产证、车位证。《同意出售证明》中记载赵婷同意出售涉案房产。

四、2015年7月，唐宇向赵薇发出《书面告知书》，唐宇、赵婷以赵婷对唐宇出售房屋一事不知情也不同意为由主张合同无法继续履行，要求解除合同。

五、赵薇向法院起诉，要求继续履行合同，办理房屋过户并支付逾期交房违约金。一审法院支持了其诉求。唐宇与赵婷不服，提起上诉，二审法院驳回其上诉，维持原判。唐宇与赵婷继续向北京市高院申请再审，高院驳回其再审申请。

案件来源：赵婷等与赵薇再审审查与审判监督民事裁定【（2019）京民申1957号】

法院裁判要点

二审法院认为，第一，赵薇通过中原公司获取公开售房信息，并赴唐宇、赵婷家中协商，赵婷知晓唐宇正在出卖房屋而未向赵薇或中原公司提出反对售房意见，唐宇向中原公司提交了配偶《同意出售证明》，综合以上事实，唐宇并无故意隐瞒、转移夫妻共同财产的行为，赵婷并不反对出售房屋，在此基础上，唐宇有权在代表夫妻二人具体协商及签约。第二、赵薇作为普通购房人已尽到注意义务，唐宇、赵婷的行为足以使赵薇有理由相信该出售行为是唐宇、赵婷夫妻共同的意思表示，赵薇并不存在过失，其利益应当予以保护。第三、他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。唐宇签署的《房屋买卖合同》对赵婷具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

北京市高级人民法院认为，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，通过三方对购房过程的陈述以及提交的书面证据、证人证言、录音证据，可以认定唐宇、赵婷的行为足以使赵薇有理由相信该出售行为是唐宇、赵婷夫妻共同的意思表示，赵薇作为普通购房人，在购房过程中已尽到了合理的注意义务。唐宇与赵薇签署的《房屋买卖合同》对赵婷具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

案例二：夫妻一方擅自卖房属无权处分，另一方不知情且不同意继续履行合同，买受人要求继续履行合同办理房屋过户，法院不予支持，买受人可另诉解除合同，要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

基本案情

一、董文趣与林彩花为夫妻，2017年7月19日，邵丽云与董文趣签订《房屋买卖合同》，约定邵丽云购买涉案房屋，房屋成交价86万元 。

二、2017年5月18日，邵丽云支付10万定金，7月21日，邵丽云支付购房款30万元。

三、后董文趣不同意卖房，于2017年8月3日退还邵丽云30万元，邵丽云于同月12日打回30万元并支付46万元购房款，同日，董文趣退还全部购房款86万元。

四、2017年8月23日，邵丽云向法院起诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，董文趣协助办理房产权属变更登记手续。林彩花作为第三人参加诉讼。林彩花向一审法院请求确认邵丽云、董文趣于签订的《房屋买卖合同》无效。

五、2018年1月3日一审法院判决支持邵丽云诉讼请求，林彩花和董文趣上诉，二审维持原判，后通过法院强制执行，房产过户到了邵丽云名下。

六、林彩花和董文不服，申请再审，浙江高院再审认为，房屋买卖合同有效，但房屋未过户，邵丽云不构成善意取得，林彩花有权追回房屋，买卖合同不能继续履行，撤销一二审判决。

案例来源：林彩花再审案民事判决书【（2019）浙民再220号】

法院裁判要点

浙江省高级人民法院认为，虽然案涉房屋所有权登记在董文趣名下，但案涉房屋系在董文趣、林彩花夫妻关系存续期间所购置，现没有证据证明董文趣、林彩花约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，故应当认定案涉房屋属于董文趣、林彩花的夫妻共同财产。

林彩花知道董文趣与邵丽云签订案涉房屋买卖合同后不同意出卖案涉房屋，董文趣一人与邵丽云签订房屋买卖合同，董文趣构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

根据上述法律和司法解释的规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。这里的已经办理产权登记手续是指在纠纷成讼之前当事人已经办理了产权变更登记手续，不包括当事人通过申请人民法院强制执行办理产权变更登记手续的情形。

根据查明事实，董文趣未经共同共有人林彩花同意将案涉房屋出卖给邵丽云，在本案二审判决生效前案涉房屋尚未变更登记到邵丽云名下，不符合法律规定不动产善意取得必须具备已经办理产权登记手续的条件，因此邵丽云不能取得案涉房屋的所有权。另一方面，董文趣未经共同共有人林彩花同意与邵丽云签订房屋买卖合同，共同共有人林彩花作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼要求确认房屋买卖合同无效，实质是不同意继续履行，要求追回案涉房屋。根据上述法律和司法解释的规定，邵丽云对案涉房屋不构成善意取得，林彩花有权追回案涉房屋，故案涉房屋买卖合同不应继续履行。

法律分析

上述两个案例是生活中常见的夫妻一方擅自卖房的情形，实践中，夫妻一方擅自卖房引发的房屋买卖合同纠纷情形多种多样。有些情况下，夫妻另一方的确对配偶一方卖房毫不知情，夫妻一方属于无权处分；但也存在卖房过程中因房价上涨，夫妻双方认为低价卖房利益受损而以一方不知情为由拒绝履行合同的情形，夫妻双方为了逐利违背诚信原则，不愿继续履行合同，这钟情况就给审判法官提出了更高的要求。

此类案件涉及到合同效力、无权处分、物权变动等问题，合同效力和物权变动是不同层次的问题。买受人与出卖人之间存在房屋买卖合同关系为请求权基础，其诉讼请求旨在实现物权变动，买受人想要达到取得物权变动的目的，既需要作为基础法律关系的房屋买卖合同成立并有效，又需要出卖人有权处分。

合同效力问题笔者在《夫妻一方擅自出卖共有房产，与第三人签署的<房屋买卖合同>是否有效？》一文中进行过探讨。一般情况下，作为房产登记方的夫妻一方单方签署的房屋买卖合同有效，但买受人能否依据有效的房屋买卖合同要求继续履行合同、办理房屋过户进而取得物权，重点要考虑出卖人的配偶是否知情同意，即出卖方私自卖房是否属于有权处分：

一、如果买受人有证据证明夫妻另一方知情或者法院凭借证据或相关事实能推断出夫妻另一方对于卖房事实知情同意，则夫妻一方属有权处分，与买受人签订的房屋买卖合同可以约束夫妻另一方，为了保护交易安全和善意买受人的利益，法院会支持买受人要求继续履行合同、办理房屋过户的诉求。

二、如果作为共有权利人的另一方对于夫妻一方卖房的事实毫不知情，则夫妻一方私自卖房属于无权处分，另一方拒绝追认且不同意继续履行合同，买受人要求继续履行合同、办理房屋过户，属于法律上的履行不能，法院不予支持。此种情况下，有的法院会释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，法院会驳回其诉讼请求。

三、 在夫妻一方无权处分共有房产的情况下，房产如果未过户，买受人不符合善意取得条件，买受人无法要求继续履行合同，此时，买受人可以提出解除房屋买卖合同，要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。根据我们的检索，在上述案例二【（2019）浙民再220号】作出房屋买卖合同无法继续履行的判决后，买受人邵丽云另行起诉要求解除合同，出卖人赔偿房屋可得利益损失即房屋差价损失的诉求，获得了法院的支持。（详见本文延伸阅读案例4）。

实务经验总结

一、房屋买受人在购房过程中要尽到合理的注意义务并保留相关证据，前期一定要做好产权调查工作，房屋登记在一人名下的，不仅要审查出卖人姓名与房本登记是否一致，还要了解房产是否属于夫妻共同财产。若为夫妻共同财产，要与夫妻双方进行当面交易，由夫妻双方共同签署房屋买卖合同。若夫妻一方不能到现场，一定要让其出具亲自签名的《知情同意书》，最好让其以录音录像的方式证明卖房属于夫妻共同意思表示。

二、房屋买卖合同中，要明确约定过户时间、房款支付、违约责任等相关事项，特别是对于一方违约不能继续履行合同，违约责任的承担方式要约定清晰。

三、房屋所有权的取得以办理过户登记为准，未办理登记的，不发生物权变动的效力。买受人与出卖人签署房屋买卖合同后，应当尽快办理过户登记。若因客观原因确实无法及时办理过户登记的，可以先向房屋登记机关申请预告登记，一方面保障未来房产登记的实现，另一方面也可以防止出现“一房二卖”的情形。

四、如果出现出卖人的配偶不同意继续履行房屋买卖合同的情形，买受人要评估自己掌握的证据情况，进而选择不同的诉讼路径，避免诉累。如果买受人可以提供出卖人配偶知情同意的相关证据，则可以起诉要求出卖人继续履行合同、办理房屋过户；如果买受人对于出卖人配偶方知情的证据不充分，担心诉讼风险，则可选择解除房屋买卖合同，要求出卖人承担违约责任的诉讼路径。

相关法律规定

《民法典》

第二百一十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第三百零一条 【共有人对共有财产重大事项的表决权规则】 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第五百七十七条 【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十七条 【无权处分的违约责任】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《民法典婚姻家庭编的解释（一）》

第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

延伸阅读

一、夫妻一方与买受人签订房屋买卖合同，有证据证明配偶方知晓并同意售房，法院支持买受人要求继续履行合同、办理房屋过户并支付违约金的诉求。

北京市第三中级人民法院在陈宇与华宁房屋买卖合同纠纷【（2015）三中民终字第14462号】中认为，涉诉房屋为陈宇与妻子袁×婚姻存续期间的共同财产，华宁、陈宇所签《存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》虽未取得袁×的书面认可，但（2010）朝民初字第11059号民事判决书已判决合同继续履行，（2010）二中民终字第11379号民事判决书对此亦予以维持。故根据在先生效判决，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。此外多个在先生效判决查明的事实中均已认定，袁×知晓并同意出售涉诉房屋，根据相关法律规定，涉诉房屋买卖合同也应当继续履行。

华宁与陈宇2009年7月17日签订协议，后陈宇未按照协议履行。在（2010）朝民初字第11059号民事判决书和（2010）二中民终字第11379号民事判决书判决继续履行合同后，陈宇仍未及时履行合同，而是通过一系列诉讼的方式拖延履行。陈宇的行为已经构成违约，应当承担违约责任。双方当事人签订的《补充协议》约定，若华宁、陈宇有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金，一审法院尊重双方当事人的约定，按照合同金额20%确定违约金金额，并无不当。

二、买受人有证据证明出卖人配偶知情，有理由相信夫妻双方对售房的认可，出卖人配偶十余年来都未行使权利，法院支持买受人继续履行合同的诉求。

北京市第三中级人民法院在杨崇辉等与徐昆娜房屋买卖合同纠纷二审【(2020)京03民终5648号】中认为：本案中，从合同签订的外观形式看，徐昆娜作为买受人从中介公司获得了有祁建钢配偶签字的《同意出售证明》，上面载明了杨崇辉的身份证号和签字，徐昆娜有理由相信祁建钢夫妻双方对出售涉案房屋的认可，即使杨崇辉对祁建刚出售房屋并不知情，徐昆娜对此亦不存在恶意。从涉案房屋的使用情况看，杨崇辉以其与祁建刚因感情不和早已分居为由主张对出售房屋一事不知情，但涉案合同签订后，徐昆娜一直实际使用涉案房屋。杨崇辉主张其对涉案房屋享有权利，却在长达十余年时间里未对涉案房屋行使过权利，亦未采取合理措施防止祁建刚处分涉案房屋，故杨崇辉以其不知情为由拒绝履行合同的上诉主张，本院不予采纳。一审法院判令徐昆娜支付祁建钢、杨崇辉剩余房款，祁建钢、杨崇辉在收到房款后配合徐昆娜将涉案房屋过户并无不当，本院不持异议。

三、夫妻一方未经配偶同意擅自出卖共有房产构成无权处分，房屋未过户，买受人不构成善意取得，买受人要求继续履行合同办理房屋过户，法院不予支持。

广州市南沙区人民法院在原告郭海平与被告林细杰、第三人宋蔚房屋买卖合同纠纷一案【（2020）粤0115民初3070号】中认为，林细杰于其与宋蔚婚姻存续期间取得涉案房屋所有权，而郭海平在整个交易过程中知晓林细杰配偶宋蔚的存在，但并未提供充分的证据证实林细杰与郭海平签订的《安置房买卖合同》经过宋蔚同意或宋蔚知晓而未反对。宋蔚在诉讼中拒绝追认，并在知晓林细杰的出售行为后收回涉案房屋。林细杰确认签订合同时未告知宋蔚，林细杰擅自处分涉案房屋的行为侵害到宋蔚的权利，构成无权处分。涉案房屋至今仍在登记在林细杰的名下，未为郭海平办理过户登记，郭海平对涉案房屋尚不构成善意取得。郭海平要求林细杰协助办理涉案房屋过户至郭海平名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

四、夫妻一方无权处分共有房产，房屋买卖合同不能继续履行的，买受人主张解除合同，出卖人赔偿房屋可得利益损失（房屋差价损失），法院予以支持。

浙江省瑞安市人民法院董文趣邵丽房屋买卖合同一审【（2020）浙0381民初2907号】中认为， 原告与被告于2017年7月19日签订的《房屋买卖合同》有效，原告已经履行相应的合同义务，被告董文趣未能向原告交付案涉房屋，被告的妻子林彩花已明确表示追回案涉房屋，原告与被告签订的上述房屋买卖合同无继续履行的基础，原告诉请解除合同，本院予以支持。原告主张被告董文趣赔偿其可得利益损失，于法有据。关于房屋价值评估的基准时间，原告已主动调整至浙江省高级人民法院判决时间，即其明确认知本案无法继续履行的时间，相较于按主张合同解除的时间作为房屋价值基准时间而言，对被告有利，本院予以确认。原告主张被告赔偿可得利益损失208万元（294万元-86万元），于法有据，本院予以支持。

浙江省温州市中级人民法院【（2020）浙03民终5281号】认定邵丽云不能取得该房屋的所有权，涉案房屋买卖合同不应继续履行。邵丽云的合同目的因此无法实现，其起诉请求解除涉案房屋买卖合同并要求董文趣赔偿损失，有事实和法律依据，维持一审判决。