【亮点一：“三旧”改造不意味着大拆大建】

最新《管理办法》一开篇就明确将三旧改造项目划分为3大类——全面改造、微改造和混合改造。

其第5条是这样说的，“三旧”改造包括下列类型：

（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；

（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

这就是说，“三旧”改造的启动并不意味着一定会有大拆大建，类似于城镇老旧小区改造的那一类“修修补补”同样会存在。

而究竟是大拆大建还是修修补补，一要看所涉地块的实际情况和规划要求，二要看群众的意愿。譬如对于老祠堂、宅院较为密集的地块，或者经征询意见群众对全面改造意愿不强的，都可以转而寻求微改造模式。强推全面改造、大拆大建，显然不是新规所要倡导的做法。

【亮点二：“三地”将被纳入改造范围整体利用】

所谓“三地”，是指符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，累计面积不超过主体地块总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。

边角地，是指被“三旧”用地与建设规划边沿或者线性工程控制用地边沿分隔的地块。

夹心地，是指被“三旧”用地包围或者夹杂于其中的地块。

插花地，是指与“三旧”用地形成交互楔入状态的地块。

在以往的征拆项目中，对上述“三地”是否予以一并征收，是否给予权利人补偿的问题始终困扰着被拆迁人。

拆迁方往往会根据项目红线图主张涉案地块并不在报批的征收范围内，即使其周边的大面积地块均已被征收用于建设，其仍然可以“在夹缝中求生存”，继续按原用途使用。

但很显然，这种说辞更接近于拆迁方为了节约补偿成本的一厢情愿，单从字面和生活经验上就不难看出，这类边角、夹心、插花地很难使用，其原有的使用价值将因征收拆迁而受到直接影响。

广东省此番出台的新规明确对“三地”问题提出了处置原则，“边角地、夹心地、插花地和其他用地，经批准后可以纳入‘三旧’改造项目进行整体利用”，无疑对被拆迁人而言是个好消息。未来的此类项目中“三地”将有望被纳入征收范围内，被拆迁人也有望获取相应的补偿。

【亮点三：“三旧”土地出让收益将回馈】

以往，土地被征收后的补偿与土地出让后的收益相差巨大是很多被拆迁人对征拆抱有诟病的重要因素。

广东省在新规中明确，“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以结合本地实际和改造利益平衡需要，将扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例，或者土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。

这一富有新意的提法在实践中将如何落实并最终惠及到广大被拆迁人，在明律师将与广大被拆迁人一道拭目以待。

【亮点四：“三旧”改造中拒不交出土地将被强制交地】

广东省新规中指出，有批准权限的人民政府对本办法关于土地征收事项作出决定后，任何单位和个人违反土地管理法律、法规规定，阻挠征收土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

该条规定被舆论认为是新规中的重大突破。然而事实上，在明律师认为，该条规定仅是对现行《土地管理法实施条例》第45条规定的再次强调，仅能适用于征地性质的“旧村庄旧厂房”改造项目，并无太大的新意。农民朋友们完全没必要对此过于担心。

需要强调的是，根据广东省自然资源厅对这份全新法规的解读，《管理办法》将现行“三旧”改造政策文件中较为成熟且能够在较长时间内继续发挥作用的政策举措纳入其中，而对于一些实施时间不长、较有创新性和突破性的政策措施暂不纳入。

如粤府〔2019〕71号文《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》中提出的集体和国有建设用地混合改造、土地置换后连片改造、政府裁决和司法裁判等，目前各地仍在实践探索过程中，成功案例较少，尚未形成比较成熟的制度经验，因此暂未纳入《办法》，但各地仍可依据相关政策文件开展实践探索。

也就是说，前述“责令交出土地”的适用仍具有较强的局限性，暂不会全面扩展至71号文中所述的对一般性“三旧”改造项目中的少数未签约户裁决后强制执行的程度。

但我们也完全可以将其视为一种“信号”，毕竟71号文仍然有效，相关“裁决 强制执行”的探索也仍在开展中。