湖北省地方教育费附加税率(湖北省地方教育附加1.5税率政策)

标的项目相关土地使用权被抵押

鄂武商A是湖北省商业龙头企业，主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务。关于此次资产收购，早在8月13日就曾有鄂武商A投资者在互动平台上提问。

一个月后即9月13日下午，鄂武商A公告称，拟收购南昌苏宁置业持有的南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南控规SF01-04（以下称“1-4”）、SF01-05（以下称“1-5”）地块在建商业项目。

本次资产收购总价款为33亿元，其中标的项目中资产对价为21.12亿元，鄂武商A支付给未来一定期间内总包方等施工方、供应商的价款为11.88亿元。

标的项目所占之土地使用权均设置了抵押登记。具体来说，1-4地块与1-5地块以兴业银行南昌分行为抵押权人设定抵押，被担保主债权数额为18亿元，目前尚待偿还的主债权数额约12.07亿元，债务履行期限为2019年4月22日至2022年4月21日。此外，1-5地块还以苏宁商业保理有限公司为抵押权人设定抵押，被担保主债权数额为60亿元，债务履行期限为2020年10月9日至2021年10月9日。

重重债务和抵押之下，相关土地使用权后续能否顺利过户？作为此次交易对方的南昌苏宁置业，是苏宁置业集团有限公司（以下简称苏宁置业）100%持股的公司。启信宝显示，苏宁置业的大股东是张近东，即苏宁易购曾经的实际控制人。

苏宁易购和张近东陷入资金困局已久。根据启信宝数据，截至2021年8月16日，南昌苏宁置业累计欠增值税、企业所得税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等各项税费合计超过4000万元。

另据苏宁易购近期发布的半年报，上半年尤其是二季度，受到阶段性流动性压力。这种情况下，苏宁易购今年上半年净亏损34.52亿元，张近东也失去了苏宁易购实际控制人之位。

就标的资产的过户事项，9月14日，鄂武商A证券事务代表张媛接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司已经聘请了专业的评估公司和中介机构介入，对项目进行了整体的评估和调查。

鄂武商A公告中则提示风险称，公司已在交易协议中明确约定了交易对方的各项义务，以及违反义务、承诺时对应的违约责任，公司在交易推进过程中也将及时跟进协议履行情况，一旦发现可能影响交易顺利实施的情形将及时采取应对措施。

南昌苏宁置业承诺，在鄂武商A支付转让对价前解除为苏宁商业保理有限公司提供的抵押担保。

湖北本土商业龙头首次尝试省外布局

作为湖北本土的商业龙头企业，鄂武商A此次收购是公司首次跨省布局。为何公司决定走出湖北，远赴江西南昌收购资产？

张媛表示，公司希望尝试出省做项目，而南昌距离武汉比较近，“公司在湖北十堰也有项目，从车程和距离来看，相比十堰，南昌距离武汉甚至更近一些”。

至于看中南昌苏宁广场项目的原因，张媛介绍，标的项目的定位与公司比较相近。该项目定位偏向于重奢方向，而在重奢领域，公司前期已经和一些品牌有所接触。

鄂武商A在重奢业态运营颇有经验，公司旗下的武汉国际广场是武汉知名的高档购物中心，公司2020年年报中也自称“公司是华中区档次最高、集聚奢侈品最多的零售企业”。

尽管如此，对于鄂武商A来说，33亿元的收购也不是小数目。除了南昌苏宁广场，公司还有另一个大项目——即投资超百亿的梦时代项目正在建设中。今年9月份，公司曾经在投资者关系互动平台上回复称，梦时代项目预计2022年开业，该项目施工、招商工作正在有序推进中。

两大项目同时推进，鄂武商A的资金能否跟上？“我们已经做好了资金安排的计划。”张媛表示。

为了筹措资金，9月13日下午鄂武商A公告称，拟以标的项目土地使用权及在建工程提供抵押，适时转现房抵押，向兴业银行股份武汉分行申请贷款不超过19.8亿元，贷款期限不超过7年。

“南昌苏宁广场项目是一个机会。”吴先明认为，苏宁方面财务困难之时，对于鄂武商来说正好是并购的时机。而从管理来看，鄂武商在武汉国际广场等项目上已经积累了经验，未来可向南昌苏宁广场项目输出。

鄂武商A公告中则提示风险称，标的项目是公司第一次在湖北省外布局的尝试，尽管公司多年从事商业运营，有着丰富的经验，但地域差异与跨省经营仍将对公司固有的经营模式、管理能力、经营思路及理念带来一定挑战。针对这一风险，公司已积极着手组建标的项目运营团队，并尽快熟悉南昌当地商业市场竞争及消费者的特点，力求在保持公司过往经营水准、内控标准的基础上，尽早实现标的项目在业绩上的贡献。