开发间接费包含哪些部门(开发间接费和管理费用的区别)

前言

上次话题中，我们聊了有关土地价款在增值税前扣除的相关政策规定，本期话题，我们接着聊一聊有关土增税前土地价款扣除的相关规定。

土地增值税

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）

第二条　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

本条明确了土地增值税征收的范围以及纳税主体。财政部 国家税务总局于2019年发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》修改了表述：在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。当然，这里的“收入”，不能狭义地理解成“货币”，非货币性质的收益，都要视为取得了收入，应当比照土地增值税的相关征收政策，按章缴纳土地增值税。等到《土地增值税法》真正落地的那一天，不仅是国有土地使用权，出让集体土地及其地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，也需要纳入到缴纳土增税的范畴。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

扣除项目金额如何计算，后面有提，咱们暂且放在一边不谈，先来说说这里的收入。增值税里的“收入”，是扣除了土地价款的；那么土地增值税对应的“收入”，应该是什么？很多人对此很懵。有说是扣除了应纳增值税后的差额，有说是扣除土地价款后按对应税率计算得出，然而真实答案是什么呢？我们来看看根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。其第三条第一款规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”如何正确理解这句话呢？是不是真就是像前面说的，扣除掉应纳增值税后的差额，才是计算土地增值税的应税收入呢？其实不然。我们把问题搞复杂化了。土地增值税所指的收入，其实就是税前收入÷（1 9%），或是税前收入÷（1 5%）。有人说，不对啊！土地价款对应的销项税额，不是应该加回到收入来吗？其实你说的没有错，所以你现在看到的公式就是，税前收入÷（1 适用税率）。至于我们在计算增值税时抵减的这部分土地价款对应的销项税额应该如何处理呢，一般有两种思维方式。要么，你加回到收入部分（这也正是我们现在所看到的公式体现）；要么，你在开发成本中把抵减的这部分土地款销项税额给剔除出来，除此之外，没有第三条路。但问题是，我们大家都知道，土地价款作为开发成本构成之一，它是可以加计扣除的。所以到底是选择在收入中加回来，还是在开发成本中剔除这部分土地价款对应的销项税额，答案已经不言自明。

第四条　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第六条　计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

其他几项没什么好说的。其中的第（四）项，与转让房地产有关的税金，具体是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。所扣除的附加税费，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。这里并没有提到契税，那么契税是不是不让抵扣呢？其实不然。契税一般默认是包含在第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”里边了。

第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。

增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。

增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。

增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

实务中，对于处于临界点时的适用税率，比如增值率正好是50%或100%时，考虑到速算扣除数也是递进关系，因此事实上纳税人取用相邻的两个税率，所计算出来的结果是一样。有兴趣的朋友，可以参考阅读我们此前发过的一篇文章：《关于土地增值税适用税率的一点看法》。

第十二条　纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

“不包括赠与、继承”是指，这两种形式下，免征土地增值税。具体看《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条，细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

所称的“直系亲属”，具体包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等。

第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

清算单位按什么标准来确立，不同地区，规定不一。有的是按建规证，有的按立项批复，有的按施工证，有的则按销售（预售）证，具体需要纳税人与当地主管税局进行确认。

第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

只要分摊方法合理且经当地主管税局认可，都是可行的。但一种分摊方法的选择与否，决定权往往并不在于企业，而在于税务主管部门。最低限度，企业也需要与主管税务部门充分沟通后才能决定是否能够某种成本分摊方法。有关这方面的细则内容，大家可以参考阅读我们之前发过的一篇文章：《从一起税企官司谈房地产企业适用成本分摊方法的重要性》。

第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3.《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

从中央层面，我们在谈到一个房地产项目是否需要进行土地增值税清算时，往往有主客观标准。所谓主管标准，即是满足规定条件之一时，企业必须要进行土增税清算的情形；而客观标准则是指，符合条件之一的，税务部门可以要求企业进行土增税清算。简单点说，前者属刚性原则，而后者则具有一定的弹性空间，只要企业能够给足充分理由，还是能够征得税局同意，暂缓进行土地增值税清算的。

但各地的政策执行口径并不完全一致。比如广东税务局在2019年发布的《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）就作了如下规定：

第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

再比如北京——

《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局2016年第7号公告）

第十二条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第十三条符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85％以上的，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

第十四条本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

所以具体什么时候开始土增税清算，还需要纳税人与各自主管税局进行确认后方有定论。

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

其实税务局关注的重点，也就是可扣除项目金额的确认有没有问题。有没有虚假列支的情形，或者是有费无票的情形。如果有，需要做相应的调出处理。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

土地增值税清算审核较为严格。首先，成本发生必须有合规票据支撑（拆迁补偿费虽对发票无明确要求，但是也要求企业证据支撑充分）；其次，成本必须是真实发生了的，不存在预提一说；再次，成本归集要科学。A项目发生的成本，你不能归集至B项目，反之亦然，因为这分属不同的清算单元，不能打混了强行糅合在一起；再有，分摊方法的合理性；最后，同一事项采用统一处理口径，不能因为税负更优的考虑而偏向性地在同一事项上采用不同的会计政策。税法与会计准则产生冲突时，要以前者为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十二和二十三条都在强调一点，开发费用不能和开发成本混为一谈。道理很简单，前者只能据实扣除，而后者可以加计扣除。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

有关公共配套费的预提准则，在企业所得税里有所述及，但是土地增值税不允许预提尚未发生的成本，公共配套费也不例外。

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。