个人出租房屋区分用途(出租房屋的用途应按什么用途使用)

- 前言 -

配图：夏禋

文字：夏禋

公众号：CPA研究院

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/前言/

房屋租赁的意思是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

我们先来了解房屋租赁的个人和公司分别涉及哪些税务处理，企业不同的运营模式下净现金流分别会有怎样的影响？

Para 1

个人房屋出租的涉税业务

1.个人出租房产，到哪代开发票？

个人出租房产业务暂由地税部门代开增值税发票，并代征增值税，纳税人可到地税纳税大厅申请。

2.个人出租房产，涉及哪些税？分别如何计算？

个人出租房产涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税。

（一）增值税分两种情形：

1、出租住房：

应纳税款=含税销售额÷（1 5%）×1.5%

2、出租非住房：

应纳税款=含税销售额÷（1 5%）×5%

至2017年12月31日，月销售额不超过3万元（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

（二）城建税（市区）、教育费附加、地方教育附加分别按照缴纳增值税额的7%、3%和2%计算缴纳。

（三）房产税分两种情形：个人出租非住房，按租金收入的12%计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

（四）土地使用税分两种情形：个人出租非住房，按实际占用土地面积，依照规定的税额（市区一等土地12元/㎡，二等土地10元/㎡，三等土地8元/㎡，四等土地6元/㎡）计算缴纳；个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（五）印花税分两种情形：个人出租非住房，按合同金额的千分之一计算缴纳；个人出租住房，免征印花税。

（六）个人所得税：每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；4000元以上的，定率减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。纳税人在出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

此外，还准予扣除能提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租房产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人出租非住房，按应纳税所得额乘以20%税率计算缴纳；个人出租住房，减按应纳税所得额乘以10％的税率征收个人所得税。

3.个人出租房产代开发票需提供哪些资料？

1、代开发票申请表；

2、经办人身份证明原件及复印件；

3、合同和协议原件及复印件或付款方有效证明（超过税务机关规定限额以上的提供）

4、房屋产权证明的原件及复印件（无房产证应提供购房合同或居委会等书面证明说明房屋用途）。

Para 2

房地产公司自营出租

假设每年对外租金100万元（含税），由房地产企业自行对外出租，则涉税分析如下：

1. 增值税100/1.11*11%=9.91万元

2.增值税附加：9.91*12%=1.19万元

3.房产税：100/1.11*12%=10.81万元

4.印花税：100*0.1%=0.1万元

5.企业所得税：（100/1.11-1.19-10.81-0.1）*25%=19.5万元

6.净现金流：100-9.91-1.19-10.81-0.1-19.5=58.5万元

Para 3

房地产公司转租模式

成立商业管理公司，将物业转租给商业管理公司，商业管理公司对外出租

假设将物业以80万元含税价格租给商业管理公司，商业管理公司再以100万元的含税价格对外出租，涉税分析如下：

地产公司

1. 增值税80/1.10*10%=7.27万元

2.增值税附加：7.27*12%=0.87万元

3.房产税：80/1.10*12%=8.73万元

4.印花税：80*0.1%=0.08万元

5.企业所得税：（80/1.10-0.87-8.73-0.08）*25%=15.76万元

6.净现金流：80-7.27-0.87-8.73-0.08-15.76=47.29万元

商业管理公司

1. 增值税100/1.10*10%-7.27=1.82万元

2.增值税附加：1.828*12%=0.22万元

3.房产税：0万元

4.印花税：80*0.1% 100*0.1%=0.18万元

5.企业所得税：（100/1.10-80/1.10-0.22-0.18）*25%=4.45万元

5.净现金流：100-80-1.82-0.22-0.18-4.45=13.33万元

两个公司合在一起的总现金流 ：47.29 13.33=60.62万元

此种模式如果想要降低整体税负,必须继续降低第一道租金,但存在关联交易租金明显偏低而被调整的风险。

Para 4

房地产公司委托模式

成立商业管理公司，委托商业管理公司进行管理，商家直接与地产公司签合同，商管只是管理合同。租金由商贸公司代收，但租金发票由地产公司开具给客户，商业管理公司向客户收取一定的物业管理费用。

地产公司收取租金80万元，商业管理公司收取管理费20万元，涉税分析如下：

地产公司：

1.增值税80/1.10*10%=7.27万元

2.增值税附加：7.27*12%=0.87万元

3.房产税：80/1.10*12%=8.73万元

4.印花税：80*0.1%=0.08万元

5.企业所得税：（80/1.10-0.87-8.73-0.08）*25%=15.76万元

6.净现金流：80-7.27-0.87-8.73-0.08-15.76=47.29万元

商业管理公司：

1.增值税：20/1.06*6%=1.13万元

2.附加税：1.13*12%=0.136万元

3.印花税：0万元

4.企业所得税：（20/1.06-0.136）*25%=4.68万元

5.净现金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05万元

两个公司合在一起的总收益：47.29 14.05=61.34万元

该方案的风险在于：

商业公司免费为地产公司提供服务可能会被视同销售服务，

商管公司20万元管理费的合理性问题，地产公司租金80万的合理性

Para 3

上文可以看到，相同的业务在不同的处理方式下，采取不同的运用模式企业所承担的税负是不一样的，带来的净现金流也是不一样的。如图所示：

因此，在对具体业务进行会计和涉税处理时，我们要综合考虑多种因素，采取最有利企业发展的模式。

Para

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