抵债房产房产税的计税依据(抵债资产房产税计税依据)

问：

广州市花都区的一家房地产开发公司，去年欠一家建筑公司工程款300万元，现在因房子销售不好，现金流量严重不足，不能按时支付所欠工程款。房地产公司经与建筑公司协商，决定以开发的两套商品房作价300万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为200万元，公允价格约为270万元。请问下房地产公司为这笔业务要交哪些税费？具体金额为多少？具体的会计分录要怎么写呢？

答：

注册会计师、税务师杨雪回答道：

一、房地产公司需要缴纳的税费

1.增值税

（1）如为一般计税，适用税率为9%，需要缴纳的增值税金额：270÷（1 9%）×9%=22.29万元；

（2）如为简易计税，适用税率为5%，需要缴纳的增值税金额：270÷（1 5%）×5%=12.86万元。

2.城市维护建设税及教育费附加

上述增值税对应的城建税和教育费附加分别如下：

（1）22.29×（7% 3% 2%）=2.67万元；

（2）12.86×（7% 3% 2%）=1.54万元。

3.企业所得税

非货币性资产转移行为，应视同销售，按300万元作为应税收入，200万元作为销售成本，需要缴纳的企业所得税=（300-200）×25%=25万元。

4.土地增值税

土地增值税=（房屋销售收入-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（1）房屋销售收入=270÷（1 9%）=247.71万元；

（2）扣除项目=242.805万元；

计算过程如下：

①取得土地使用权支付的金额=0元

②房地产开发成本=200万元

③房地产开发费用=0元

④与转让房地产有关的税金=2.67 0.135=2.805万元

⑤加计20%扣除=200×20%=40万元。

（3）计算增值额=247.71-242.805=4.905万元；

（4）应缴纳的土地增值税=4.905×30%=1.4715万元。

5.印花税

按照产权转移书据税目计算贴花，税率为0.5‰；合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

估算的印花税=270×0.5‰=0.135万元。

二、具体的会计分录

借：应付账款-XX建筑公司-工程款 300万

贷：主营业务收入 247.71万

应交税费-应交增值税-销项税额 22.29万

营业外收入-债务重组利得 30万

借：主营业务成本 200万

贷：开发成本 200万

计提税费：

借：税金及附加-土地增值税

税金及附加-城市维护建设税

税金及附加-教育费附加

税金及附加-地方教育费附加

税金及附加-印花税

贷：应交税费-土地增值税

应交税费-城市维护建设税

应交税费-教育费附加

应交税费-地方教育费附加

应交税费-印花税

以上杨雪会计师的回答仅代表个人观点。