土地增值税是价外税还是价内税(土地增值税属于价内税还是价外税)

（4）联立方程式

通过增值税、土地增值税、企业所得税的列式，我们分析其中的关联关系：

一式：增值税Y1=(1-X)×（收入×11%）

二式：增值额Y2=收入-建造成本×1.3-Y1×12%-收入×1.5%-I

三式：土地增值税Y3=Y2×累进税率-Y2/增值率×速算扣除系数

四式：企业所得税Y4=（收入-建造成本-Y1×12%-收入×1.5%-Y3-I-期间费用 其他调整）×25%

观察法可知：

1.增值税是价外税，当进项税额不可抵扣时，转作视同价内税处理将扣除企业所得税；

2.土地增值税是价内税，直接扣除企业所得税；

3.因素分析主要是比较增值税和土地增值税，求解两者之和的最小值，通过进销项比率对建造成本、期间费用的假设影响分析。

第一步：增值税分析

进销项比率X=进项税额/销项税额=进项税额/（收入×11%）×100%，收入=进项税额/（X×11%）；

成本费用率Z=成本费用总额(主营成本、期间费用)/收入×100%，

成本费用总额包括：主营成本、税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、研发费用、其他业务收支数据。

房开企业的成本费用率Z=（建造成本 税金 期间费用 利息 营业外收支）/收入，建造成本 税金 期间费用 利息 营业外收支=收入×Z；

当进销项比率X提高时，成本费用率Z表现为下降，主要讨论的是建造成本、期间费用中的进项税额进行了抵扣。假定某房开企业进销项比率从30%提高到40%，收入为10000万元，成本费用率为20%，试比较增值税和土地增值税的缴纳。

第二步：比较增值税和土地增值税

沿用上例数据计算，增值税Y40=(1-X)×（收入×11%）=（1-40%）×10000×11%=660万元，增值税Y30=（1-30%）×10000×11%=770万元，增值税之间相差10万元；

增值额Y40=收入-建造成本40×1.3-Y1×12%-收入×1.5%-I=10000-建造成本40×1.3-660×12%-收入×1.5%-I；

增值额Y30=收入-建造成本30×1.3-Y1×12%-收入×1.5%-I=10000-建造成本30×1.3-770×12%-收入×1.5%-I；

比较两个增值额，建造成本40由于进项税额抵扣令增值税少缴10万元，因此，建造成本40 10万元=建造成本30，若其他项目不变，则：

增值额（Y40-Y30）=10×1.3-（660 770）×12%=13-1.2=11.8万元

在增值额的计算中，由于增值税的少缴节约税金及附加1.2万元，但是，由于建造成本减少而增加1.3倍的不得扣除的增值额，使得增值额提高了11.8万元。

结论：当增值率大于20%时，建造成本的进项税额转出将引起增值额1.3倍的提高；当增值率小于等于20%时，建造成本的进项税额转出将节约增值税和税金及附加。

为了不耽误发票的重开，我们应该先行取得专用发票，这样从增值率是否超过20%判断，是否用于进项税额抵扣，当开发进度已达竣工，总体情况应缴土地增值税时，再选择不作进项税额抵扣，全部计建造成本扣除增值额，以减少土地增值税的计缴。