营改增对房地产的影响外文文献(营改增对房地产企业的影响分析论文)

2016年1月22日，李克强总理主持召开座谈会，明确指出全面推进“营改增”是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上再次强调从5月1日起要全面实施“营改增”。“营改增”对房地产业而言意味着什么，会给上海房地产业带来什么样的影响？通过分析房地产业实施“营改增”的影响因素，结合上海房地产开发企业和服务企业的实际案例，可以预测“营改增”实施后对上海房地产业产生的综合效应，并发现“营改增”在具体推行过程中的难点，提出相应的政策建议。

一、国际上不动产增值税的处理方式

根据财税[2011]110号规定，2012年1月1日开始试点后，适用税率有四档，即17%、13%、11%和6%。其中交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率。上海房地产业最早进行“营改增”试点的是房地产估价行业所涉及的鉴证咨询业务，其中一般纳税人适用的是6%的税率，而小规模纳税人适用3%的税率。

上海市的《营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策》，明确对上海市营业税改增值税试点过程中因新老税制转换而产生税负有所增加的试点企业，按照“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”的方式实施过渡性财政扶持政策，即试点企业“营改增”试点后如多交税，上缴后将会得到退回补偿。

目前对不动产增值税的处理有两种模式，一种是以欧盟为代表的传统模式，另一种是以新西兰、加拿大和澳大利亚为代表的现代增值税模式。这两种模式对不动产的处理如表1所示：

可见两种模式的不同在于对非住宅类不动产交易和租赁的处理，其中传统模式允许成员国的企业选择是否缴纳增值税，而现代模式对非住宅类不动产的销售和租赁都需要缴纳增值税并允许进项抵扣。我国增值税主要是从欧盟引进，通过文献整理可以发现，欧盟不动产增值税税制充分考虑了三个原则：第一是税收中性原则。这要求征税过程中应避免对税收对市场机制造成扭曲，避免对一些行为的歧视。第二，效率原则。如果增值税税制建立后征税成本过高、征收程序过于复杂，反而违背了增值税设立的初衷。第三，收入原则。将筹集财政收入作为增值税立法的基本目标，并允许合理的免税。欧盟给予成员国根据各自的情况，对不动产实施一定范围的免税，但是这些免税必须以合理性为前提，也允许存在一定差异。

二、上海房地产业特征与税制方案预想

（一）上海房地产业特征

从结构上看，房地产开发企业总资产占比高，截至2013年年底，房地产开发企业为3766家，资产合计约41250.1亿元，从资产总量占比达91.7%；但是房地产服务类企业发展迅速，物业管理企业、房地产中介服务企业的规模、从业人数逐年上升。从投入产出看，房地产业呈现出中间投入低，附加值高的特征，这说明，“营改增”后，一方面上海市房地产业获得增值税可抵扣比例低于全行业平均值水平，另一方面，由于附加值较高，房地产业可能面临较高税率。从产业链看，房地产业上下游产业均存在一定集中度，与房地产业相关的服务性产业类型较多，因此，全面实施“营改增”，不仅房地产业获益，其上下游行业也可获益。

（二）房地产业“营改增”税制方案预想

根据《证券日报》的报道，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，结合房地产业特点以及增值税税制设立的基本原则，现对房地产业“营改增”方案假设如下：

除上述三项业务外，房地产业还包括保障性住房的开发和经营以及租赁业务。上海市的保障性住房政策中，经营公租房的租金收入免征营业税，但对保障性住房的开发和销售仍需缴纳营业税。由于保障性住房与商品房的最大区别在于对购房者是否进行限制，而在房地产开发和流通环节上并无实质差别，因此本研究将对保障性住房的讨论列入商品房的范畴，以便于研究的展开。

三、房地产业实施“营改增”的影响因素

（一）增值税采购成本占营业收入的比重（C/R）

增值税采购成本占营业收入的比重，可抵扣的金额越大，行业的税负越轻。反之则税负加重。可见，C/R是减税效应的主导因素。C/R受到两个方面因素的制约，一是宏观因素，即行业的投入产出水平。上海市房地产业投入产出比低于全行业平均水平，因此，行业内部能获得的增值税抵扣比率不会很高。二是微观因素，即企业的资本有机构成状况。如果企业外购成本占比较高，则C/R可能较高；反之如果企业人力成本和财务成本较高，则C/R可能较低。

（二）增值税税率

相对于原营业税率，增值税适用的税率越低，从“营改增”中获利的可能性也越大，反之则税负加重。可见，增值税实用税率是增税效应的主导因素。根据假设的“营改增”税制方案，对房地产服务企业实施6%的增值税税率，则只要C/R处于较为合理的区间，即存在减税效应。相对而言，房地产开发企业所面临的形势则较为严峻，在实施11%的增值税税率的情况下， 要求增值税采购成本占营业收入的比重较大。增值税税率受到行业毛利率的制约。行业毛利率高，则增值税税率可能比较高，反之则可能比较低。

四、“营改增”对上海房地产业的影响

为准确判断“营改增”后房地产业税负变化的方向，根据房地产业税负影响机制的分析，采用10家房地产开发企业和1家房地产服务企业作为样本进行分析。借鉴投入产出法，分三步进行计算，第一步是计算销项税额，房地产开发企业的增值税税率为11%，服务企业增值税税率为6%，分别计算；第二步是计算进项税额，进项税额=新购入固定资产可抵扣税额 剔除人工费和折旧费的营业成本×可抵扣比例×相应税率 管理费用和销售费用中的部分可抵扣税额，所需财务数据在公司年报中均有披露，利用投入产出法计算可抵扣比率；第三步是计算应纳增值税和税负增减率，其中税负增加率=（增值税额-营业税额）/营业收入。

（一）“营改增”对上海房地产开发企业的税负影响

选取主营业务为房地产开发经营且资产总额排名靠前的上海本地企业作为研究样本，采用这些公司2014年的财务数据。剔除了ST以及财务信息不全的上市公司。计算结果如下：

测算结果表明，全行业实施增值税后，10家上市中，有4家上市公司出现税负减轻的情况，其余6家均为税负增加。10家上市公司平均税负增加率为0.77%，税负增加最高为2.78%，减少最多为0.73%。平均税负变动率为17.15%。增值税采购成本占营业收入平均比率为43.19%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为11%的增值税税率，企业只有拥有足够的可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。税率的上升，是房地产开发企业税负增加的直接原因。

10家上市公司的C/R平均值仅为43.19%，且企业之间差异较大。从宏观来看，房地产业中间投入水平较低是导致C/R平均值低的直接因素。从微观来看，企业之间C/R值的差异来自资本有机构成的不同。在消费型增值税下，企业外购的生产资料和固定资产的支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果企业的人工成本、财务费用等不可抵扣项目较多，“营改增”的减税效果将受到限制。C/R值最高的是中华企业，C/R值为52.82%，减税效果明显，其税负减少了0.73%。而C/R值最低的陆家嘴集团，C/R值仅为27.91%，增税效果明显，其税负增加了2.78%。

（二）“营改增”对上海房地产服务企业的税负影响

选取房地产服务类企业样本时，考虑了样本的典型性和代表性。典型性来自于样本所从事的房地产服务业务具有一定的综合性且具备一定的经营规模，代表性来自于样本在行业内具备一定的领先优势。上海华燕房盟网络科技股份有限公司符合上述要求。该公司主营业务包括O2O房地产电子商务服务收入（包括房地产代理销售收入、平台信息收入和房地产顾问策划收入）和传统线下服务收入（即房地产代理销售收入）。 2014年12月16日，该公司在中国中小企业股权转让交易系统（即“新三板”）挂牌。2015年该公司全面迈入移动互联网3.0时代，并向科技化互联网房产O2O整合服务商转型。

根据公司2014年财务报告和表2的税率，现计算“营改增”对该公司的税负影响如下：

测算结果表明，在全行业实施“营改增”的情况下，华燕房盟的税负略有减少，税负减轻率为0.0065%，税负变动率为-0.13%。

“营改增”后房地产开发企业的适用税率从5%的营业税率变更为6%的增值税税率，企业具备一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升。较低的增值税税率，是房地产服务企业税负出现减少的主要原因。

全行业“营改增”情况下，华燕房盟的C/R值为8.2%。中介服务企业人工成本占比高，相对外购生产资料和固定资产的支出比例小，可抵扣进项税额不多。但是由于相对低的增值税税率，对企业的可抵扣进项税额要求不高。而C/R值为8.2%便可出现税负略微减轻的情况，说明其资本有机构成基本合理，随着纳税筹划水平的提高和盈利能力的加强，减税效应会愈加明显。

（三）“营改增”对上海房地产业的影响综合评价

1.“营改增”可以实现房地产服务类企业的减负

由于房地产中介、物业服务企业的增值税税率主要设定在6%，通过合理的进项抵扣，减税效果较为明显。

2.“营改增”对房地产业而言是实现结构性减税

“营改增”前，房地产业存在较为严重的重复征税，所购买的材料和固定资产缴纳的增值税不能抵扣，外购服务所负担的营业税也无法抵扣。“营改增”后，一方面，房地产开发企业能享受较多的进项抵扣，但是面临较高的增值税税率；另一方面，房地产服务企业外购材料、设备、服务承担的进项增值税允许在服务销项增值税中抵扣，从而避免了房地产服务企业与上游企业之间的重复征收，在较低税率情况下，房地产服务企业税收负担减轻。从案例分析和试点企业调研来看，“营改增”后，房地产企业虽然避免了重复征税，但是房地产行业中开发企业占据绝对优势的情况下，总体税负没有下降，而是呈现结构性分化的局面。一些进项抵扣比较大的企业税负有所减轻，而进项抵扣较少或者没有抵扣的企业税负出现增长。服务类房地产企业税负减轻，开发类房地产企业税负增加。

3.产业链减税效果较单个企业更为明显

全行业“营改增”后，上海房地产业虽然没有明显的减税效应，但是由于房地产业向下游企业开出增值税发票，使得下游企业增值税抵扣增加，纳税减少，税负得以减轻。因此，如果下游企业为增值税一般纳税人时，取得房地产业提供的增值税发票，允许抵扣，可以减少下游企业缴纳的增值税。

4.大企业减税幅度高于小规模企业

对房地产开发企业税负测算表明，实现减税效应的中华企业为大规模企业，而经营规模相对较小的张江高科和浦东金桥，则为增税效应。从税率绝对值来看，小规模纳税人可以获益，但是调研发现，由于小规模纳税人无法提供增值税发票供下游企业抵扣，使得其竞争力出现下降，并且在相对利润率较低的情况下，增值税税负变化对其利润影响较大，小规模纳税人在增值税全面推行后将面临困难境地。

5.促进房地产业层次提升

（1）新兴业态成长。现代信息、网络、技术渗透融合入房地产领域，出现了房地产业态新兴化趋势。“营改增”前，这些新兴服务业态缴纳营业税，不能在下游企业增值税中抵扣。“营改增”后，这些新兴服务业获益较大。上海华燕房盟网络科技股份有限公司的税负测算表明，通过“营改增”，该企业可以获得一定程度的税负减轻，对下游提供可抵扣的增值税发票，自身税负下降的同时，下游企业税负也得到减轻。税负的减轻，使得企业具备一定的价格优势，同时，由于可以开出增值税发票，下游企业选择供应商时会有所倾斜，这也有利于新兴企业的业务增长。

（2）设备更新加快。“营改增”前，房地产企业外购材料、设备和服务发生进项税额不能抵扣。“营改增”后，这些项目都能抵扣。这会促进企业对固定资产的投入和更新，以实现一定程度的减税。

（3）组织结构优化。对大型房地产集团来说，集团内部有很多服务部门，如咨询服务、鉴证服务部门等。“营改增”前，集团内部服务部门分离出来后，虽然缴纳增值税，但是由于不能抵扣，服务部门的分离发展动力不足。“营改增”后，这些服务部门所提供的增值税发票可以抵扣，从而促进集团整体税负减轻，使得服务部门独立出来，走上更为专业化、灵活化的发展路径。因此“营改增”有利于大型房地产集团内部的服务部门与母体分离发展。

6.进一步抑制房地产市场投机行为

一方面，增值税通过调节毛利率抑制房地产开发企业的投资行为；另一方面，对于房地产交易各个环节的增值额课税，增值额与所缴税额成正比，可以进一步地遏制投机行为。

7.与增值税税制构建原理相契合

尽管税收中性原则目前还很难体现，但是增值税实施后，房地产行业整体税负微增，较“营改增”前税负平均增加率约为0.77%，部分抵扣幅度较大的企业还出现税负减轻的情况，因此对市场资源的配置不会造成较大冲击。增值税实施后，依据基本的税率进行销项和进项的计算，征税流程不会太过复杂，符合效率原则。另外，“营改增”后房地产服务业减税效应明显，能将促进结构性减税的实现，符合增值税的收入原则。

全面推行增值税，倒逼增值税链条上的企业实施改革。房地产业对于上海区域经济发展具有重要意义，因此，在房地产业实施“营改增”，实际上是形成倒逼机制，通过房地产业“营改增”促进增值税税收链条逐步完善，实现税收管理规范化、法制化。

五、地产业“营改增”挑战与政策建议

（一）“营改增”在房地产业实施面临的挑战

尽管预想税制的设计具有一定合理性，但是“营改增”在上海市房地产业的实施仍旧面临一些挑战。调查研究发现“营改增”在上海市房地产业实施存在两个方面的难点，一是税制设计方面存在的问题，需要对税制设计进行优化；二是具体推行过程中存在的难点。

1.税制设计的难点

（1）对住房与非住房交易的增值税是否做区分

根据欧盟对不动产增值税的处理方式，对于非住宅二手房交易征收增值税，而对于住宅的二手房交易是免征增值税的。原因有两方面，一是对二手住房交易，欧盟很多政府持鼓励态度，因此流转环节已经征收了印花税、契税等相关税种的基础之上，不再征收增值税；二是为了减少增值税纳税人的数量，降低征管难度。

实际上，对于二手住房交易是否征收增值税，必须将增值税征收的基本原则与上海房地产市场的基本情况相结合。从增值税本身的特性来说，采取免税法在降低征管难度的同时，也带来了经济扭曲问题，使得增值税抵扣链条断裂，令房地产公司纵向兼并和减少外购，扭曲市场行为。而对于上海房地产市场而言，投资与消费属性并存，在住房市场也存在较大投机性的情况下，实施增值税可以起到抑制投机的作用。不同的房地产市场属性，是欧盟房地产市场与中国房地产市场的最大区别。而混合用途住房的存在，也加大了免税的难度。

（2）增值税与土地增值税是否合并

从税种的性质来看，增值税与土地增值税具有很大的相似性：第一，都是对流转环节的增值额课税；第二，都对房地产投机起到抑制作用。课题组调研发现，土地增值税本身弊端较多，与发展相对成熟的增值税合并后，不仅可以避免两税同征过程中的重复征税问题，还可以简化税制，克服土地增值税征收过程中的诸多弊端。同时，由于土地增值税占上海市税收收入比例仅约为2%，合并之后对税收收入的影响不大。

但是，增值税和土地增值税也有较大的不同。第一，从征税模式看，增值税是价外税，而土地增值税是价内税。土地增值税针对不同增值额采用四档增值税率，而增值税对不同业务设置不同税率。第二，土地增值税征税方式上采用的是清算制，首先是按照一定比例预缴，然后等到符合一定条件后再进行土地增值税清算。相对增值税来说，土地增值税过程较为复杂，因此征收上也存在较大难度。“营改增”初期，两税合并将面临很多技术问题，不利于从营业税到增值税的过渡。

（3）房租和人力成本可否抵扣

关于房租的增值税处理，欧盟对住房和非住房进行了区分。住房的长期租赁免交增值税，而非住房的租赁则必须交增值税。对住房的长期租赁免缴增值税是出于降低征管难度的考虑，而对非住房租赁征收增值税则是出于避免增值税链条断裂的考虑。总之，对房租的增值税处理是综合考虑税收中性、税收效率和税收收入原则的结果。对于房租的税收，上海市政府也对住房和非住房进行了区分。住房房租收入采用的是5%的综合税率（包含房产税、营业税及附加、所得税等）；非住房房租收入则需缴纳房产税（税率12%），营业税及附加（营业税税率5%，各类附加为营业税额的10%），以及所得税等。可见，对住房和非住房的租赁收入进行区分，是增值税和营业税都会考虑的主要原则。“营改增”应该对房屋租赁收入进行住房和非住房性质的划分，设置不同税率，一方面鼓励住房租赁市场的发展，另一方面保证非住房租赁的税收收入。

人力成本在营业税税制下是不能抵扣的，但在增值税税制下，则可以通过组织机构的调整和服务业外包实现人力成本的增值税抵扣。调研发现，有部分房地产开发集团已经意识到“营改增”给企业带来的契机，表示将采取措施，对于技术密集型的服务，通过分离服务部门，可实现由内部服务转为外部服务；而对于劳动密集型的服务，则可以通过服务外包，获得增值税发票实现进项抵扣。

2.“营改增”实施过程中的难点

（1）“营改增”后地方政府税收收入下降问题

“营改增”后地方政府税收下降是个共性问题。据测算，“营改增”后，如果仍旧按照75%：25%的比例分享税收收入，上海市地方税收下降的比率约为6%。上海的试点方案，原归属地方营业税收入，改征增值税后仍归地方。在这个方案下，地方政府存在两难处境：一方面是对税负上升企业的财政补贴会使企业产生预期，对改革带来的负面效应不仅缺乏应对意识，反而产生惰性心理；另一方面，由于鼓励服务业发展和引导企业通过“转移定价”手段来扩大劳务部分的增值税税基，会使地方政府产生“税收竞争”。这两方面对区域经济发展均会产生负面影响，因此上海的试点方案只能是过渡性的短期方案。

一旦“营改增”在全行业展开，随着结构性减税的深入，地方政府税收下降会造成“营改增”的推进缺乏动力，客观上不利于增值税税制减轻社会税务负担消除重复征税作用的实现。

（2）“营改增”后房地产企业的应对问题

调研发现，很多房地产企业尚未对“营改增”多好应对准备。很多房地产企业仍在定价、采购和销售等环节沿用营业税时期的策略，没有根据政策做相应的调整；在业务拓展上，依然固守原有格局，不积极主动开拓新的市场。而一些老的房地产开发企业由于存在历史包袱问题，“增量抵扣”的做法，无法推动这部分老企业进行技术改造，与新兴市场需求接轨。

另外，“营改增”后一些实际问题将逐步显现。首先是法律法规对房地产业务范围的界定。房地产业涉及房地产开发、物业服务和中介服务，内容繁多；经营性房地产业务和自营房地产业务的区分增加了税制设计的难度。其次，以大型房地产集团为例，集团总部与各个分支机构一旦签订服务合同，不仅要求财务管理水平的提高，也要求人事管理、办公自动化水平的提高。否则，增值税将无法顺利操作。

（二）“营改增”在房地产业实施的政策建议

1.以房地产用途为出发点，制定区别性增值税减免方案

鉴于商品房所具备的投资和消费属性，建议将住房和非住房销售均纳入增值税征税范围。但是对于持有时间较长的（比如10年以上）二手住房交易，实施一定的减税或者退税措施，鼓励长期持有该住房；对持有时间较短的二手住房和非住房交易均允许使用增值税进行抵扣。非增值税纳税人的二手房交易，可以由税务机构代开增值税发票。

2.根据实际情况，适时合并增值税和土地增值税

目前对增值税和土地增值税进行合并尚存在诸多技术上的困难，并且“营改增”初期合并这两种税收，不利于增值税的顺利推行。因此建议在“营改增”顺利实施后，增值税链条得以理顺的情况下，再进行增值税和土地增值税进行合并工作。合并过程中仍必须充分地考虑增值税的中性原则、效率原则和收入原则，尽可能地减少重复征税给房地产企业带来的负面影响。

3.坚持“营改增”的方向，逐步完善增值税链条

房地产业“营改增”的基本动力之一是消除营业税对服务的重复征税和产品与服务之间的重复征税。因此，建议除了居住用途的租赁收入外，其他的租赁收入均征收增值税。对房地产中介和物业服务也征收增值税。这样，人力成本和房租成本占总成本比重较高的企业，可以从增值税链条的完善中大大获益。

4.合理设置增值税分享比例，提高增值税征收能力

目前所采用的过渡性方案存在一定弊端，必然被取代。为了减少改革的阻力，调动地方政府参与改革的积极性，建议重新设置增值税分享比例，并适当向地方倾斜。通过理顺增值税征收环节、加大对征收人员培训等方式，逐步提高增值税征收能力，使“营改增”的操作成本降到最低。

5.培育地方主体税种，逐步摆脱对房地产经济的依赖

6.提高房地产企业纳税筹划能力，合理规划运营模式

财税部门应统一对“营改增”方案和实施细则的解释，增强政策解读的权威性。房地产企业应尽快转变纳税筹划思路，熟悉相关政策，做好应对。充分利用增值税对组织结构优化和外包业务鼓励的作用，将非核心业务外包，通过将一定的服务机构分离出去，增强自身核心业务的竞争力，实现企业内部专业分工的合理化。■