外资出手 大举抄底房企债券
时间进入11月，楼市又出现新变化。
11月9日，央行旗下《金融时报》发布一则报道，里面提到两个重要消息：
一、高盛投资组合管理团队透露，他们正在买入中国房企债券。团队成员称，传染风险被高估，市场正在消化这一风险。
二、金融机构对房地产企业的融资行为，已基本恢复到正常状态。10月地产贷款投放环比和同比均有大幅度回升，初步估计环比增加1500到2000亿。
从企业端来看，房企已经跌入谷底，尤其从最近两个月的销售数据来看，还是在下滑。
龙头万科2021年10月合同销售面积258.1万平米，合同销售金额419.5亿。同比2020年10月，这两个数据分别下降29.4%和19.8%。
从销售端来看，一二三线城市的新房、二手房价格也在继续下滑。
广州中原研究发展部数据显示，10月黄金周后，开发商放盘同比上升75%，不少开发商采取降价换量的方式求资金回笼。即使如此10月广州新房网签才7161套，同比2020年下降36%。
二手房情况也类似，2021年10月二手成交5253套，环比9月下降15.2%，同比下降50.9%，成交量创近三年最低。
由此可见广州这样的一线城市，想要依靠卖二手房置换，在当下的时间点会非常困难。这就导致很多之前热门的小区，业主心态改变，选择降价。
珠江新城网红盘中海花城湾一套151平米的房子，报价直接下调了120万元，因为房东希望尽早出手。
广州撑不住了，作为二线核心的苏州，也未能幸免。
10月24日苏州豪宅拙政别墅，一天内出现10套挂牌房源，都是同一个房东持有，实际上他在这个小区有15套房，售价在6500万到3.4亿不等。
当时这位房东在2014年购入豪宅，均价4万元/平米，目前挂牌价7万/平米。
急于在短期内抛售豪宅，有两个原因：
一是对未来房价下行的预期已经形成。
二是房产税利剑高悬，不如趁早卖房套现。
这些别墅房的总价很高、面积很大，如果按照之前重庆偏向于豪宅的房产税试点计算，那么房东需要缴纳700万房产税。
即使按照上海房产税比较低的征收力度，也要缴纳300万房产税。
降价预期形成、加上房产税被反复提及，这种连锁效应对苏州楼市的影响力，正在一点点扩大。
10月28日位于苏州工业区、金鸡湖旁边的世茂铜雀台别墅区，也一次性出现6套挂牌房源，单价10万元/平米。
苏州整体楼市的大环境是下跌，尤其是二手房从4月份开始就持续下滑。根据链家数据，苏州二手房挂牌已超过10万套。
7到10月苏州市区商品住宅供应量283.01万平米，成交面积248.46万平米，依旧处于供过于求。
新房方面，苏州在10月国庆黄金周有超过40个楼盘打折优惠，推出一口价特价房、工抵房等多种方式，折扣从8.5折到最低7折不等。
当地中介和渠道表示，国庆之后到11月份，折扣力度没有停止，反而有继续加大的趋势。
我们再来看另一个二线城市昆明，它和广州、苏州比起来，房价并不那么强势，却早早开启了去库存模式。
有媒体报道，11月5日一份前五房企的《员工内购政策》手册显示，为了确保昆明呈贡区商办产品的快速去化，公司将于11月5日到7日进行内部优惠促销。
产品主要是SOHO和LOFT公寓，单价为2500元/平米和3300元/平米。房天下数据显示，这个项目平时售价8000元/平米，相当于打四折销售，不过要求员工在认购两天内一次性付完全款。
公寓类产品长期以来都是昆明楼市的去化难题。锐理数据显示，截至2021上半年，昆明商办公寓去化周期长达55个月。
中原找房数据显示，目前有47个在售公寓项目，包括万科、保利、华侨城这样的知名开发商，都有布局公寓项目。
低周转囤地 回归行业常识
无独有偶，贝壳也在11月9日发布了三季报，尽管业绩一般、市场冷清，股价却开始了回暖。
公告显示贝壳二手房交易服务的净收入61亿，同比下降31%。二手房佣金收入是贝壳的主营业务，其余两块分别是新房交易和新兴业务服务。
成交量下降、一二手房打折降价、去化加速，楼市终端的反馈，终于开始影响到上游房企拿地，以及政府供地的思路。
济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等多个城市，已经陆续披露第三轮集中供地的信息。
这次供地和前两次最大的区别在于：
门槛降低，资金要求放松。
11月初广州挂出公告，第三轮推出17宗地块，有7宗是第二轮流拍后再次上架，明显降低了起拍价，另外有4宗下调起始价格。
位于番禺、增城的两宗地块没有下调起始价，但降低了配建要求，南沙和黄浦地块也取消限房价要求。
在付清土地价格方面，多个城市都降低了门槛。
广州允许最长6个月付清，到年底前只要支付20%保证金。苏州保证金统一调整为30%，南京取消了多个地块不允许合作开发的约束。
上海在第三轮供地中，地块明显缩小，于是价格也下降了，24块宅地有8宗起始价格在10亿以下，10宗在10亿到20亿之间。
一级市场土地供应是二级市场房产价格的风向标，第二轮供地时超过一半的城市，楼面价都显著下降了。
第三次集中供地集体下调门槛，加速释放了楼市筑底复苏的信号。
房企们为了谨慎应对，整个10月份也几乎没怎么拿地。
亿翰智库显示，2021年10月百强房企里有76家零投资，TOP10房企货值门槛大幅下降到1659.4亿，同比下降38%。
这充分说明追求规模和速度的时代过去了，整个房地产行业的规模也在收缩。
用一名头部房企投资拓展部负责人的话说就是：
现在真的太缺钱了，就是勒紧裤腰带过日子，一手抓卖房一手抓还债，如果有余钱就存起来以备不时之需。
接下来什么样的房企能够站回到舞台中心呢？
11月7日凌晨，中国电竞队伍EDG战胜了韩国DK俱乐部，取得英雄联盟全球总决赛S11赛季冠军。
这件本来属于电竞圈内的事件，直接火到圈外，朋友圈、微博、微信、抖音快手上出现了一批又一批的祝贺EDG夺冠视频，甚至这种为了庆祝而庆祝的奇葩行为。
有中国电子竞技战队夺得世界级比赛冠军，当然非常振奋人心，但更有趣的是俱乐部背后的掌门人，是一家房企的二代。
2013年，广州老牌地产企业合生汇展董事会主席朱孟依的大公子朱一航，以他个人的英文名创建了EDG电子俱乐部。
朱一航是典型的地产二代，父亲朱孟依是合生创展、潮汕地产圈教父级人物。2021年，朱孟依家族以555亿元财富身家登陆《胡润全球富豪榜》，排在第312位。
在房地产市场上，有人将张峻的富德系、姚振华的宝能系、合生朱孟依家族以及周泽荣的侨鑫集团视作潮汕四大房产财团，朱孟依长期以来属于默默做生意赚钱，非常低调的那一类。
合生创展的成长策略，可以用六个字来归纳：多囤地、慢周转。
早在20多年前合生创展的规模就超越了万科，成为中国最早一批百亿房企，之后十年却停滞徘徊不前。
基于慢慢扩张的逻辑，合生创展的利润能够保持行业前列，负债率也低于行业平均水平，半年报显示销售额为212亿，规模不大却持有大量物业和投资项目，负债率比较低，现金流充足。
合生创展可能成为未来房地产行业的一个代表，一种依旧坚持低周转、高持有、慢扩张的模式，和众多超大规模高周转的房企形成区别。
央行10月金融数据里，有关房地产按揭贷款的数据显示：
10月份人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款增加4221亿元。
10月市场环境极其恶劣，很多房企选择保守不拿地，一二手房市场的买家、房东也持续处于观望状态。
4221亿的新增中长期贷款，不算多也不算少，说明银行已经尽力了，接下来就是避免房地产硬着陆风险。
财联社11月10日最新消息说，一部分央企国企向监管部门反应，如果要做一些承债式收购，三条红线就会被突破，建议监管部门对三条红线予以调整。
我们不排除未来看到，少数几家房企被国企、央企接盘收购。
在接下来的五年，无论房产开发、代建代运营，还是中介服务和买卖，都需要更专业和更理性。
借用郁亮的一句话说就是：
尊重常识。
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