如何开房屋托管公司的工作流程(跟房屋托管公司签合同需要注意些什么)

长租公寓开发是对城市旧有物业升级改造，以满足特定人群居住的需求。按照开发的过程可以分为以下几个阶段：

一、提出开发设想

一个旧有物业被提出开发设想是整开房个项目的起点。常见的开发模式有业主工作流程自己开发和对外承包给公注意寓开发商开发。目前市场正处于一个初级阶段，大多数人对公寓的开发尚处于简单的装修升级的公司认识。随着市场的发展，市场的如何供给越来越多，公寓的消费者需求会越高。开发者对市场的趋势的把握、对不同市场的研究和对产品的理解将直接决定长租公寓的收益。

二、项目的工作流程可行性研究

一个项跟目被提出开发设想之后，是否适合开发，需要进行可行性研究。可行性如何研究要解决两个问题：一是项目是否符合政策条件；二者经济上投资是否能够产生足够的收益。

项目政策条件方面需要调查物业的产权属性，用地属性，工程建设条件和消防现状等。

投资收益是合同公寓开发的核心。公寓开发商需要做项目自身数据的测算，包括物业位置、面积，楼面状况等和周边公寓产品做对比分析，从而确定产品的定位，装修投入和销售价格，进需要而签确定投资回报率公司。这一整个过程，我们统称为项目投些资回报测算。

三、开发资金筹集

项目确定开发之后，进入开发落地阶段。经营长租公寓本质上是做固定资产管理。一个成熟的资产管理行业需要解决投资、融资、运营和退出四个问题。筹集项目开发资金是第一步。当前房屋长租公寓发展的阶段，大部分开发商都是自有资金，或者是联合开发。随着国家托管政策对长租公寓的发房屋展的支持，越来越多的专项资金和专项融资渠道对这个行业开放。

四、装注意修设计

装修设计是公寓项目开发的落地指南，是开房关系到项目投资收益的核心步骤。装修设计包括硬装设计和软装设计。设计方的案需要包括项目平面布局、室内布局，空间尺寸，功能区划，公区设计和外立面设计等。设计不仅要考虑产品本身什么的功能实现，同时还要考虑工程量、造什么价和工程些施工时间。

五、工程招标

工程招标是公寓开发商选择托管施工单位和监理单位。选择合适的施工单位才能跟保证工程质量、投资不超预算、工期达标。同时好的监理单位是工期如期进行的保障。

六、装修报建

目前长租公寓的装修报建相对简单。按照项目签所在社区或者街道的要求提交相关资料等候审批即可。一般需要资料有：产权证、权利人证明、施工单位相关资料、施工图纸、和建筑安全检测报告等的。通常由施工单位配合报建申请。

七、项目清场合同

目前市面上大多数的物业都是有住户的。所以在确定改造方案之后，要妥善安置现有住户。只有在项目清场后才能开始施工。

八、需要施工

施工是项目品质的决定因素。长租公寓的改造的通常是旧有的物业，屋况复杂，需要做相应的技术处理。同时，目前公寓行业没有统一的施工标准，所以施工过程要加强各方的沟通协作。

九、招租

招租是长租公寓实现经济效益的关键步骤。在施工收尾阶段就需要准备招租工作。包括项目名称、项目定图定位、样板间的打造，营销资料准备、预售价格，渠道对接，营销策略等。每个新项目的首销是特别关键的节点。好的首销能快速回笼部分资金，有利于后续的运营管理和增强投资者信心。

十、公寓运营

公寓运营是长租公寓开发的最后一步，是公寓经营长期经营的核心。优秀的运营是保证项目收益高低的关键。目前市场上有一些专业的托管运营商。相信随着市场的发展，特别是到公寓开发的后期，专业的托管运营商将会愈发重要。