私募基金怎样把小资金加入进去(如何做私募基金)

对于如何寻找合适的基础资产，作为《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》附件的《对于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申进去报要求》进行了明确把规定。

一、REITs试点项目鼓励的地域及行业

1、（REITs）试点项目鼓励的地域

全国各地区符合条件的项目均可申报，重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质 量发展等国家重大资金战略区域。

2、（REITs）试点项目进去鼓励的行业领域

（REITs）试点项目鼓励的行业主要集中在交小资通、能源、市政、生态环保、园区、仓储物流及新型基础设施，保障性租赁住房。对于有供水、发电等功能的水利设施，自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，也属于探索试点的范围。另外，还明私募基金确了酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

二、REITs试点项目应满足的基本条件

《对于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》对（REITs）试点项目项目应满足的基本条件进行了详细罗列，笔者总结为以下五个要点：

1做、基础设施项目权属清晰、资产范围明确，土地使用依法合规。发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特如何许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施 REITs 的底层资产。项目公司不一定必须拥有土地使用权，但土地使用必须合法合规。

2、基小资础设施项目具有可转怎样让性。包括转让已履行内部私募基金决策程序，对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置怎样存在限定条加入件或障碍的，相关障碍已解除，并取得相关部门无异议函等文件。

3、基础设施项目成熟稳定。项目运营时间原则把上不低于3年，现金流投资回报良好，收益持续稳定且来源合理分散，预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。

4、资产规模符合要求。首次发行基础设施 REITs 的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于 10 亿元，发起人（原始权益人）以控股或相对做控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITs 的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的 2 倍。

5、发起人（原始权益人）等参与方符合要求。发起人（原始权益人）、项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期资金间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合如何同纠纷。

三、私募基金基础资产储备投资机会分析

对于私募基金而言，储备（REITs）试点项目将是一个重要的投资机会。但是开展储备（REITs）试点项目，应注意以下三个问题：

其一、对拟储备的（REITs）项目，必须严格开展尽职调查，确保项目合法合规，符合《对于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求加入》的要求。即便不符合要求，也可以通过整改符合要求。

其二、结合自身管理产品规模及产品策略开展此类业务，毕竟REITs 项目有规模要求。如果自身基金规模较小，或资金的用途与项目的情况不匹配，则不适合开展此类业务。当然，也可以通过与其他机构合作等方式提升基金规模参与此类业务投资。

其三、投资的目的终究是为了赚钱，对项目本身未来的收益进行合理测算，也是投资成败的关键。