房产税计税基础包含土地价值吗(土地价值是否计入房产价值缴纳房产税)

一、单项选择题

1.下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（D）。√

A.房屋产权出典的由出典人纳税（承典人）

B.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税（实际使用人）

C.房屋产权属于国家所有的，不需要缴纳房产税（经营管理单位）

D.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税

2.下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（C）。√

A.农村的小超市

B.建在室外的露天游泳池

C.个人在市区拥有的商铺

D.房地产开发企业尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企业拥有一栋原值2000万元的办公楼，2020年1月1日将办公楼的1/3出租，每月取得不含增值税租金20万元，其余部分自用。已知该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2020年应纳房产税（B）万元。√

A.16.8

B.40=20×12×12% 2000×2/3×（1-30%）×1.2%

C.45.6

D.86.4

4.某公司拥有一处原值3000万元的高档会所，2020年4月对其进行改建，更换楼内电梯，将原值50万元的电梯更换为100万元的新电梯，拆除100万元的照明设施，再支出150万元安装智能照明，支出200万元在后院新建一露天泳池，会所于2020年8月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，2020年该公司就此会所应缴纳房产税（B）万元。

A.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12 （3000-50 100-100 150）×（1-30%）×1.2%×8/12

B.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12 （3000 100-50 150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

C.28.98

D.26.04

【答案】B

【解析】露天泳池不属于房产税的征税对象；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2020年该公司就此会所应缴纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×8/12 （3000 100-50 150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（万元）。

5.某企业2019年购置一宗面积4000平方米的土地委托建造厂房，支付土地使用权价款1500万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2500万元（不含地价），2019年12月办理验收手续，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2020年应缴纳房产税（A）万元。

A.24=2500×（1-20%）×1.2%

B.30.48

C.36.96=（2500 1350）×（1-20%）×1.2%

D.38.4

【答案】C

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业宗地容积率=1800÷4000=0.45＜0.5，计入房产原值的地价=1500÷4000×1800×2=1350（万元），该企业2020年应缴纳的房产税=（2500 1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（万元）。

6.2020年年初，李某有两套住房，其中一套原值为150万元的住房用于自己居住，另一套原值为100万元的住房，于当年4月20日按照市场价格出租交付给李某，租期一年，每月租金4000元。已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%，则李某当年应缴纳房产税（B）元。√

A.0

B.1280=4000×4%×8

C.1920

D.5760

【答案】B

【解析】个人所有非营业用的房产，免征房产税；对个人按照市场价格出租的居民住房，按4%的税率征收房产税。李某当年应缴纳房产税=4000×4%×8=1280（元）。

7.2020年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。则2020年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（B）元。√

A.10800

B.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

C.1080

D.14400

8.发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是（D）。

A.张先生购买古朴小屋用于拆料

B.某企业将房屋赠与养老院

C.李先生将自有房产投资于本人独资经营企业

D.韩先生将房屋用于抵偿债务

【答案】A

【解析】在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。注意契税的纳税人是买方而不是卖方。此题中，选项BD：由养老院和接受抵债房屋的一方缴纳契税，而非由赠与方企业、韩先生缴纳契税；选项C：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不需要缴纳契税。

9.周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（A）。（上述金额均不含增值税）

A.周某应缴纳契税3万元

B.周某应缴纳契税2.4万元

C.谢某应缴纳契税2.7万元

D.谢某应缴纳契税0.3万元

【答案】C

【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7（万元）。

10.由于工作调动，张某将价值100万元的房屋与李某价值95万元的房屋进行交换，差价部分由李某以现金补偿。已知契税适用税率为3%，下列说法正确的是（A）。（上述金额均不含增值税）√

A.李某应缴纳契税0.15万元

B.张某应缴纳契税0.15万元

C.李某应缴纳契税3万元

D.张某应缴纳契税2.85万元

【答案】A

【解析】房屋互换，以所互换房屋的价格差额为计税依据。由多支付货币等经济利益的一方缴纳契税，李某应缴纳的契税税额=（100-95）×3%=0.15（万元）。

11.关于契税的计税依据，下列说法正确的是（A）。√

A.土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格

B.土地使用权互换的，以互换出去的土地使用权的价格作为计税依据

C.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同确定的当期应支付价款为计税依据

D.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，计税依据为转让土地使用权成交价格

【答案】A

【解析】选项B：土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；选项C：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据；选项D：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

12.吴某2020年6月初购买一幢120平方米的商品房，支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的储藏室，双方约定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2020年支付4万元，根据省政府规定，商品房的契税税率为4%，储藏室的契税税率为3%，吴某2020年应缴纳的契税为（D）万元。（上述金额均不含增值税）√

A.4.5

B.6

C.5.5

D.5.8=130×4% 20×3%

【答案】D

【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。因此吴某2020年应缴纳契税=130×4% 20×3%=5.8（万元）。

13.下列房产需要缴纳土地增值税的是（D）。√

A.尚在抵押期间的底商

B.房地产的继承

C.代建完成的厂房

D.企业之间相互交换的办公楼

【答案】D

【解析】选项A：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；选项B：房地产的继承，不征收土地增值税；选项C：房地产的代建房行为，没有发生房地产权属转移，不征收土地增值税。

14.某批发企业转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入800万元，办公楼原价400万元，已提折旧260万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为1000万元，成新度折扣率为六成，转让时缴纳相关税费7.88万元（不含增值税）。该企业转让该办公楼应缴纳土地增值税（A）万元。√

A.57.64

B.136.45

C.140

D.160

增值额=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增税=192.12×30%=57.64

【答案】A

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的除增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=800-1000×60%-7.88=192.12（万元），增值率=192.12÷（1000×60% 7.88）×100%=31.60%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=192.12×30%=57.64（万元）。

15.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述不正确的是（C）。√

A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除√

B.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

C.房地产开发企业的预提费用，可以扣除

D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除

16.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不得扣除的是（C）。

A.建成后产权属于全体业主所有的文体场馆√

B.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋√

C.建成后有偿出售的车库

D.建成后出租给事业单位的幼儿园

【答案】D

【解析】选项ABC均可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除；选项D并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以扣除其成本费用。

17.自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在（A）税务机关申报缴纳土地增值税。√

A.房地产坐落地

B.居住所在地

C.户籍所在地

D.自行选择的纳税地点

18.依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是（B）。√

A.自签订房地产建筑合同之日起30日内

B.自转让房地产合同签订后7日内

C.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

D.自签订房地产转让合同且收到款项之日起10日内

二、多项选择题

1.根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有（BCD）。√

A.房屋出租的由承租人纳税

B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

C.产权属于个人所有的营业用房屋，该个人为纳税人

D.无租使用房产管理部门的房产，由使用人代为缴纳房产税

2.下列关于房产税的相关政策中，表述不正确的有（CD）。

A.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由业主共同缴纳房产税（实际经营的代管人或使用人）

B.以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定租金额

C.免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税

D.融资租赁的房产，按收取的租金从租计征房产税

【答案】AD

【解析】选项A：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。选项D：对于融资租赁房屋，实际是一种变相的分期付款购买固定资产的行为，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

3.纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（BD）。√

A.1.2%

B.4%

C.10%

D.12%

4.甲企业共有两处房产A和B，房产原值共计1800万元，2020年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的A房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元；将原值为1000万元的B房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（BC）。√

A.甲企业应就A房产缴纳房产税4.8万元

B.乙企业应就A房产缴纳房产税6.72万元

C.甲企业应就B房产缴纳房产税7.2万元

D.甲企业应就B房产缴纳房产税8.4万元

【答案】BC

【解析】对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。

乙企业应就A房产缴纳房产税=800×（1-30%）×1.2%=6.72（万元）。

甲企业应就B房产缴纳房产税=60×12%=7.2（万元）。

5.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（AC）。

A.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税

B.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

C.融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的当月次月起依照房产余值缴纳房产税

D.融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税

【答案】ABD

【解析】融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6.下列项目中，免征房产税的有（ABCD）。√

A.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

B.对商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产

C.国家机关自用的房产

D.为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓

7.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ABCD）。

A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税

C.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税

D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书房屋交付使用之次月起缴纳房产税

【答案】BC

【解析】选项A：将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税；选项D：购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

8.根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税税收优惠的说法中，正确的有（CDBA）。

A.对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税

B.在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚，在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，免征房产税

C.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征

D.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税

【答案】ACD

【解析】选项B：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。

9.张某将一套自有住房与王某进行交换，张某房屋价值100万元，王某房屋价值80万元，经二人协商后，王某实际向张某支付房屋交换价格差额款20万元，根据契税法律制度的规定，下列关于此项业务的契税处理中，说法正确的有（AD）。（上述金额均不含增值税）

A.上述业务中契税的纳税人为张某、王某

B.上述业务中契税的纳税人为王某

C.上述业务中契税的计税依据为20万元

D.上述业务中契税的计税依据为180万元

【答案】BC

【解析】土地使用权互换、房屋互换，以互换土地使用权、房屋的价格差额（20万元）为计税依据。互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方（王某）缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。

10.依据契税相关规定，下列行为属于契税征税范围的有（DBC）。√

A.房屋出租

B.房屋互换

C.国有土地使用权出让

D.获奖方式取得房屋产权

11.下列各项中，属于契税纳税人的有（AD）。√

A.以翻建新房为目的取得房屋权属的张某

B.出让土地使用权的国土资源管理局

C.以土地作价入股的投资方

D.通过抵债方式取得房产产权

12.下列关于契税的表述，说法正确的有（BC）。

A.土地承包经营权的转移，不征收契税√

B.个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税

C.房屋赠与，计税依据为税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定

D.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，照章纳税

【答案】ABC

【解析】选项D：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

13.根据契税的相关规定，下列关于契税的退还，说法正确的有（BC）。√

A.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税

B.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税

C.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税

D.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税×

【答案】BC

【解析】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税。

14.依据契税的有关规定，下列项目中可以免征契税的有（ABCD）。

A.军事单位承受土地、房屋用于军事设施的

B.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产

C.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属

D.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属

【答案】ABC

【解析】选项D：因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属，由省、自治区、直辖市决定免征或者减征契税。

15.依据契税的有关规定，下列关于契税的表述说法正确的有（ADC）。√

A.非营利性的学校承受土地、房屋权属用于办公,免征契税

B.纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续后申报缴纳契税

C.以协议方式出让国有土地使用权的，契税计税依据为土地出让合同确定的成交价格

D.纳税人未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记

16.根据土地增值税的相关规定，下列各项属于非房地产开发企业转让新建房时“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（CD）。√

A.增值税

B.契税

C.城建税和教育费附加

D.印花税

17.下列行为中，不征收土地增值税的有（BD）。

A.国有土地使用权出让

B.房地产价值的重新评估

C.房地产开发企业销售自行开发的不动产

D.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属

【答案】ABD

【解析】选项C：房地产开发企业销售自行开发的不动产，需要缴纳土地增值税。

18.下列项目属于房地产开发成本的有（ABCD）。√

A.公共配套设施费

B.开发间接费用

C.基础设施费

D.土地征用及拆迁补偿费

19.计算土地增值税时，所销售的房产对应的下列费用中，准予按照实际发生额从收入总额中扣除的有（ACD）。√

A.耕地占用税

B.建房贷款超期支付的罚息

C.前期工程费

D.排污费、绿化费

20.房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除基数的有（ADB）。√

A.取得土地使用权缴纳的契税

B.支付的建筑安装工程费

C.销售过程中发生的管理费用

D.开发小区内道路发生的支出

21.根据土地增值税的相关规定，房地产开发企业的下列做法不正确的有（BC）。√

A.将转让新建房所缴纳的城建税计入到“与转让房地产有关的税金”扣除

B.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

C.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”扣除

D.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

22.下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有（ABC）。√

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

23.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（BCD）。√

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

24.下列项目中，按税法规定可以（暂）免征土地增值税的有（ACD）。√

A.个人销售住房

B.个人转让商铺

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

D.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的

三、计算问答题

某房地产开发公司注册地在甲市，2020年3月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2018年1月，公司经“招拍挂”以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2019年1月起，公司对受让土地进行项目开发建设，由于逾期开发缴纳土地闲置费100万元。发生开发成本15000万元，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业10%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2020年3月项目实现全部销售，共取得不含税收入80000万元，允许扣除的有关税金及附加880万元，已预缴土地增值税900万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地乙市主管税务机关办理纳税申报。√

纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。√

（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000 10000×5%=10500（万元）

取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。√

（3）①取得土地使用权所支付的金额=10500（万元）。√

②房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产 开发成本=15000×（1-10%）=13500（万元）。√

③开发费用=3000 （10500 13500）×5%=4200（万元）√

④允许扣除的税金及附加=880万元√

⑤加计扣除项目金额=（10500 13500）×20%=4800（万元）√

该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=10500 13500 4200 880 4800=33880（万元）。√

（4）增值额=80000-33880=46120（万元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

应补缴的土地增值税=46120×50%-33880×15%-900=17078（万元）。√