个人转让不动产土地增值税税率(个人转让不动产土地增值税如何计算)

（一）增值税

　　销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　1．个人转让购买住房

　　（1）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

　　（2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的

　　　　 ①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税。

　　　　 ②北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　注：个人购买住房时间确认：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，包括无偿受赠方式取得的住房，但是以其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

　　2．个人销售自建自用住房免征增值税；

　　3．涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税（包括：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权）。

　　（二）附加税费

　　以缴纳的增值税金额为计税依据，2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收（包括自然人个人）。个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税及附加。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加（包括个体户含一般纳税人，但不包括按次纳税人的自然人个人）。

　　1．城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　2．教育费附加 ＝增值税×3%

　　3．地方教育附加 ＝增值税×2%

　　（三）个人所得税

　　以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，继续免征个人所得税。

　　注意情形：

　　1．以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　2．通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

　　3．以其他无偿受赠方式取得的住房对外转让时，根据财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　(四）印花税

　　按照所载金额的0.5‰计算，其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。

　　(五）土地增值税

　　1．适用税率

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率为40%；

　　超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率为50%；

　　超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　2．扣除项目包括：

　　（1）提供取得房产相关凭据（发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书）的，按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目。

　　营业税发票及其他凭据，按照发票或凭据所载金额；增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额；增值税专用发票，按照发票所载不含增值税金额。

　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　（2）提供评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额，计入扣除项目。

　　（3）其他扣除项目：转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要支付的房产评估费；取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。

　　3．无法查实计算扣除项目金额的，按照定率征收土地增值税。

　　4．其中

　　（1）个人转让住房免土地增值税；

　　（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　二、买方应缴纳税费

　　（一）契税

　　按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。其中：

　　1．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　2．对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

　　3．对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）

　　4．个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其计税依据的确定，《契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受个人购买住房的契税优惠政策。

　　(二）印花税

　　按照按所载金额的0.5‰计算。其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。

　　（三）个人所得税

　　个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

四、案例解析

　　2019年2月，安徽某市居民张某出售一住房，面积 100 平方米，产权证日期 2017 年 12 月 25 日， 购买人李某，买方购买为家庭首套住房，计税价格 150 万元，买卖双方应缴纳税费多少元？

　　 解析：

　　(一）出售方张某应缴税费：

　　1．增值税 = 150/1.05*5% = 7.14 万元

　　城建税 = 7.14*7% *50%= 0.25 万元

　　教育费附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 万元

　　地方教育费附加 = 7.14*2%*50% = 0.7万元

2．土地增值税，暂免。

　　3．印花税，暂免。

（二）购买方李某应缴税费：

　　1．契税 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 万元

五、自然人转让车库（位）要交哪些税

第一种：核定征收方式

（一）增值税

　　1. 税率：5%

　　2. 计税依据：销售额，

(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

　　1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

　　2. 教育费附加：3%

　　3. 地方教育附加：2%

　　4. 计税依据：增值税税额

　　5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。

(三）印花税

　　1. 税目：产权转移书据

　　2. 税率：0.05%

（四）个人所得税

　　1. 税率：1%-3%，

（五）土地增值税

　　1. 税率：5%（车位）、8%（其他类型，不含住宅）

二、购买方（夏某）

（一）契税

　　1. 税率：3%

　　2. 计税依据：合同金额

　　应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

　　（二）印花税

　　产权转移书据

　　1. 税率：0.05%

　　2. 计税依据：合同金额

　第二种：计算（据实）征收方式

一、销售方（陈某）

　　（一）增值税

　　1. 税率：5%

2. 计税依据：增值额（合同金额-取得成本金额）

(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

　　1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

　　2. 教育费附加：3%

　　3. 地方教育附加：2%

　　4. 计税依据：增值税税额

　　5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。

　　(三）印花税

　　产权转移书据

　　1. 税率：0.05%

　　2. 计税依据：合同金额

　　

　　（四）土地增值税

　　1. 税率：30%-60%（超率累进税率）

　　2. 计税依据：增值额（合同金额-扣除项目金额）

　　（1）计税收入

　　

　　（2）可扣除房产原值

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定：“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条第（一）项规定：“营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

　

　　（3）与转让房地产相关的税金

　　①城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）

　　（5）增值额=计税收入-扣除项目金额

　　（6）增值率=增值额÷扣除项目金额

　　（五 ）个人所得税

　　1. 税率：20%

　　2.计税依据：所得额（合同金额-取得成本金额）

　

　　二、购买方（夏某）

　　（一）契税

　　1. 税率：3%

　　2. 计税依据：合同金额

　　（二）印花税

　　产权转移书据

　　1. 税率：0.05%

　　2. 计税依据：合同金额