现在楼市的前景仍然扑朔迷离，每个身处其中的人仍然感受到“心里没底”，因为如今的楼市，各城市情况不同，或在市场底部，或在探底ING。
未来的政策走势依然没有明朗，经济学家分成多派，对于2022年楼市的走势，抱有不一样的看法。
所以，在这个时候去预测2022年的楼市，谁都给不出一个接近准确的答案。
虽然没有底，但我们想从一个地产观察者的角度，分享一些“小趋势”。
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01
市场
①2022年，不要再去期待所谓的大行情。
虽然目前全国经济学家对于地产趋势抱有不同看到，但是有一点是达成一致的：
2021年12月底接连出现政策暖风，但在房住不炒的大背景下，2016年全国市场突然转折的普涨大行情不会再出现。
稳，将是主基调。
在新的地产形式下，在地产圈每个产业链上的房企和个体，都要去重新调整对于“什么是好市场”的心态，2022年能回归常态，回归阶段性平稳，已经是不错的行情。
②2022年南宁楼市将进入去库存大年。
克而瑞的数据：截止2021年11月，南宁住宅的去化周期达21.2个月，而在2019年全年平均的去化周期只有8个月，前两年南宁卖得最快的年份，最低的去化周期曾出现过5个月。
哪怕2021年土地成交的数量进一步减少，南宁楼市也不会出现房荒，仍然有积压的库存要去消化。
③楼盘供应量进一步减少，但不意味着你的房子就好卖了。
2021年，南宁土地市场共有约21幅地块终止出让，6幅流拍。累计成功出让30幅商住地块，约成交2989亩。而2020年，南宁商住用地总计成交6140亩，商住土地成交大幅缩减一半都不到。
再看2021年地价，最高的楼面地价是五象三中旁的万科瑧湾悦，楼面地价1.4万 元/㎡，并已在2021年12月入市，价格从2.3万到2.8万元/㎡。
从目前市场情况看，南宁楼市在2022年还看不到有2万 的新盘入市可能。
因此对于今年的房价，不会像2020年青秀和五象多家2万 房子集中入市，出现结构性的价格上涨。预计商品住宅还会维持在1.25到1.3万元/㎡左右。
④2021年是南宁房价挤水份的一年，2022年将继续“挤水份”。
02
板块
⑤五象新区的供应量和销售量还将会是南宁楼市的“一哥”。
五象今年更有想象空间的细分板块，将会是五象湖东和良庆大桥南。2021年这两个板块的出价，全都超出市场判断。
最先行动的是今年上半年的恒大御府，打响了南宁房价低价入市的第一枪，低至12980元/㎡起。
引起的连锁反应是，五象新区的邻居们瑟瑟发抖，五象湖东在五象湖最核心的板块，原来放风1.8万/㎡首开的楼盘，到最后12980元/㎡起入市。
到了2021年下半年，五象湖的房价已经砸出来底部，1.2万起~1.7万/㎡。而在前年，1.2万/㎡的房价你只能撤退到五象南。
⑥五象湖东和良庆大桥南价格探底，五象南直接内卷。
就像在电影院里看电影，坐在前排的五象湖兄弟们站了起来，后排的五象南再站起来，视野和通路被前排的身位和后脑勺挡得死死的，今年的刚需客户进五象，很大程度被截留在了五象湖大湖区。
⑦五象南最痛苦的是2020年到2021年3月底之间，高价拿地的楼盘。
彼时市场的温度曾经闪现了“小阳春”的暖意，于是刺激了房企的拿地需求，2021年1~3月，五象南的楼面地价仍然高达8000 到9000 。到没想到5月开始，市场急转直下，买房人数和支付能力突然降低。
两年前的高周转模式，拿地6个月就开盘的一线房企开发节奏，失效了。就连建发五象和悦，2021年3月拿的地，最近已传递了2022年再开盘的消息。
马路对面的金科琼华未来，同样是3月拿地，也迟迟没有释放开盘消息。拿地到开盘的周期眼看着要奔一年去了。
⑧五象湖核心区和三岸，从2022年开始，会继续沉淀南宁更多的改善客户。
尽管三岸板块不是南宁资源的第一梯队，但是东盟商务区和凤岭南几乎开发完毕，三岸作为青秀再往东延伸第一承接区，市场行情调整，三岸房价在去年底出现新低，改善需求流向这里。
五象湖核心区，四大天王的建发两盘进入尾声，万科瑧湾悦接棒，改善客户的聚集地仍然流向五象核心区。
今年三岸和五象湖，将会成为东部和南部，最能打的板块。当然前提是你的产品打。
⑨五象南身段低到尘埃里。
这个板块一直缺少名校学区价值支撑，在做好自身产品的前提下，就只剩下以更低的价格吸引客户。
这个板块急需优质学校和商业、3号线延长线的加持，才能和五象湖其他区域去分更大的蛋糕。
⑩东盟商务区和凤岭北，今年是声音会很小。
作为南宁老牌贵族区，地块开发接近尾声，没有了扛把子的风向标楼盘和出量的大盘，声音自然小了。
但并不意味着这两个板块在楼市上出不了声，东商区、凤岭北、琅东，将会更加稳固地坐稳南宁二手房成交热门板块，因为这三个板块集中了南宁的优质学区资源，将会和新民路二中本部周边，建政路14中周边成为南宁众多老父亲老母亲的为了孩子买二手房的首选。
⑪别小看江南。
特别是江南公园板块，规划中要打造江南的新中心。
这两年华润在江南公园旁边近1000亩的旧改综合体大盘“华润江南中心”开始大面积开发，这两天江南区政府官网公布了江南区5600亩五一中路片区站城一体化综合改造项目土地熟化人，由南宁轨道华润置地有限公司中标。
回头看，东盟商务区的南宁华润中心，用14年时间交付了南宁第一综合体。
再以10年周期去看这个江南公园周边板块，这次是央企和地方国企联合，打造一片区域。前面有东盟商务区成功的交付样板，相信华润的兑现能力，剩下交给时间。
03
产品
⑫南宁楼市的“K型走势”
在说产品趋势之前，先说经济界的一个热词，K型。
在2021年上半年，经济学家任泽平提出了“K型复苏”，他认为疫情之后的经济复苏出现了这个新现象：
一部分人改善，一部分人变差了，虽然经济整体是复苏的，股市、房市都在涨，各种资产价格都在涨，但是一部分人，甚至大部分人的境况反而是变差的。
在刚刚结束的吴晓波2021跨年演讲中，提到了一个词“K型时代”，一个行业的利润，很可能只集中在少数能应对变化、实现创新的企业中。
那么地产的K型呢？就是我们经常看到的一个词“分化”。
这个分化的趋势在这两天的南宁楼市，越来越明显，走势在往两边岔开。最典型的就是五象湖“四大天王”入市后的2年，产品差距和销售速度正在形成分化。
2022年的南宁楼市，会面临更残酷的分化，多数人更愿意为少数能应对变化、实现创新、提升引领的企业和产品买单。
基于这样的“K型分化”前提，我们对于2022年南宁楼市产品的一些看法。如下几个观点。
⑬市场不好的时候，产品会重新被摆到最重要的位置。
2021年南宁楼市的销售难度是，再拿几个营销总祭天也抢不出量。前年一年卖将近73亿的全南宁销冠保利领秀前城，在2021年销量已经降到39亿。
试想你的楼盘想拼价格，地价和楼盘规模怎么和这些大盘PK？产品和服务会成为冲破重围的利剑。
⑭每个板块都会有不甘于平庸的房企，会跳出区域同质化去思考问题。
比如中交进入南宁第一盘中交象江来，落地刚需盘遍地的龙岗，目标要做出区域的表率，做更高端的板式产品和其他升级；
比如经开区的美的天玥，在8字头起步的刚需板块，都会去配套大型的会所，产品配上智能化，刚需产品都开始卷的厉害了；
再比如广西本土房企广西恒大，非全国的恒大，新盘“东方源林”把自己之前的产品都全面颠覆了，直接奔着高端……
今年要入市的新盘如果不能在产品上下功夫，跳出区域同质化竞争，一定会很煎熬。
⑮一线房企和民营房企的产品创新，将会倒逼在南宁深耕已久的广西国企、南宁本土国企去突破自己的产品天花板。
未来不重视产品和客户服务的房企，很难赢得客户尊重。包括部分国企对待业主和合作方的态度，直接传递给市场的，就会是这家企业的服务印象。
⑯请珍惜刚需和改善客户，在老龄化和新生率持续走低的趋势下，刚需和改善客户都显得更珍贵。
⑰珍惜改善精装房。
2018-2019年初，南宁楼市地进入全精装时代。到了2019年中，又不断有楼盘精改毛。现在还在做精装房的房企越来越少。还敢做精装交付，特别是改善盘的精装交付，算是有诚意的房企。
⑱南宁购房者的口味越来越挑剔了，特别是改善客户，倒逼市场不能再以2梯4户的产品图敷衍购房者。
板式楼盘、公建化外立面、玻璃幕墙、实用的会所配套，将会成为更多追求品牌的楼盘选择。
⑲如果对于地产产品还有什么期待的话，花儿姐最希望仁恒、滨江这一类精研于做高品质产品的房企进入南宁，一个经历了20多年房地产周期的首府城市，已经积累了20年到10年间，买了当年“豪宅”的高净值购房者，在面临有相当一部分的有更高追求的购房者需要更高品质的产品。
04
买房
⑳有能力首选核心城市、核心地段、优质楼盘、稳健房企。
注意用词的转变，从“品牌房企”转向“稳健房企”。几年前是“品牌房企”就可以放心入手，但是经历过2021年，部分千亿级别规模的大品牌房企都难免爆雷，所以，资金稳健的“稳健房企”成为首选，甚至有些楼盘的选择，品牌都排在了地段前面。
㉑买房要考虑清楚这三点，“自己住、可出租、快转手”。
买房第一考虑，是“你自己想去住的房子”，未来转手才会有第二人想买来住；其次，交房可以快速出租的房子；最后，要转手出售，可以在相对较短时间内有人接手的房子。
㉒一定要买主城区，再低价都要不去郊区和县份抄底。
除非你就工作在县份，需要有个定居的地方。要在广西买房，强首府的南宁，优势教育、医疗、公共资源集中的首府，是广西购房者的市场。
㉓南宁地铁五号线通车，南宁地铁盘的价值相对来说，稀缺值在降低。未来在南宁买房，排在前三位的硬指标排序，要从“学铁商”升级为“学景商”。
㉔对于购房者出手的时机，主要有三个大的节点，一个是刚刚过去的冲全年业绩的12月；一个是营销总每个季度需要完成业绩“保命”的季度末；一个是春节和两会之前，2月—3月的楼市等待期。
㉕对于拥有3套以上住宅的家庭，可在今年陆续优化你手中的房子，未来多数家庭的楼市资产配置，必然会从“广而多”转向“少而精”。
㉖未来的置业逻辑十分清晰了：减持品质普通、居住属性弱的房产，保留核心城市、核心地段、拥有稀缺景观资源、品质更高的房产。
㉗在2021年经历了教培、互联网、房地产等行业的重锤，经历了各种投资渠道的提心吊胆，作为普通人的我们才发现：
相对而言，房产依然是不少普通家庭较为稳妥的资产保值方式。
05
房企
南宁需要什么样的房企？“专精特新”。
2021年，中国经济的热词之一，“专精特新”企业。指的是专业化、精细化、特色化、新颖化的优势发展中小企业。截止2021年全国已经突破4万 的“专精特新”中小企业，其中4700 企业成为了行业的“小巨人”，在产业链上拥有一定的话语权。
花儿街的观点，未来南宁楼市房企，同样需要有走“专精特新”路线的房企，之前以高周转转出大规模的房企，已经在打破“大而不倒”的行业话语权规则。
前几年，全国一套图纸直接复制，把速度当做了专业，以至于在2018年到2019年，南宁楼市的产品几乎没有几个品牌和精品项目的记忆点，短期获益成了那些年房企和购房者的追求目标。
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