政策性搬迁会计处理案例解析

原创 安世强 安博士讲财税 2021-08-23 05:00

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上一期笔者对政策性搬迁的税务处理进行了讲解，后期发现不少财务人员仍不会进行相应的会计处理。另外，还有一种错误认识是，涉及到政策性搬迁的不产生损益，收入大于支出的要计入资本公积，实际这是一种误读，有必要再对会计处理进行说明：

一、真实案例

目前政策性搬迁普遍是基于对资产的价值进行评估，在评估值的基础上给予适当的补偿，且补偿是分期支付的，补偿协议部分条款如下：

甲方补偿内容、标准及金额：

1.土地评估价值：600万

2.房屋评估价值：800万

3.搬迁补偿：2万

4.其他各类资产补偿：500万

5.停产停业补偿：700万。

合计2602万

甲方分三期付款：

第一期，合同生效后，产权证交付甲方确认后支付1000万；

第二期，乙方配合甲方对不动产产权证进行注销或变更后10日内，支付1000万；

最后一期，乙方清理走可以清理的资产，将土地和剩余不可移动物移交给甲方，办理完交接手续后30日内，甲方一次性支付剩余款项。乙方应开具等额增值税发票给甲方。

具体账务处理如下：

①收到第一笔款项

借：银行存款 1000

贷：递延收益 1000

②收到第二笔款项

借：银行存款 1000

贷：递延收益 1000

③收到第三笔款项

借：银行存款 602

贷：递延收益 602

④对不动产进行清理和处置

由于不动产是按照其评估值确认的价款，应该按照转让不动产核算，适用固定资产、无形资产准则，假设固定资产600万，累计折旧100万，无形资产原值500万，累计摊销200万。

借：递延收益 800

贷：资产处置收益-固定资产处置 800

借：固定资产清理 500

累计折旧 100

贷：固定资产 600

借：资产处置收益 500

贷：固定资产清理 500

借：递延收益 600

贷：资产处置收益-无形资产处置 600

借：资产处置收益 300

累计摊销 200

贷：无形资产 500

即，不动产的转让所得=【800-（600-100）】 【600-（500-200）】=600万。

以上的账务处理是基于取得款项是不动产的对价而非补偿款，应该适用固定资产、无形资产准则等，对于对价以外的，才属于补助，应该适用政府补助准则。此外，由于本质上转让不动产的收款不是补偿款，不具有政府补助的性质，收到款项也可以借记银行存款，贷记合同负债（预收账款）和递延收益，其中合同负债是不动产对价，不通过递延收益科目过渡。

⑤搬迁补偿，主要是对撤离原厂过程中的搬迁费用，比如运费的补偿，在运费发生的过程中，同步结账到其他收益，即与收益相关的政府补助。

借：递延收益 2

贷：其他收益 2

⑥其他资产的补偿，由于各种原因，在搬迁过程中必然会涉及到价值减损，在新厂区构建同类资产可能需要支出更多金额，这就需要对被补助的资产进行区分，如果是购置了全新设备，按照全新设备对应的折旧年限分期将递延收益结转到其他收益；如果涉及到旧设备重新安装的，按照旧设备预计可使用年限将补助从递延收益结转到其他收益。也就是说对资产的补助要按照政府补助准则中与资产相关的政府补助进行核算。

假设公司搬迁过程中换了全新的设备，按照10年的折旧年限计提折旧，那么递延收益也与其对应结转到其他收益

借：递延收益（500/10） 50

贷：其他收益 50

当然可能具体的补助资产类型可能实际情况较多，可具体分析具体处理。另外，如果在资产的拆除过程中，发生较多的费用，而又不符合资本化条件，收到的其他资产补助按照与收益相关的政府补助，先抵减拆除费用也较为合理。

⑦停产停业补偿，停产后还需要发工资及其他支出，所以本补助可在搬迁的期间从递延收益结转其他收益，作为对停工时人员工资等的补助，假设搬迁时间为2年。

借：递延收益（700/2）350

贷：其他收益 350

二、对政策性搬迁账务处理的进一步解读

以上对政策性搬迁涉及到的会计核算做了较为详细的演示，需要再次强调的是政策性搬迁的收入不免税，可以将政策性搬迁的收入和支出单独核算，递延确认所得，否则需要与经营活动合并纳税，如果搬迁期间较长，选择递延纳税有利；另外，如果未按照政策性搬迁政策执行的，收到的款项即产生纳税义务，适用政策性搬迁政策的的在搬迁完成时，即使递延收益等科目还未结转到其他收益，即未计入利润表的，也需要缴纳所得税。

其他需要作出解释的还有，不少人认为搬迁收入与成本费用之差应该计入资本公积，实际是误读，解释第3号表述的意思应该理解为，属于资产转让的，如按照评估值转让不动产，应该适用固定资产等准则；补偿的按照政府补助准则；都不属于的，按照权益性交易，认为是政府的资本性投入，计入资本公积，不影响损益。

企业会计准则解释第3号：四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

一、本科目核算企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项。

二、本科目可按资本性投资项目进行明细核算。

三、企业收到或应收的资本性拨款，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。

四、本科目期末贷方余额，反映企业尚未转销的专项应付款。