视觉 | 童洋
责编 | 韩玮烨
进入4月，保障性租赁住房市场又迎来突破性进展。
4月6日，北京市发放首批两份《保障性租赁住房项目认定书》；4月11日，北京银保监局发布《关于做好辖内新市民金融服务工作的通知》，鼓励各保险机构运用保险资金参与保障性租赁住房建设；4月13日，深圳市人才安居集团项目成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
业内人士认为，保障性租赁住房或将成为地产下行形势下新的经济增长点，而原因还须回到保障性租赁住房的底层逻辑。
01
厘清概念
关于保障性住房，由于众所周知的政策原因，各地出现各种形式的房屋，概念也很混乱，接下来我们先厘清概念！
1保障房（保障性住房）
是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
2公租房（公共租赁住房）
是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的公共租赁住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租：包括一些新的大学毕业生、退休老人及残疾人，以及一些从外地迁移到城市工作的群体。
3廉租房
是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，主要面向城市特困人口（最低收入者），只收取象征性的房租。
4经适房（经济适用房）
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
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5保租房（保障性租赁住房）
保障性租赁住房的公共性质是普惠性非基本公共服务，由政府给予政策支持，引导市场多方参与。保障对象是城市中住房困难的新市民、青年人等群体；实施区域主要在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市发展；房屋建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；要求租金低于同地段同品质市场租赁住房的租金。
以上几种租赁房屋之间的关系等式为：
保障房体系=公租房 保租房 经适房 其它
保租房=集体用地 R4 产业园区配套 单位租赁房等
上海体系下几种租赁房屋之间的关系等式为：
保障房=廉租房 保租房 经适房 其它
保租房=公租房 R4 产业园区配套 单位租赁房等
02
六问六答
问1市场上“保租房”主要有哪几种类型？
答1：从目前上海的市场上来看，保障性租赁住房的供应路径主要有6种。分别是：租赁住宅用地（R4）、集体经营性建设用地、产业园区配套用地建设、非居住存量土地和房屋、未售和空置的传统保障房，以及市场上原有的各类集中式和分散式租赁公寓中部分被纳入保障性租赁住房系统的房源。
问2目前“保租房”的参与主体有哪些？
答2：上面的6类供应路径，决定了未来保障性租赁住房的承建主体，主要集中于城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房企。
上海政府正在积极地支持和引导央企、国企、机关和事业单位，参与保障性租赁住房建设供应，并纳入国有企业考核评价范围。
同时，在全国范围多个城市也在鼓励和支持国企加快发展保障性租赁住房，如：成都市，鼓励国企将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房等；北京市，鼓励在京央企和市、区属国有企业积极参与保障性租赁住房建设运营等。
问3上海为何要大力发展“保租房”？
答3：“保租房”是为了解决青年职工、引进人才、来沪务工人员等常住人口阶段性住房困难的产品。
近些年，上海城市的人口老龄化越来越严重，越来越高的房价让刚毕业的大学生及创业公司的成本剧增，很多优秀的人才和初创公司逐渐被深圳、杭州等城市更优惠的落地政策所吸引。
为了保证上海的城市活力以及吸引更多的优秀人才、企业落地上海，“保租房”应运而生。对于“人才引进，招商引资”所针对的这一类客群来说，未来大概率会落地在上海的五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）内。原因如下：人口密度低、可规划开发用地多、整体房价偏低、各类扶持政策多。相对于上海的“市中心”，“五大新城”更适合初创企业及优秀的应届生落地。
这样，既解决了城市人口老龄化比例过高的问题，同时又能使得上海这座城市始终保持活力及竞争力。
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、
问4“保租房”有什么特点？
答4：目前上海的“保租房”中，由央企、国企牵头的大型租赁社区（R4地块），占据了很大一部分比重。每个区，至少都有1块R4用地，甚至包含崇明区、金山区等。
从区位划分来看，内环内、中环内、外环内、外环外，都有对应的R4项目。从整个上海地图的布局可以看出，每个区、每个重点产业园附近都有大型的租赁社区项目，这些项目的房间数量在800-1500间，每个项目都像是一个个“钉子”深扎于上海各个区域，保证上海租赁住房的租金稳定，起到了“压舱石”和“稳压器”的作用。
从现有已出让的144幅R4用地来看，规模超过1000间以上的，占比大于50%；主力户型以一房、一室一厅、二室一厅为主；套内面积主要集中在25-45平方米。
问5国家出台哪些政策支持“保租房”的建设？
答5：总体来说，现阶段国家对于租赁行业采取的是：“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的行业顶层设计方向。租赁立法在保护租客权利的同时，也为公寓企业提供更多助力，保障专业化机构良性发展。因此，也可以预见2022年将是雷霆立法与雨露均沾双管俱下的一年。
2017年以后行业利好不断，以下列举的利好内容便是对过往各地经验的总结，部分规定已经在地方得到了实践验证，核心可为以下6点：
1、增加供给：加大租赁用地供应，在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房。
2、盘活存量：允许现有物业改造后用作租赁住房。
3、机构化经营：鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构。
4、财税支持：给予税收优惠、财政补贴、允许公积金用于支付租金。
5、融资支持：拓宽融资渠道、探索资产证券化。
6、逐步落实租购同权，保障承租人权益。
其中，最能直接感受的是财政专项资金的补贴。专项资金主要用于租赁住房建设方面，并按照新建、改建及盘活的顺序，在补贴标准及投入比重上有所区分。小部分资金用于住房租赁平台建设及运营与相关基础性工作；还有部分城市将资金用于租赁企业的资金补充，但仅限于国有企业。其中政策性租赁住房、人才类租赁住房成为财政补贴关注和扶持的重点领域，对降低企业经营成本、稳定租赁关系也起到了积极作用。
问6市场上企业如何参与“保租房“的建设运营？
答6：针对“保租房“的几种供应种类，我将按照业主方和运营方简单地概述一下现在市场上的情况：
非居住存量土地和房屋（如商办用地等）：业主方一般为民营小业主或国企单位；运营方主要以市场化的运营单位为主。
产业园区配套用地：业主方一般为民营小业主或国企单位，此类房源主要是作为园区招商企业的员工宿舍，一般直接交由企业自行管理员工或者由园区的运营管理方统一管理。
租赁住宅用地（R4）：R4用地由于其土地价格的特殊性（一般为传统住宅的20%），前期绝大部分（约95%以上）业主方都是国有企业，少数为网易、华为之类的企业员工宿舍，不对外经营。从2021年起，政府逐渐放开限制，出现了国有企业和民营企业的合资公司，共同拿地的情况。
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运营方目前主要是3种模式：
第一种是国企建立“品牌“，组建专门的团队或公司，从头到尾全链条地进行管理。
第二种是国企通过招投标的形式，选择专业的运营单位进行合作，将项目的运营权，委托给第三方有经验的运营单位。
第三种，国企外包部分的“服务”内容给到市场化的运营单位，或者由国企和运营单位双方共同成立项目运营的合资公司，共同对项目进行管理，如：新长宁合作魔方、青浦新城合作旭辉瓴寓、中建东孚合作小水滴等，合资公司暂无成功案例。
保障性租赁住房以自身独特优势，依靠各地政府政策倾斜和资本市场的金融支持，未来将走向以土地资源为核心、以租赁社区为主要产品、资产和运营分离的发展趋势。
但是在发展过程中，保障性租赁住房的低租金逻辑与市场的赚钱逻辑之间存在一定背离，那么如何解决两者之间的矛盾？敬请关注4月20日睿和智库举办的睿和公开课第23讲——“抓住保租房的大机遇”，探讨如何搭建好顶层设计与底层逻辑之间的桥梁，加速保障性租赁住房的实施落地。
金炜 Avery Jin
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