租房子提前解除合同个税专项扣除(个人所得税专项扣除租房不能下一步)

受疫情影响及业务调整，租客提前解约

房东索要年租金100%的违约金

梧州一家融资公司向徐冰（化名）租赁了一层商业用房用于经营茶叶展销业务，租期10年。租赁6年后，融资公司终止了茶叶展销业务，以受疫情影响及业务调整为由要求与徐冰提前终止合同。徐冰要求融资公司支付提前解除合同的违约金未果，将其诉至法院。经梧州市两级法院审理，这起租赁合同纠纷案有了最终结果。

租客：系不可抗力，要求解约

2014年7月31日，徐冰与梧州一家融资公司签订了一份房屋租赁合同，约定：徐冰出租梧州市某路段一层建筑面积374.53平方米的商业用房给融资公司用于办公和商业经营。租赁期限共10年，从2014年8月1日起至2024年7月31日止。第一年至第二年租金每月150元/平方米，每年租金总额68万余元，自第三年起，每两年租金在上年租金基础上增长8%，直至租赁期限届满。租赁期间，如融资公司因业务需求需提前终止合同或转租的，应提前1个月书面通知徐冰，经双方协商后签订提前终止合同确认书或转租合同，自提前终止合同确认书或转租合同签订生效之日起该合同终止。未经徐冰同意，融资公司提前终止合同，需向徐冰支付年租金的100%作为违约金。

合同签订后，徐冰将房屋交付融资公司使用，融资公司向徐冰支付了6万元押金。融资公司将房屋用于从事茶叶展销业务。

2020年10月13日，融资公司向徐冰发出关于提前解除租赁合同的函，公司提出：受全国性新冠肺炎疫情影响，公司遭受巨大损失，茶叶展销业务无法持续经营，加上公司面临机构调整，属于不可抗力，公司拟不再继续租赁房屋，现以书面形式提出解除租赁合同。公司承诺于2020年10月31日前搬空公司财物，将房屋完整移交，要求徐冰配合公司办理交接手续，对房屋设施、水电设施、家具等情况清点、验收。

同月17日，徐冰回复融资公司，融资公司所述情况并非不可抗力，如其单方解除依法成立的合同，应承担违约责任，按一年租金总数的100%支付违约金84万余元，并将恢复原状的租赁房屋交还。

2020年11月1日，融资公司发函通知徐冰：“公司已于2020年10月31日将租赁物腾空并正式搬离，为更好保障该租赁物安全，定于2020年11月1日10时将房屋交还，望配合。”

同月19日，徐冰复函，要求融资公司就违约金承担问题作出明确答复。

同月25日，融资公司发函给徐冰，提出拟按年租金的30%作为违约金，并根据房屋租赁合同按退租时租赁房屋现状交付。

房东：不属于不可抗力，租客违约

此后，徐冰与融资公司多次就退租问题进行协商，但对于返还房屋的状态及违约金的支付均未能达成一致意见，于是徐冰将融资公司诉至梧州市长洲区人民法院，要求融资公司支付2020年11月至12月的租金15万余元、违约金84万余元，拆除装饰装修附着物并返还商铺。

徐冰称，融资公司在租赁期内单方提出解除合同，已构成违约，造成其巨大经济损失。融资公司应按照合同约定按年租金100%支付违约金，并有义务将租赁物恢复原状后交还。

融资公司辩称，由于母公司业务调整要求及疫情原因，公司原有的茶叶展销经营模式已不符合新的业务需要及当前防疫要求，需要关闭整改，如按现状保持必将拖延转型进程，公司将入不敷出，最终造成无力支付租金的局面，属不可抗力范畴。合同约定的违约金远高于提前终止合同给徐冰造成的损失。公司提出提前退租并给予徐冰年度租金30%的补偿，完全能够弥补商铺招租空档期给徐冰造成的损失。徐冰怠于应对公司退租，坚持年度租金100%的赔偿要求，有违公平原则和诚实信用原则。融资公司在承租期间按照合同规定经营、维护承租场地，未对房屋结构进行破坏，不会影响徐冰将房屋再次出租。公司已于2020年10月31日搬离，水电费已结清，徐冰要求公司支付2020年11月、12月的租金15万余元不合理。

法院：不属于不可抗力，应付违约金

经审理，长洲区法院认为，徐冰与融资公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。徐冰已按合同约定向融资公司交付房屋，融资公司应按约定向徐冰支付租金。融资公司在租赁期间搬离承租的房屋，并要求提前解除租赁合同，其行为构成违约，依法应承担相应的责任。

长洲区法院指出，徐冰与融资公司约定的租赁期限为10年。在租赁期间，融资公司于2020年10月13日向徐冰发函，要求提前解除租赁合同，但徐冰于同月17日复函融资公司陈述解除合同的理由不属于法律意义上的不可抗力，不能成为解除租赁合同的理由，故10月13日融资公司发函不产生解除合同的效力。融资公司虽然于10月31日搬离租赁房屋，但徐冰于11月19日复函融资公司，11月18日收函后已知晓融资公司搬离承租的房屋，可以认定双方已经实际解除房屋租赁合同。合同解除后，徐冰应向融资公司退还房屋押金6万元，融资公司应向徐冰支付至11月18日的租金即4万余元。徐冰已经知道了融资公司搬离承租的房屋，但不配合办理交接手续，也未采取措施防止损失扩大，存在过错，故其要求融资公司支付11月19日起至12月31日的租金依据不足。

融资公司在租赁期限内搬离案涉房屋，系以自己的行为明确表明不履行主要债务，表明该合同已不可能实际继续履行，融资公司解除合同的行为不符合合同约定，已构成违约解除，应当承担违约责任。融资公司提前解除合同的违约行为给徐冰造成的实际损失主要是合同解除后有可能产生的招租期房屋空置损失，考虑到徐冰出租房屋的使用现状及合理的招租空租期，酌定违约金为6个月租金，融资公司应支付徐冰违约金42万余元。

关于返还房屋的状态问题，房屋租赁合同没有约定退租时应按出租时的房屋原状即毛坯状态返还，融资公司承租房屋后，对房屋进行了装修，徐冰没有提出异议，故在合同解除后，融资公司应按退租时的房屋现状向徐冰返还房屋。

长洲区法院作出一审判决：融资公司支付徐冰至2020年11月18日的租金4万余元、违约金42万余元，融资公司应按退租时的房屋现状返还房屋给徐冰；2020年11月18日起徐冰与融资公司签订的房屋租赁合同解除，融资公司应支付徐冰的款项，扣减徐冰需返还的押金6万元后，尚需支付徐冰40万余元。

徐冰不服一审判决，向梧州市中级人民法院提起上诉。梧州市中院审理后，依法作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。