房地产预售管理法(最新城市房地产预售管理法)

知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。

明确预售资金账户基本标准

此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。

但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

商品房预售资金使用的灵活性将获提升

预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。

据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。

此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。

在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的最高重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。

在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。