案例分析：不动产部门把小区会所登记在开发商名下违法，被一审、二审法院撤销登记

原创石头赣业委会

判决案例：

不动产登记部门把小区会所等基础设施和配套设施登记开发商名下违法被一审终审法撤销登记-行政判决

案号：（2021鲁）16行终75号

裁判要点：

1.不动产登记部门登记会所在开发建设单位名下缺乏法律依据问题

《房屋登记办法》第三十一条规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”因房屋用途是反映物权状态的重要内容之一，登记部门对上述这类配套用房用途的记载应予以充分重视。本案中，滨州市自规局在办理天地良缘公司申请的涉案两处房屋初始登记时，本应认真审查案涉配套用房的具体用途，并按建设批准核定的范围和用途记载于登记簿中，但其未尽全面、严格的审查职责，将案涉的两处房屋设计用途分别登记为“办公”、“商业”，且为天地良缘公司颁发了房屋权属证书，其颁证行为明显证据不足、缺乏法律依据，一审判决予以撤销并无不当。二审终审判决驳回上诉人滨州市自然资源和规划局的诉讼请求。

2.业主委员会具备诉讼资格问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条第一款规定，“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以以自己的名义提起诉讼。”望海花园业主委员会于自规局涉案颁证性之间有利害关系，故望海花园业主委员会具有本案的诉讼主体资格。

笔者认为：

1.根据一审、二审的判决依据，笔者认为小区内的会所、幼儿园、物业管理用房、社区用房、架空层等作为基础设施和配套建设项目依法确实不动产登记的法律依据，应当属于全体业主共有。

2.关于业主委员会的诉讼主体资格问题，行政诉讼法已有明确，同理在民事诉讼法中涉及小区全体业主共同利益关系情况下也是可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会依法成立并经行政主管部门备案的其他非法人组织，能够代表全体业主进行民事、行政的诉讼行为，且不应当以一事一议为由每次召开业主大会获得授权。

区分所有权的一些法律法规，供参考

《不动产登记条例实施细则》第三十六条：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

小区内的架空层、储藏间、会所、车位、车库、幼儿园、设备房等都作为基础设施和配套设施符号第三十六条中占用范围内的建设用地使用权的权属。

关于开发建设单位无法提供独立核算清单的人防地库、会所产权问题引用法律条文

1、根据《人民防空工程建设管理规定》第四十七条、第五十一条、第五十三条和《人民防空法》第二十二条、第四十八条驳被告房地产开发有限公司不适用《人民防空法》第五条的人民防空工程的鼓励性投资政策。

2、引用2010年住建部《物业承接查验办法》第十六条“人防设施”系业主共有的共用配套设施。

3、引用《人民防空工程建设管理规定》第五十一条：按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资。由此证明人防设施已经纳入了商品房建设成本，随着商品房的预售、销售完结，小区全体购房者才是人防工程的实际投资人，因此享有人防工程的所有权、管理权、使用权和收益权。

4、引用“地随房走、房随地走”的原则，引用1994年《城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市房地产转让管理规定》第五条：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据以上法规，商品房销售完结，商品房附着的土地使用权就归全体业主所有。同理，附着于土地使用权的人防设施也就随土地使用权的转让归属全体业主所有。/《民法典》第三百五十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据以上法规，商品房销售完结，商品房附着的土地使用权就归全体业主所有。同理，附着于土地使用权的人防设施也就随土地使用权的转让归属全体业主所有。

5、引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条规定，建筑区划内除了明确属于专有部分和属于其它权利人及市政部分以外的道路、绿地、设施设备和其它场所、房屋都属于全体业主共有。而认定专有和其它权利人的方式就是第二条规定的三项原则：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。不能满足此三项原则就应认定为全体业主共有。

6、引用《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”/《民法典》第二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

如果开发商仅提供了地下车库的建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程施工许可证及《关于惠州市XXXXXX人防地下室施工图审核意见》等证据材料，但是仅此只能证明房地产开发有限公司依法配建了人防工程车位，并不能证明人防工程车位建造成本系由房地产开发有限公司另外独立承担，未分摊在业主购房款中。相反，如果法院向惠州市建设工程造价管理站发出《调查函》，该站回函内容可以证明无独立核算的（如无例外情况，通常地下人防工程造价已计入整个建设工程总造价。），即人防工程的建造成本已分摊至商品房购房款中，随着商品房销售完结，全体购房户承担了人防工程的建造成本，成为人防工程的实际投资人，享有管理使用和收益的权利。

根据《民法典》第二百八十二条 “建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”的规定，因此，业委会可以主张其对涉诉争议的地下人防车位、会所享有使用和收益的权利，要求开发商、物业公司停止占用，并返还人防车位、会所和相关租金及利息。

外界争议焦点：

业界很多观点认为产权归属应当从公摊、计容、成本、投资、土地使用权等分析。非专即共，物权有主，无主即共。

不被分摊的共有建筑面积有哪些?

　　相信不少小伙伴在购房时都会发现当初合同上约定是多少面积，但是实际情况却比合同上的少，最大的原因就在于共有建筑面积。那么大家知道不被分摊的共有建筑面积有哪些吗？

　　一、不被分摊的共有建筑面积有哪些

　　1、人防工程及其配套服务设施（如人防工程专用的楼梯、电梯、设备间及通道等）的建筑面积。

　　2、消防避难层（室）、设备层（技术层）、结构转换层的建筑面积（不包括垂直通道面积）。

　　3、独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立使用的车位、车库（含自行车库）、储物间、杂物间等，以及用作机动车、非机动车集中停放的部位等的建筑面积。

　　4、建在幢内为他幢或多幢服务的设备用房、值班警卫室、监控室、管理用房、附属配套设施用房，市政设施用房，以及为社区服务的公用房屋及其通道等公共配套房屋的建筑面积。

　5、房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分、公共休憩厅等的建筑面积。

　　6、幢外共有建筑物（如锅炉房、变配电室、泵房、污水处理站等）的建筑面积。