社会保障税费改革含义(简述社会保险费改为社会保障税的现实意义)

财税政策有力支撑

“在各地财力不均、任务目标不同的情况下，中央提出的发展保障性租赁住房目标，有对应的中央财力来支撑。相对而言，大城市保障性租赁住房需求更大，同时当地财力也相对稳健，地方和中央基本会共同负担。中小城市的数量需求小一些，但中央支持占整体财力投入比重会更大。”中国社科院财经战略研究院财政研究室主任何代欣说。

何代欣认为，除了保障供给侧的建设资金，在运行到需求端时，税费减免是决定保障性租赁住房吸引力的关键“一公里”，“因为涉及非居住类房屋和土地使用，所以对相关的增值税和房产税，需要新的优惠政策”。

对此，《意见》规定，降低税费负担，综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。

6月18日，国务院常务会议已明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。

“这意味着，住房租赁企业向个人出租住房将享受与个体工商户出租住房同样的税收优惠，体现了在税收政策上对住房租赁行业的大力支持。”李旭红认为，税负成本下降将有利于充分调动市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性，从而增加保障性住房供给，盘活存量住房，改善住房供应结构，缓解住房租赁市场的供需矛盾和错配问题。

《意见》还明确，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。“这对一些闲置土地、房屋转换为保障性租赁住房提供了经济激励政策。”何代欣说。

长期贷款持续“输血”

对于保障性租赁住房的自持主体来说，《意见》明确提出，支持银行业金融机构以市场化方式向其提供长期贷款。对于住房租赁企业来说，《意见》则要求，金融机构应按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。

对此，目前我国银行业金融机构相关领域已有所探索。例如，中国工商银行此前已开办“公共租赁住房”贷款产品，截至目前累计发放公租房建设贷款150多亿元。此外，该行还已推出“商业性租赁住房”专项金融产品，重点支持住房租赁市场需求较为旺盛城市的新建租赁住房项目。

“《意见》将进一步激活各类市场主体参与租赁住房建设运营的积极性，促进专业住房租赁企业更加规范化、规模化发展。”中国工商银行信贷与投资管理部相关负责人说，接下来工行将加快创新，积极支持保障性租赁住房建设运营的各类融资需求，进一步完善租赁住房贷款的产品体系，提供全产品的综合化金融服务。“比如，工银瑞信投资已于2019年成功发行全国首单省级人才公寓类REITs产品，即不动产投资信托基金，为金融支持租赁住房建设进行了创新和探索。”上述负责人说。

“除了商业性金融，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持还要充分发挥政策性金融的优势。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说。一方面，商业银行应坚持商业可持续原则，针对保障性租赁住房自持主体、住房租赁企业开发中长期贷款产品，支持保障性租赁住房开发建设和存量住房改造；同时，可在项目运营、后期推出等流程中，为相关主体等提供租金收付、资金融通、财富管理等一体化金融服务。另一方面，开发性、政策性银行应针对相关主体的信贷需求，以优惠利率为保障性租赁住房开发建设提供长期贷款。

值得注意的是，在目前房地产贷款集中度管理制度中，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。董希淼认为，这有助于在坚持“房住不炒”的同时，做到“有保有压”，推动住房租赁市场进一步发展。

“下一步，应将这一政策红利落到实处，并在信贷额度、利率等方面采取进一步的差别化措施，鼓励金融机构创新产品和服务，加大对保障房开发与运营的支持。”董希淼说，但同时应强化对资金用途、流向的监控，防范房产中介机构、运营机构违规利用住房租赁信贷产品牟利。

光大银行金融市场部分析师周茂华也认为：“确保保障房建设运营资金‘专款专用’‘用在刀刃上’需要一系列配套措施保障，包括加大相关主体的失信与违规成本，加强信贷资金贷前、贷中和贷后管理，建立专项资金账户，加强信息披露与审计监督等。”

债券险资共同发力

为保障性租赁住房拓宽长期资金来源，支持银行和企业等通过发债融资也是此次《意见》的亮点之一。《意见》明确，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

对此，周茂华表示，支持银行业金融机构发行金融债券用于发放保障性租赁住房贷款，有助于缓解保障房建设资金压力，拓宽中长期资金来源。