一、租赁期有关

1. 承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同，能否简单认定该租赁为短期租赁？

答复：不能。

根据租赁准则，租赁期要包括三部分内容，分别是租赁期间（即承租人有权使用并且不可撤销的期间，含免租期）、承租人能行使并且很可能行使的续租选择权、出租人有权形式并且很可能行使的终止租赁选择权。

租赁期限=合同约定的租赁期限 续租选择期限-提前终止租赁期限。

如何判断租赁期：根据准则及指南，在租赁期开始日，企业应当考虑对承租人行使续租选择权或不行使终止租赁选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化。例如，承租人进行或预期进行的重大租赁资产改良在可行使相关选择权时预期能为承租人带来的重大经济利益、租赁资产对承租人运营的重要程度、与终止租赁相关的成本等。

　　因此，当承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同时，不能简单认为该租赁的租赁期为1年，而应当基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间以及是否存在实质续租、终止等选择权以合理确定租赁期。如果历史上承租人与出租人之间存在逐年续签的惯例，或者承租人与出租人互为关联方，尤其应当谨慎确定租赁期。

　　企业在考虑所有相关事实和情况后确定租赁期为1年的，其他会计估计应与此一致。例如，与该租赁相关的租赁资产改良支出、初始直接费用等应当在1年内以直线法或其他系统合理的方法进行摊销。

实务中常见情形：实务中通常会遇到租赁合同是一年一签但是每年持续签订租赁合同的情况，且租金或租赁资产价值较大的情况，这种情况不应简单适用“短期租赁”来处理。此种情况下的租赁期限应结合以下因素来考虑：

（1） 管理层的经营计划。管理层通常具有长期经营的打算，如果该租赁资产对管理层非常重要，短期内不会换掉或终止原有业务，那么管理层应当就该租赁资产的使用给予合理的年限。

（2）如果管理层无法合理预计续租年限，考虑该公司是否对租赁资产进行重大改良或发生的其他较大规模的支出。在发生重大支出的情况下，可使用租赁资产重大改良支出的预计使用年限、装修可使用年限等作为租赁期。

（3）确认后续租赁期内的应付租赁付款额时，应结合历史租金变动情况，充分考虑经济和价格变动等因素，不应直接使用现有租金。

二、含有购买选择权的判断以及会计处理

1. 租赁期不超过12个月且包含购买选择权的租赁是否属于短期租赁？

答：根据租赁准则第三十条，短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁。

　　因此，包含购买选择权的租赁即使租赁期不超过12月，也不属于短期租赁。

2.含有购买选择权的，在租赁开始日，承租人应评估是否合理确定是否形式购买选择权，如果合理确定承租人将行使购买选择权，则应付租赁付款额中应包括形式购买选择权的价格。

三、租赁改良支出和租赁复原支出

1. 租赁改良支出

　答：根据租赁准则第十四条和第十六条，使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。使用权资产应当按照成本进行初始计量。对于承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第1号——存货》，否则计入使用权资产的初始计量成本；承租人应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》进行确认和计量。参照《企业会计准则——应用指南》（2006）会计科目和主要账务处理，长期待摊费用科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。

　　因此，承租人发生的租赁资产改良支出不属于使用权资产，应当记入“长期待摊费用”科目。对于由租赁资产改良导致的预计复原支出，承租人应当按照租赁准则第十六条处理。