一）物管行业发展稳中有升

近年来，物业管理行业迎来了资本市场的春天，多家物管公司陆续在港股或A股成功上市。同时，国家层面出台相关政策文件明确了物管行业未来的发展方向，为行业的快速增长和规范发展创造了有力条件。

从1981年第一家物管公司成立以来[1]，物管行业逐渐从探索期的单一经独立核算营模式转向多元化经营，行业整体营业收入与在管面积不断增长。未来几年行业管理规模伴随城镇化进程仍将稳步扩张。

资料来源：中国物业管理协会、克尔瑞物管、安永分析

物管公司的轻资产结构，使得整体资产负债率偏低，且其固定收费的商业模式具有较稳定的现金流。在经济不景气的大环境下，物管公司受经济周期影响较小的属性使其具有更强的防御的能力。鉴于其非周期性、现金流稳健和高成长性的特征，资本市场对其认可度高，物业公司的估值普遍远远高出其所在集团的地产公司的估值。

资料来源：2021年上市公司中期报告以及安永分析

资料来源：公开信息

二）物管行业关注的热点由上市转为并购

受近年来房地产行业下行的影响，资本市场对物管企业发展的担忧也有所上升，新上市的物管企业将面临估值考验。加之港交所2022年1月1日起提高上市盈利门什么槛的政策刺风险激，物管行业关注的热点已逐渐由上市转为并购。

物管公司在并购热潮下快速扩张规模，整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理负责人性等特点[2]。

从卖方角度看，地产集团为实现风险资金快速周转，纷纷出售旗下物管业务板块，缓解流动性压力。从买方角度看，头部和上市物管公司通过收并购其他物管企业，扩大公司规模和市场占有率，快速提升管理规模，同时不断拓展业务边界。

三）物管企业税务合规的重要性日趋显现

在物管行业持续发展的趋势下，税务合规的重要性也日趋显现。对于准备申请上市的物管公司，投行、审计师及律师通常均会关注企业上市报告期内的税款是否足额及时缴纳，根据不同上市地证券监管机构的要求，还有可能要求企业获取上市报告期内的纳税合规证明。而在并购交易中，如果未及时识别标的物管企业潜在的税务风险，将大大增加买方收购后的税务合分公司规性风险和额外税务成本。在过往的并购项目经验中，我们发现造成物管企业税务不合规的原因主要包括：

不合规票据的使用：

部分物管公司，尤其是住宅类物管公司，对于向小业主收取的物管费普遍使用自制收据，而非正规的增值税发票，导致少申报应税收入；

财务管理不健全：

物管公司往往同时管理多个小区，可能会在多地设立分公司，地点分散，导致各个分公司经营管理和财务核算不统一；

从业人员欠缺财税知识：

部分物管公司，特别是独立核算进行税务申报的分公司，可能不会单独设置财税岗位，而由财税知识欠缺的物管从业人员进行日常纳税申报，对于税法的遵从度较低，缺少保留税务资料及税前扣除凭证的意识；

物管公司与地产公司的强关联性：

部分物管公司的营业收入较高程度依赖于关联地产公司的支持，独立外拓的管理面积的占比较低。出于提高账面利润或集团整体税收优化的考虑，关联交易定价可能偏离市场价格。

资料来源：2021年上市公司中期报告及公开信息

四）物管项目税务尽职调查主要关注点

1、未按权责发生制确认收入

物管公司收入核算可能按照收付实现制，实际收款并开具发票时确认账面收入并进行税务申报，导致其申报纳税的收入与按照权责发生制应承担确认的收入存在较大差异。此外，需要关注物管公司是否通过将部分营业收入计入往来科目而不结转收入，从而达到少缴纳税款的目的。

2、酬金制合同与包干制合同的税务处理差异

物管公司如果签订了酬金制合同，应当以净额法下核算的酬金收入申报缴纳企业所得税，而非按照包干制合同全额申报代收收入并对代付费用进行税前扣除。需要关注物管公司是否对上述合同区分进行账务处理及税务申报。

3、公共区域收入

物管公司可能将产权归属于全体业主共有的公共房产、电梯广告位等公共配套设施对外出租并收取租金。需要关注物管公司作为经营性房什么产的代管人，是否就该部分租金收财务风险入缴纳了房产税。此外，广告位出租收入应当按照经营租赁服务缴纳增值税，需要关注物管公司是否适用了正确的增值税税率。

4、无偿使用小区物管用房

物管公司可能无偿使用产权归属于全体业主的物业管理用房，作为物业现场员工办公场所。需要关注物管公司作为经营性房产的使用人，是否对此无偿使用行为申报缴纳了房产税。

5、抵账房产

物管公司收到了抵账的承担房产，在账务上未作处理但房产已办理产权。需要关注物管公司是否就抵账房产缴纳了相应的房产税和城镇土地使用税。

6、车位租赁收入

针对物管公司收取的产权归属于开发商的停车费、车位租赁收入，物管公司可能选择简易计税方法申报缴纳增值税。产权未归属于物管公司的车位租赁收入能否按简易方法缴纳增财务风险值税存在政策的不确定性。此外，需要关注物管公司是否取得了税独立核算务机关对简易计税处理备案的批复以及是否明确区分并转出与适用简易计税方法业务相关的进项税额。

7、物业费减免视同销售

房地产开发商在售房时往往会与其关联的物管公司合作，给予购房人减免物业费的优惠。另外，行业中也存在老业主介绍新业主购房减免物业费的情况负责人。需关注物管公司是否按照税法规定对相关的减免物业费进行视同销售处理。

8、关联交易安排

物管公司的主营业务收入可能主要来源于其关联地产公司开发的物业，需要关注关联交易的定价是否明显偏离市场公允定价。此外，还需关注与关联企业间是否存在无息资金拆借安排，如物管公司贷款给关联方使用，但贷款利息由物管公司承担的情况。

五）物管行业“并购热”未来仍将持续

尽管近年来房地产市场跌宕起伏，但“十四五”规划的出台以及后疫情时代下租、住户对于物业服务多样化的需求和质量的要求，仍将有利于物管行业品质化的长期发展。此外，随着云平台、大数据和AI等信息技术在物业服务领域的不断运用，使得物管公司在传统基础服务收入以外获得了更多元化的收入来源。

2022年物管企业扩张规模的进程仍将持续。物管行业发展空间依旧广阔，服务边界在不断外延，中长期的行业价值可期，收并购仍将是物管分公司企业持续扩张规模的有效途径。

本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。