物业服务所得税核定征收税率(小微企业所得税税率)

日前，广州市发展改革委发布了关于征求《广州市发展改革委 广州市住房城乡建征收设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费管理的通知 (征求意见稿)》（简称“意见稿”）意见的公告。物业服务收费的政府指导价基准价标准为2.8元/平方米•月，物小微业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。

未经批准，前期物业费不得超2.8元

2016年，广州发布了《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，不过该通知已于2019年底失效。去年5月，广州市发改委在官网表示，在新规定出台前，仍参照原来物业服务的通知执行。本次发布的新意见稿分为八条二十五则，有效期五年。5月 11日前，公众可以反馈意见。

根据意见稿，新建普通住宅（不含别墅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价基准价标准为2.8元/平方米/月。2.8元的服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩企业所得税序维护、保洁服务所得税、绿化养护等五项。

如果前期物业服务收费标准超出税率政府指导价基准价的，建设核定单位须在发布招标公告前向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。经市（或区）价格主管部门核定的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标小微准。

新增物业服务费公开制度

物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。原则上以不动产权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建核定筑面积计算。

此外，意见稿新增了物业服务费公开制度。物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的年度企业所得税预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审所得税计，物业服务人应当予以配合。

此外，意见征收稿还明确罗列出了分摊费用的范畴。住宅物业服务区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电单位应当按照本市居民用电收物业服务费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

同时，物业服务人不得将物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用等费用列入分摊。

每月每车位的物业服务收费不高于150元

意见稿指出，业主自有产权车位的物业服务收费实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。需要调整收费标准的，应当由业主共同决定，并由停车场经营者与业主在物业服务合同中约定。

对新建普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业税率服务人）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4个门禁卡。新建普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。