房地产行业土地增值税如何预缴(房地产企业预售收入如何缴纳土地增值税)

房地产项目土地增值税预缴既可以选择按照不含增值税的预收房款和规定的预征率（方式一）计算预缴，也可以选择按照70号公告简化后的公式，即按照含税预收房款扣减应预缴的增值税后的金额（方式二）计算预缴。

政策适用的逻辑有三个关键角度：

01.现行税收法律及相关政策规定纳税人转让房地产取得的收入不包含增值税。如果是一般纳税人则不包含按照适用税率所计算的增值税销项税额，如果是小规模纳税人则不包含按照简易计税方式计算的增值税应纳税额。

02.总局70号公告对土地增值税预缴方式的计算强调可以按照简化公式计算，其对应的是纳税选择权而非强制性规定。纳税人只要不超政策范围所选择的计缴方式就符合政策规定，执行机关无权限缩解释，也无权扩大解释。

03.总局70号公告提供土地增值税预缴计算简化公式的初衷是便利于纳税人，实务中纳税人往往更愿意选择按照方式一计算，因为可从如下方面体现便利性：

1）可与增值税和企业所得税在预缴和完工前申报口径上保持一致，便于定期数据复核和提高企业内部税务管理效率；

2）应对房地产行业利润下行所带来的的风险，在效益较低的项目未来实际土地增值税清算税负率与预征率趋同时，避免因选择方式二所带来退税风险和繁琐。