开发间接费用不包括招待费吗(开发间接费用包括业务招待费吗)

161、问：建筑企业2016年8月向个人支付借款利息，但是个人未向该企业提供发票，现

填报2016年所得税其中纳税调整项目明细表（A105000 其中利息支出这一栏位，要纳税

调整吗？

答：当然要！没有取得发票，不得在所得税前扣除，需要做调增。

162、问：建筑施工企业的分公司能否独立核算？

答：要分清独立核算的概念。法人分公司全部独立核算类似于子公司，非法人分公司除了增

值税和所得税由集团公司统一申报缴纳，其余均独立核算。法人分公司可以开发票。

163、问：建筑劳务公司现场写了派工单，财务核算临时工工资时应该怎么处理？

答：零星用工只要现场管理人员，负责生产安全的经理、工长签了派工单，财务根据派工单编制临

时工工资表，通过现金支付临时用工费。

164、问：问：建筑施工该企业的项目没有设立材料管理，采购后直接用于现场施工，

没有出入库单，没有任何签字，以什么为依据计入原材料呢？

答：这属于公司的制度建设问题了，采购部门应该在采购时根据送货单和发票，编制入

库单。如果没有专门的采购部门，项目部总该有材料库管员吧，有库管员填写入库单。

工人来领料时，工长要开具领料单签字后工人才能到库管那领取材料。哪怕是直接卸在

工地上不在库里的材料也得这么管理，库管员根据限额领料单编制出库单。财务根据出

入库单进行材料入库、消耗账务处理；

借：原材料

应交税费-应交增值税-进项税额或应交税费-待认证进项税额

贷：银行存款/应付账款

借：工程施工-合同成本-材料费

贷：原材料

165、问：差旅费有没有标准，该如何控制

答：差旅费的报销标准由企业自行掌握，因根据公司业务往来地区的经济发展水平、消费水平、

交通工具等多种因素综合考虑制定差旅费报销制度，财务部门根据制度严格审核。

166、问：建筑施工企业购买的字画用于送客户的能否入账？

答：如果是民营企业可以，无论多贵都可以，国有企业恐怕就不行了，党纪国法对于国有企业

有明确规定。

167、问：工程项目借备用金额度应该如何控制？

答：首先借去备用金应该有制度，不能随意想借取多少就借取多少，如果出现特殊现金用量较大，可以特事

特办由财务主管和公司总经理审核批准，其余必须得有基础制度，否则财务部门很难控制金额。补充一下，

以下是中小型建筑施工企业备用金使用制度，仅供参考。

XXXXXXXX公司备用金使用规定

为了加强公司对有关部门及各项目部备用金的管理，规范借款行为，提高资金利用效率，夯实成本费用

核算，减少资金损失，特制定本制度。

一、使用范围

工程项目零星材料、设备等采购备用金、个人因公出差零星开支备用;

经常性的零星开支备用金;项目兼任财务人员备用金;

二、借取时间：借款人提前2个工作日通知财务处借取金额，由财务部负责约现。

三、公司部门借取备用金相关规定

1、公司领导出差，出差时间一周（7天）以内，人均最高额度不超过2000元；公司员工出差，出差时间一周

以内人均最高额度不超过1000元；若出差的交通工具为飞机，则借取备用金的额度增加往返机票的额度。

例如：飞机票往返价格3000元，则公司领导借取备用金的标准为人均5000万元，员工借取备用金的标准为

4000。若出差时间超过一周，则根据具体出差时间提高相应比例的额度。例如：出差9天时间，则借取备用

金的比例为以上相应额度的9/7。

2、日常出差借取的备用金，在出差归来后5个工作日内归还完毕。

四、项目部借取备用金的相关规定

1、项目部借取备用金额度规定（按项目距离、施工面积划分）。

（1）距离公司所在地（深圳）250公里以内，项目备用金借取额度3万元。

（2）距离公司所在地（深圳）250公里以上，项目备用金借取额度5万元。

2、项目部借取备用金手续及归还时间

（1）项目部经办人员借取备用金需填写现金借据，并经过项目负责人、财务负责人、公司负责人签字齐全，方可

前往总公司资金管理中心借取备用金。

（2）备用金每年归还一次，无论何时借出，必须在每年的11月30日之前归还，逾期未归还的将对责任人进行经

济处罚。

3、项目备用金第一责任人：项目经理。

五、备用金逾期未还或者丢失处罚规定

1、主观原因未按规定时间归还，处罚1000元。

2、若借取人保管不当等原因丢失、损毁从公司借取的备用金，相关责任承担全部责任，全额赔偿公司备用金。若

因不可抗力导致备用金丢失、损毁，并留有客观证据，证据经有关认定机构认定无误，公司可根据具体情况进行

酌情处理。

168、地产施工一体化企业，如何在施工结束后如何把施

工成本转入开发成本？

答：如果是房地产公司自己开发的项目、自己施工，日常业务按照两个不同业务正常归集成本就行，

月末结转时将施工成本结转到开发成本中就可以了。

开发过程中发生的各项费用

借：开发成本-土地开发

-房屋开发

-配套设施开发

贷：银行存款/原材料/库存/应付职工薪酬等

施工期间发生的各项成本

借：工程施工-合同成本

贷"银行存款/原材料/库存/应付职工薪酬

月末，结转建筑施工成本

借：开发成本-土地开发

-房屋开发

-配套设施开发

贷：工程施工-合同成本

169、问：房地产公司进行项目土地增值税清算时，能否公共配套

设施费用都分摊到可售的面积分摊？公共配套都包括哪些？

答：公共配套成本分摊要分请是否能出售或者转让。如果能转让的要计入"开发成本-配套设施开

发"；不能转让出售的要分摊进"开发成本-房屋开发"。

无偿转让的配套设施：水塔、自行车棚、道路等等。

有偿转让的配套设施：商店、银行、邮局、学校、文化站、医院等

170、问：某建筑企业的水电费由甲方代扣代缴，甲方向其提供收据，收据入账涉及企业所得税前不能扣除问题，

如何操作？

答：首先收据和发票复印件入账是无法在企业所得税前扣除的，增值税也无法抵扣，对于建筑企业来说是利益流

出。应该给甲方发一个函，要求对方按照税法要求，向建筑企业开具转供水电费发票：告 知 函

XXXXXXXX置业有限公司：

自2016年5月1日起建筑业开始实行增值税，根据增值税"四流合一"的进项抵扣原则，为保障我方取得合法正

规的电费发票进行增值税款抵扣，对于我方承建的XXXXXXX二期项目的电费，需要贵公司提供"XXXXXXX工程

有限公司"抬头的电费发票，以满足税务管理和会计信息真实性的要求。如需我方提供有关资料，我方将积极配

合，希望贵公司于2017年5月20日之前办理完成该项事宜，特此函告！

顺颂商祺！

XXXXXXXX工程有限公司

2017年8月9日

171、问：建筑企业的甲方指定了某些材料供应商，并且这些供应商的材料费直接从支付给建筑企业的工程款中直

接扣走，如何操作才能最大限度的减少风险？

答：首先三方必须签订委托付款协议，且发票流向必须正常，按正常业务方向开具发票。建筑企业的账务处理直接

用债权抵债务。三方协议参考范本如下：

委托付款三方协议

甲方：XXXXXX置业有限公司

乙方：XXX建筑工程有限公司

丙方：XXXXXX商贸有限公司

甲方欠乙方工程款 元，乙方欠XXXXXX商贸有限公司（以下简称丙方）材料款 元。截止上次累计支付 元，本次支付 元，支付本笔后剩余 元。

为了工程尽早完工，甲乙丙三方秉承平等互利互惠的原则签订三方抹账协议如下：

1、甲方将欠乙方的 元，直接支付给丙方。乙方负责开具工程款发票给甲方，丙方开具材料费发票给乙方。

2、此协议三方各执一份，并进行账务处理。

3、此协议为三方入账依据，无财务专用章或公章、法人或负责人盖章无效。

4、此协议一经三方同意，任何一方不能擅自更改或取消。

甲方：XXXXXX置业有限公司 公章（法人）

乙方：XXX 建筑工程有限公司 公章（法人）

丙方：XXXXXX商贸有限公司 公章（法人）

2017年5月4日

172、问：2017年6月房地产公司欠建筑公司600万工程款，地产公司已经办理了银行受托支付业务，预计7月底

银行才能向建筑公司支付600万元。但是建筑公司资金紧张，要求地产公司先支付300万元，等银行支付600万

工程款后将先前支付的300万元退回给地产公司，该房地产公司委托其上级集团公司支付该笔工程款。如何操作？

是否涉及税务风险？

答：首先三方必须签订委托付款协议，在受托方向建筑公司支付300万时，建筑公司只要向其开具收据即可；待

建筑公司退还给受托方300时，受托方也向建筑公司开具收据。委托方也就是地产公司向建筑公司支付600万时，

建筑公司开具600万发票。发票流向必须正常，按正常业务方向开具发票。委托付款协议参考范本如下：委托代付协议书

甲方（总包合同甲方及代付款委托人）：XXXX置业有限公司

乙方（受托人）：XXXXXX地产有限公司

丙方（债权人）：中国长城建筑集团南方分公司

鉴于甲方与丙方签订的雅馨居（一期）施工合同（以下简称"总包合同"）进度款执行情况，同时为保证现场施工进度，经甲乙丙三方友好协商同意，现由甲方委托乙方代付部分进度款给丙方，具体约定

如下：

1.甲方委托乙方于 年 月 日向丙方支付 元，用于雅馨居（一期）资金周转使用，丙方收到款项后向乙方开具收据。

2.待甲方按照工程实际进度完成情况及总包合同约定的相关付款条件向丙方支付工程款时，丙方需即时返还上述 元乙方代付进度款，乙方收到返还款后向丙方开具收据，届时本协议终止。

本协议一式陆份，甲、乙、丙三方各执贰份，经甲、乙、丙三方法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章后生效。

甲方：（公章） 法定代表人：

乙方：（公章） 法定代表人：

丙方：（公章） 法定代表人：

协议签订日期： 年 月 日实操│会计

173、问：房地产开发企业的业务招待费是否可以计入

"开发间接费"吗？

答：不能。2009年国税总局31号文，明确了地产开发企业的"开发间接费"核算内容包括：

工资福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、工程管理费、周转房摊销费、项

目营销设施建造费等，在文件中并没有提及业务招待费可以在此科目中核算。因此业务招待

费最好还是计入"管理费用"。

174、问：房地产企业土地增值税清算后，当年所得税汇算清

缴出现亏损怎么处理？

答：分两种情况，第一种：如果后续有其他开发项目的，亏损应该按照规定向以后年度

结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目必须是已经在开发的，或者已经中标的，正

在投标的不算。第二种：没有后续开发项目的，可以计算出由于土地增值税导致项目在

开发各个年度多交的企业所得税，申请退税。

175、问：房地产企业销售房地产项目纳义务时间如何确定？

答：根据国税总局2016年36号文第45条规定，房地产销售项目的纳税时间：发生应税行为并收讫销售款或者取得

索取销售款项凭据的当天；先开具发票的为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；取得索取销售款项凭据的当天，

是指书面合同确定的付款日期；未签订合同或者书面哼未确定付款日期的，为不动产产权变更的当天。

通俗的说就是房子交给买方的当天就属于纳税义务发生的时间，具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交

房时间为准。如果实际交房的时间比合同约定的早，就以实际的时间为准。

如果在以上所述纳税义务发生之前收取的款项作为预收款，按照规定要预缴增值税。

177、问：房地产企业某一开发项目中既有普通高层住房，又有洋房别墅，分期开工和销售，是否可以

分别选择简易计税和一般计税？

答：不可以，同一个开发项目只能选用一种计税方式。如何区分是否为同一个开发项目呢，看施工许可

证。

178、问：某房地产公司与政府合作，参与了某开发区土地拆迁及平整（一级土地开发），应按什

么税目缴纳增值税？

答：与政府合作的一级土地开发业务，首先区分是投资行为还是参与干活，还是二者兼有。如果只

是单纯的参与施工，取得的收入按提供建筑服务缴税；如果是投资行为，对政府拆借了资金，取得

的利息收入按贷款服务缴税。二者兼有的，区分收入，分别计税。

179、问：某房地产公司在2014年参与了政府规划的文化产业园建设政府财政向其拨款3000万用于土方开挖；另

外向其拨付了一笔奖励金500万以建设市政广场、基础设施的名义，支持文化产业发展；同时签订了一项土地出让

协议，协议中约定该地产公司以每亩50万的价格购买政府规划的100亩土地，超过100万/亩的部分政府以优惠政

策返还，用以支持该公司对文化产业的贡献，最终以100万/每亩买下，政府返还了5000万元。2017年6月国税局

在稽查时，认定政府拨付的8500万款项，该企业不得认定为不征税收入，应该补交企业所得税并处罚滞纳金，请

问该如何应对？

答：首先要弄清楚什么是"专项资金"，"专项资金"是否都可以认定为"不征税收入"？以上政府拨款到底算不

算"专项资金"，可否列为"不征税收入"，然后才是如何应对税务稽查。关于专项资金的所得税处理2011年70

号文有明确的规定：

关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知

财税〔2011〕70号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下

简称实施条例）的有关规定，经国务院批准，现就企业取得的专项用途财政性资金企业所得税处理问题通知如下：

一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条

件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；

用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未

缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的

财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。

四、本通知自2011年1月1日起执行。

财政部 国家税务总局

2011年9月7日

从税务文件中可以判断，只要该房地产企业对于土方开挖的3000万财政拨款做到了专款专用、单独核算、且

政府有明确的专用资金管理办法，此笔可以认定为不征税收入。此后的奖励金和土地出让金在税务角度上属于地

方政府的财政优惠，不属于专项资金，但是也属于财政拨款，只要政府预算中包含了这两项拨款，并且有专项管

理办法，有相应的拨付文件，也可以争取认定为不征税收入。但是奖励金和土地出让金认定为"不征税收入"的

胜算不大，预计需要补交企业所得税。如果政府出面协调，出具相应的专项管理办法，资金拨付文件，财政预算

证明，也许在与税务局谈判时能有所帮助，即使无法避免补交企业所得税，滞纳金或许可以免除。关键在于专项

资金管理办法、拨付文件、单独核算、专款作用、不征税收入对应的成本费用在以前年度的企业所得税前没有扣

除，只要这些资料和条件都满足，政府出面协商，还是值得一谈的。

180、问：财政性资金如何进行会计核算？

答：如果属于国家投资，应当作为权益，计入并增加企业实收资本或股本，借记银行存款，贷记实收资本或股本；

如果该项资金使用后要求返还的本金，会计处理应当作为负债，计入借款或其他应付款处理，借记银行存款，贷记

借款或其他应付款；

企业取得的除上述两种情况之外的其他财政资金，会计处理作为损益，原来有计入补贴收入的，现在全部计入当期

营业外收入，借记银行存款，贷记营业外收入。