什么是不得抵扣进项税额的不动产(关于不动产进项税额抵扣的说法不正确的是)

自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。(政策依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)

哪些情况下抵扣了还需要做进项税额转出？如果这些问题搞不清楚，将会给企业带来很大的税收风险。

一、取得不动产的哪些情形不得抵扣进项税额

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

……

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

二、对于不得抵扣的进项税额应如何计算

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

三、如何操作和进行账务处理举例

例1：2019年5月1日，（增值税一般纳税人）A购入一幢厂房，取得增值税专用发票并认证抵扣，发票上注明金额1500万元，增值税税额135万元。厂房既用于免税项目又用于应税项目，A将厂房按固定资产管理。假设厂房分10年进行计提折旧，无残值。

取得办公楼时应在当期抵扣进项税额135万元：

借：固定资产——厂房 1500万元

应交税费——应交增值税（进项税额） 135万元

贷：银行存款 1635万元

例2：2020年5月1日，A公司改变厂房的用途，将其专用于生产免税项目。根据政策规定，用于免税项目不得抵扣进项税额，需要从当期进项税额中进行扣减处理。

（1）计算不动产净值率

不动产净值=1500-1500÷10=1350万元

不动产净值率=1350÷1500=90%

（2）计算不得抵扣的进项税额

不得抵扣的进项税额=135×90%=121.5万元

借：固定资产——厂房 121.5万元

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 121.5万元