我们都知道土增税的计算套路其实不复杂，大家可以回忆一下，顺序是这样的：①增值额—②增值率—③找税率—④算税额
关键是应税收入的确定和扣除项目的确定有很多的“陷阱”等着你，有哪些算，有哪些不算，税费算不算入扣除等等。
所以，很多时候顺序就变成这样了：①确定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含税还是含税？）—②确定扣除金额（思考6项扣除里面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额
计算就变得复杂了。为了能简单的理解，我们只能通过一些例题去理解，背是背不下来的。
我们从简单的开始看起。
例题：
2021年3月某房地产开发公司转让新建普通住宅一栋，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计54万元。该公司为取得该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.0
B.140.25
C.223.75
D.328.8
解析：
计算套路：①确定收入—②确定扣除金额—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额
1.确定收入
转让不含税收入5000万元
注意陷阱：
（1）问题1：营改增前还是后？
看时间，2016年5月1日“营改增”前转让房地产的土地增值税应税收入是含税的，“营改增后是不含税的”
（2）问题2：含税还是不含税？
如果是“营改增”后不含税就直接算，如果是含税呢？要换算成不含税收入。简易计税税率是5%，一般计税是9%。如果这个5000万是含税的，则收入为：
5000÷（1 5%）=4761.9或者5000÷（1 9%）=4587.16万元
（3）问题3：干扰项多不多？
如果收入有很多干扰项，就要判断出有哪些是需要征土增税的特殊情况和哪些是不需要征土增税的特殊情况。
需要征土增税的3种特殊情况：
①房子抵押（以房抵债、抵款）这种情况是最多的。
②房屋交换（包括置换之类，不包括个人交换）
③非公益性赠与
不需要征土增税的4种特殊情况：
①企业兼并转让房地产（重组、改制、合并、分立，这可以理解为说是换个公司名，也是无收入）
②房地产继承（无收入）
③房地产赠予（赠与直系亲属、赡养人、公益捐赠也是无收入）
④个人互换自有居住房地产（换而不是买卖，也是无收入。但企事业单位单位互换房地产可是要交的）
2.确定扣除成本
6项扣除项目逐项罗列
（1）土地成本
从国家拿叫土地出让金，从其他企事业单位拿叫地价，金额看转让合同。
问题来了，题目里“该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元”
税费含哪些税费？包括：契税、拍地佣金、土地登记费、土地收储评估费等等。其实土地成本含不含税费，还是有争议的，因为收入是不含税费的，而成本含税费，有失公允。而且，各地执行标准也不一，有些税费这个省可以扣，有些税费那个省不可以扣。当然有争议的地方，题目一般不会出这么复杂。
（2）房地产开发成本
这个题目给出来了1000万元。
如果没给出，我们还要想想6项成本包括哪些？
①土地征用及拆迁补偿费
②前期工程费
③建筑安装工程费
④基础设施费
⑤公共配套费
⑥开发间接费用
（3）房地产开发费用
房地产开发费用简单的就是：
（土地成本 房地产开发成本）×10%（以内）
复杂一点就是银行贷款利息可扣：
（土地成本 房地产开发成本）×10% 利息
因为题目里该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。（没有我们就按最高10%算）
（2000 1000）×5% 100=250万
（4）与转让房地产有关的税金
主要是城建税和教育附加。如果是销售旧房，印花税也可算进去，当然题目不会怎么复杂。
54万
财政部规定的其他扣除项目（其实是一个加计扣除的优惠）
（土地成本 房地产开发成本）×20%
（2000 1000）×20%=600万
总共的扣除成本
2000 1000 250 54 600=3904万元
注意：
出售旧房的情况，成本如下：
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）与转让房地产有关的税金
（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）
3.计算增值额
收入－成本
5000-3904=1096
4.计算增值率
增值额÷成本
1096÷3904×100%=28.07%
5.确定税率
看表
低于50%，适用税率30%，速算扣除系数是0
计算税额
土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额合计*速算扣除数
1096×30% 3904×0=328.8万元
至此，一道土增税题目才真正做完。但题目是题目，真正实操的时候，土增税其实更复杂，比如，竣工时间怎么算？面积怎么算，建筑面积、可出售面积、还是占地面积，以什么为准来算？精装修和毛坯怎么区别？公共配套费怎么核实，地下人防、自行车库、物业用房、架空层怎么算等等。因为不同的算法会大大影响土增税的结果。我们如果有时间再慢慢研究了。有时间还可以列一列比如土增税实操十问之类的。
每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。
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