说好的5月28号先发两只，鬼知道处于什么原因，最后集中到5月31号发售了。
为了避免再次乌龙，木木大特地在上交所的官网上找到发售公告，里面白纸黑字的写着，5月31号发售，不会再耍赖了。
之前没有说，这次的REITs，从底层资产的业态上可以分为四类，从持有类型上可以分为两类。
业态分类，可以分为产业园，高速公路，污水处理和生物发电。
持有类型上更简单，就分为特许经营权和产权。
两条高速，污水处理还有生物发电，都是特许经营类的项目。
只负责经营，没有产权，所以只赚取日常经营收益的分红，跟之前的前海万科REITs有点类似，资产涨价跟咱们没关系，更像债权。
产权类的，都是产业园和物流仓储，这类项目，既赚取租金的收益，也享受资产增值带来的红利，所以股性更强，但是也因此波动更大。
好，那我们一个一个来研究。
首先是特许经营类的，两条高速，以及首创水务。
高速是干嘛的就不用木木大说了，没人不知道。
两条高速，分别是广州广河，浙江杭徽，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT依然还处于受理阶段。
①
特许经营类
1. 广州广河
全称平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金。
是由我们的老朋友平安证券来管理的。
项目起于广州天河区的龙洞春港立交，最后与广河高速惠州段相接，全长70.7公里，共9个收费处。
2008年开工，2015年年底竣工，耗资6.9亿元。
收入来源比较简单，就是高速过路费的运营收入，99%以上的收入都是来自这个。
来看看运营情况。
19年营收7000万元，净利润1400万，去年受疫情影响营收5400万元，净利润560万元。
车流量的增加估算如下表。
可以看到，随着大湾区的建设，这条公路的交通量增长率会比较稳定，未来几年都会以10%左右的增长率提升，那么即使没有资产的增值，车流量的增加也会带来更可观的收益。
目前，2021年派现率预估为6.19%，2022年为7.20%。
整体而言，广河的派现率相对比较高，未来增长也有一定空间，不过浮动不会太大。
2. 沪杭甬高速
项目全称是浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施，由浙商证券资管来管理，封闭期20年。
不同于广河，这个REITs包含了三段高速，杭徽高速的昌化到昱岭关段（36.5公里）、杭徽高速汪家埠至昌化段（67.4公里），杭徽高速公路留下至汪家埠段（18.3公里）。
过去三年，杭徽公司的营收分别为5.36亿、5.86亿和4.67亿，净利润1.4亿元，9千万和4千万元。净利润有所下降，不过车流量依然在稳定增长。
派现率是所有项目最高的，2020年预估派现率12%，2021年为11%。
说实话，这个派现率，可能会高过很多股民2021年的投资收益率。
3. 首创水务
全名富国首创水务封闭式基础设施。
包括深圳市福永、松岗、公明水质净化厂以及合肥市十五里河污水处理厂。
福永和松岗水厂位于宝安区，公明水厂位于光明区。合肥水厂位于包河区。
福永水厂设计规模12.5万吨/日，松岗水厂规模15万吨/日，公明水厂10万吨/日，合肥水厂四期共30万吨/日。
水厂运营前五年会逐渐提高产量，直至第五年到运营期内都会保持95%的处理规模。
各水的运营情况如下：
深圳项目总估值8.17亿元，合肥项目10.97亿元，未来两年整个REITs的现金分派率为8.71%和9.13%，根据测算不会低于6%。
②
产权类
1. 普洛斯仓储物流
项目全称中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施，由中金基金管理有限公司管理，封闭期50年。
项目里打包了7个仓储物流园，位于长三角、大湾区、京津冀，总面积超过70万平方米，平均出租率为98.72%，租金每平米40.04元/月/平方米，估值大概53.46亿元。
位置都是位于经济较为发达的地区，并且交通比较便利，周围仓储需求和产业集中度都很高。
主要租户包括京东、美团、德邦、捷豹路虎等，并且头部集中度高，前十大租户58.32%。
各物流园的营收情况如下：
未来两年现金流分派率为4.45%和4.48%，资产增值率目前没有预估。
2. 苏州工业园
全称东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施投资基金。
包括了国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目，都在苏州工业园区。
国际科技园总建筑面积33万平方米，出租率为89.85%，平均租金41元/平/月。
产业园项目23万平方米，出租率70%，租金61.2元/平/月。
项目运营情况和派息情况：
3. 盐田港仓储物流
全称红土创新盐田港仓储物流，由红土创新基金管理公司管，封闭期36年。项目位于盐田综合保税区，临近盐田港码头，包括4座仓库、1栋综合办公楼和一座气瓶站。
项目周围交通很发达，高速、航运、水运都很方便。
总面积32万平方米，市场价值每平米约5321元。
去年净利润仅有2400万元，未来两年预计派现率为4.47%和4.75%。
4. 蛇口产园
全称博时招商蛇口产业园封闭式基础设施，由博时基金管理有限公司管理。
项目位于前海蛇口自贸区，项目中的资产包括万融大厦和万海大厦。
万融大厦建筑面积4.1万平方米，主要用于工业、商业和食堂，估值约为10.3亿元。万海大厦建筑面积共5.3万平方米，估值为14.9亿元。
两个项目前三年合计营收为1.33亿，1.32亿，和1.14亿元，最近三年的出租率都在提升，万融大厦出租率84.08%，万海大厦94.36%。
未来两年现金流分派率为4.1%和4.17%，未来租金增长率在3-4%之间。
所以，买哪只？
大家应该已经发现了，特许经营类的派现率相对更高，都是高于5%的，沪杭甬高速更是达到了12.40%。
但是，特许经营类的项目想象空间并不大，也就是说，更像一个高收益的债券，没有不指望票面价值就那么多，利率相对稳定。
其实，一年10%，是很不错的收益。
当然，很多人并不打算拿个十几二十年甚至是99年，那么产权类的产品可能更适合。
因为产权类项目虽然目前看起来现金分派率低，但是因为想象空间更大，具有更大的股性。
不管是中美贸易战，某个产业的崛起，或者某个宏观政策的改变，都有可能对这类项目的价值产生影响，所以波动会更大。
需要考虑到一点，因为这次发售给散户的比例较小，而机构手里的很多份额暂时是不能卖出的，所以上市以后REITs能不能很好的在二手市场交易还是有待观察。
不过看现在大家的热情，估计会在一天内提前结束认购，所以，感兴趣的朋友，可以顶格申购，运气好的话可能中一签。
至于木木大自己，可能会选一条高速和选一个产业园参与一下，有点担心不想参与也没关系，等上市自由交易以后再参与也不迟。
祝涨停。
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