据观察，最近两年来，北京房价，特别是二手房价一直是下降的状态，但是，最近几个月以来，突然感到二手房价在一些区域又开始缓慢上涨了，看了一些机构发布的二手房信息，最近几个月的房价也都有小幅上涨。
这个情况也可以从北京住建委限定离婚夫妻三年内不能购房的最新规定中，得到旁证。8月5日，市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。
2017年3月17日北京史上最严楼市调控政策，即“3.17系列新政”。其中有夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可，只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
这项政策的漏洞在于，一个家庭分成两个家庭后，限购的目标就被冲破，因此，自限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。
我们现在的楼市总方针是“稳房价、稳地价、稳预期。”但是，从离婚购房这个情况看，这个“三稳”的目标还没有完成，也就是说，人们对未来房价的预期还是上涨的，否则，人们就不会以离婚的代价购房投资的。
昨天，看到了一个房地产知名评论员，也是一直从事地产咨询研究机构的研究员发的一个视频，他的判断是，北京的房价已经爬出了317的以来的大坑，317确实是北京楼市的一个转折点，自从317之后，在严厉的限购政策之下，房价也是一路下滑，部分小区房价下降明显，交易量在一个时期也是直线下滑。
最近北京住建委的表态是北京房价在合理的涨幅之内，具体多少，没有明说。但是，看来进入了上升区间。今年7月份北京二手房的均价是5.9万元/平米，在2017年的时候，北京二手房的均价是6.37万元/平米。这是官方的数据，他认为这个官方数据可能存在不太真实的成分，因为，从这个数据看，今年的北京房价还没有追赶到2017年的水平上，也就是说，还没有爬出317大坑。
然后，他找了五个项目对照分析，第一个是朝阳区的珠江帝景，这个项目在大望路的南端，2017年2月1日的时候，一套两房一厅的成交价是1330万元，均价是10.6万元/平米。2019年10月底的时候，该小区同等住房降价到975万元，房价降到了7.8万元/平米。现在，据中介说，该小区同等户型的房价在10万出点头的水平上。
第二个是团结湖的老旧小区，2017年2月10日的时候，该小区成交的一套60多平米的三房一厅的房子成交价是510万元，均价不到8万元。2019年3月6日，房价最低的时候，一套同样的房子，成交价是435万元，单价是5.9万元/平米。中介介绍，现在的房价是7万到7.5万元之间。
第三个是北三环的嘉铭桐城小区，一套三房两厅的房子159平米，在2017年3月14日成交价是1439万元，均价9万元/平米左右。最低的时候是2019年3月18日成交价是1180万元，单价降到了7.4万元/平米。中介介绍最近成交的一套相同的房子成交价是1460万元，房价是9.2万左右，这个价格说明已经追赶到2017年的水平上了。
第四个是西南方向的珠江骏景小区，小户型，2017年3月8日一套房子63.79平米的成交价是435万元，单价是6.6万元/平米。2020年6月3日在房价最低的时候，成交价是302万元，均价是4.7万元/平米。现在中介介绍，一套65.6的房子大概450万元左右，目前均价到了6.5至6.8万元之间。
第五个是，朝阳北路的爱这城，2017年3月24日，114平米一套两房一厅的房子，成交价是900万元，单价是7.89万元/平米，在最低点的2020年3月31日成交一套两房一厅的房子，成交价是723万元，单价是6.3万元/平米。现在同样的房子差不多是850万元左右，单价是7.5万元左右。差不多就快到坑口了。
从这个评论员的分析中，我们不难看出，北京房价确实在这几年中发生了重大变化，房价大幅度下降是一个普遍的现象，不是个别楼盘的事情。但是，也能发现，进入2021年以后，房价出现微涨也是一个事实。
这个评论员介绍的情况，和我们观察到的还有很大差距，如果说北京房价已经爬出317大坑，或者是说，接近大坑边缘，都为时太早。
评论员介绍的这些例子，都是个例，有以偏概全的问题，同时，这些例子本身差异很大，一个小区里的房价，因为不是同一套房，价格都会有差异，即使是相同的户型，也有楼层和位置的因素，何况根本就不是一个户型，房价存在差异是很正常的。
我们注意观察二手房信息就能发现，同样一个小区的房价差异是很大的，原因就是每个房子的户型、楼层、位置、环境都不一样。因此，这个评论员以单个住房的价格来推定被北京房价已经追平317时期 房价，显然是不够客观的。
从整体看，今年上半年，北京楼市仍处于稳定通道中，但也存在局部过热的情况。尤其是二手房市场，上半年持续处于过热区间。根据国家统计局发布的数据，6月北京的二手房价格的环比涨幅已达到1.3%。
北京有关方面已经表示，将继续加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，北京还将不断完善和用好政策工具箱。
所以，我们千万不能因为个别地方的房价就对楼市未来走向产生动摇，更不要因为某些人，特别是中介的介绍，就慌了神，无论如何楼市再想回到以前那种过山车一样的刺激时代是不可能了。【本文由“马跃成”账号发布于2021年9月3日】
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