金华市财政局经建处处长(金华市财政局经建处处长潘勇华)

随着不少小区步入“十年之痒”，屋顶漏水、电梯损坏、管道堵塞等问题频出，这时就需要用到物业维修基金。目前的申领程序并不简单，因此一些市民抱怨“我自己的蛋糕却吃不到”。

昨天，本报《市民问政》邀请市建设局副局长章建德、市建设局房产处处长汤贤富、市财政局经建处副处长吴中青、金东区建设局副局长张深荣、金华开发区建设局房管科科长钱伟、婺城区建设局房产物业管理科闻人伟、星月花园业委会主任汪永华，共同探讨物业维修基金如何管理、如何申领?如何简化手续提高使用效率?

维修基金存缴逐步完善

章建德：市建设局2011年出台《金华市区物业专项维修资金管理办法》后，印发了1000多册宣传册下发到各处。每年“3·15”活动，我们也现场进行政策解读。但从这次调查结果看效果并不理想，今后我们将加大宣传力度。

主持人：物业维修基金什么时候开始实施?目前这笔钱由谁收取?谁监管?

章建德：物业维修基金是指由业主缴存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施、设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业维修基金的缴纳有一个逐步完善过程。2003年出台市区物业基金管理暂行办法，2004年5月专门成立了物业基金管理中心，2011年市政府正式出台物业维修基金管理办法。因此，2003年前后存在一定的监管真空期，一些小区没有收缴齐，导致使用物业维修基金出现困难。

按照管理办法，这笔资金由业主自主缴纳，也可以由建设单位或者物业服务企业代收代缴。对新的物业，由建设单位统一代收，也就是说在新的物业交付备案之前，把所有物业维修基金按照标准收上来，交付时再由建设单位即开发商向购房业主收取。目前由建设局会同财政部门共同监管，也接受业主查询和监督。

主持人：物业维修基金如何申领?

汤贤富：目前申领主要有以下程序：一是物业服务企业或者业主委员会，根据小区维修情况提出申请预算，再是做出预算报告，上报给管理部门，通过审核以后领取申请使用表。填好申请使用表后上报业主委员会审核，如果没有业主委员会的报社区审核，审核完后再是业主签字环节，要求达到2/3以上业主同意。最后，管理机构根据申请进行核准，并将核准使用额度的70%划转至申请单位，项目完工后，再依据相关凭据领取剩余资金。

使用率低不代表申领难

主持人：市本级物业维修基金的收缴和使用情况如何?

张深荣：金东区有66个小区，共收缴1.14亿元，目前已有18个小区核准48个项目，共使用216万元。现在也有几个没有收缴齐全的小区，数额不大。通过追缴已有5个小区全部缴清。针对使用中出现的难题，我们采取了一些变通方法，一是对已交和未交的进行切割，交过的使用维修基金，未交的找开发商，如果开发商注销不存在了，由所有业主按照面积摊派。

钱伟：金华开发区142个小区归集资金2.51亿元，已经受理使用维修基金的小区12个，涉及40个项目，使用金额210万元。目前有32个小区没交齐，我们已向开发商发函催缴。

闻人伟：我们代管140个小区物业专项维修资金，归集物业维修基金2.32亿元，已有48个小区申请使用，涉及维修项目66个、金额191万元。经过前阶段的梳理，发现有40个小区存在没有交齐的情况。我们成立了催缴小组，专门聘请两名工作人员过来做这项工作，已有4个小区交齐。

主持人：市本级共有多少物业维修基金?现在由哪个部门代管?

吴中青：目前市本级共存缴物业维修基金5.92亿元，产生利息5343万元。管理方式有两种，一是业委会自行管理，还有就是财政代管。现在市本级全由财政代管，主要是购买国债和国有银行定期存款。资金情况每年都通过《金华日报》公示，大家也可以上两个区政府和金华开发区管委会网站查询。

主持人：我们通过数据对比发现物业维修基金的使用率比较低，大多不足1%，使用率低是怎么回事?

汤贤富：首先，使用率低并不代表物业维修基金管理部门卡着审批或是审批难。我们的原则是，只要申请符合相关条件百分百批准。其次，大部分建筑物存在一定的保修期，像房屋漏水开发商的质保期限是8年，电梯也有一定的保修期。不少小区的物业还处于质保期，不需要动用物业维修基金。现在出现问题提出申领申请的，大多是2003~2005年前后建成的小区，新建成不久的小区大多不需要。因此，不能用使用率来判断物业维修基金申领的难易度。我们的态度是，在保证全体业主权益前提下，能批的一定批，能简化程序的一定简化。

采取多种措施简化程序

主持人：新世纪花园业主方先生反映，该小区有一幢沿街高层渗水严重需要维修，因为不少是出租房很难联系到业主，2/3签字同意实在太难，为什么一定要2/3呢?

汤贤富：《金华市区物业专项维修资金管理办法》规定，资金的申请使用要在满足两个2/3以上的条件基础上提交相应的资料，经审核无误后即可批准拨付。“两个2/3”，既是申请使用必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主同意。如果材料齐全，管理机构受理后5个工作日基本能完成资金拨付。

为什么一定要2/3呢?因为这部分资金由购房者交存，所有权属于全体业主，不是哪个人哪家单位能说了算;其次，申请使用范围是建筑物内共有部分等区域，申请使用牵涉到全体业主的利益，不是单个业主申请使用就可以的。

主持人：有无简化的方法?

汤贤富：目前有两种情况不需要大规模签字：对2000元以内的零星维修，经业主委员会同意，物业服务企业可在工程完成后向管理机构提出申请。另外，按照首期交存专项维修资金总额的3%~5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，由物业公司或是相关业主提出申请，经社区或是业委会证明核实，可直接拨付。

另外，改造和维修只涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，可以在其相关业主的专项维修资金账户中支出。这样只需要单幢业主签字即可。像新世纪花园这种情况，很多业主无法联系到，可以由业委会电话联系确认并请人代签，但管理部门会进行电话核实。

记者：业委会在征求签字时还有哪些注意事项，避免大家走弯路?

汤贤富：关于简化签字程序，我们打算借鉴杭州做法。不实行专业化物业管理的住宅小区，申请使用物业维修基金的住宅小区，申请使用物业维修基金可以采用公示的方式征求业主意见，公示期限不少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主，专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业维修基金。