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楼宇经济是近几年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，楼宇经济在广西也正在不断提升城市经济增长速度。而在柳州，随着越来越多高楼拔地而起，楼宇经济也在快速发展。然而，相比全国一二线城市，柳州楼宇经济的发展有其自身特点和局限，并存在不少问题。接下来，随着华润大厦等一批新型楼宇项目兴起，柳州楼宇经济其发展势头如何？何时才能真正得到爆发呢？

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广西“楼宇经济”开始蓬勃发展

近年来，随着城市化进程的加快推进，大大小小的城市变得日益“摩登”：高楼、广场、公园……从这个层面上说，楼宇也改变了城市，是城市繁荣文明的鲜明标志。

不远说北上广深等一线城市，将目光聚焦在广西。

在南宁·中国-东盟商务区（行政区域划分属于青秀区），林立的高层建筑群，就让人感受到南宁蓬勃发展的活力。今年5月30日，南宁华润中心东写字楼（广西华润大厦）核心筒结构顺利封顶，403米的高度刷新广西城市天际线，成为广西第一高楼，再次引发人们对广西城市高楼的关注。

（南宁华润大厦外观入口）

记者了解到，随着城市发展步伐加快，在广西各个城市，越来越多高楼拔地而起，“楼宇经济”开始蓬勃发展。2010年至今，仅南宁市管建筑中已竣工超高层建筑72栋。在广西华润大厦所在的东盟商务区，共有4座或竣工或在建的超过300米的超限高层建筑，分别为318米高的九州国际大厦、325.5米高的广西金融广场、391米高的龙光世纪大厦和403米高的广西华润大厦，4座大厦均已完成封顶。

（南宁华润中心）

南宁楼宇经济的发展力度与势头正猛，青秀区更是吃到了楼宇经济发展的甜头。目前，青秀区约有1万家企业活跃在辖区近百栋商务楼宇中，重点楼宇商务面积约250万平方米，入驻企业5600多家，包括20多家世界500强和42家中国500强企业区域总部或办事机构，培育特色楼宇10栋、特色商业街区2个。今年4月，青秀区获得“中国楼宇经济服务创新城区”称号。

同样在柳州，随着华润、万达等全国性的大型房企的进驻，2010年后柳州房地产市场进入快速发展时期，柳州的楼宇也如雨后春笋，不断增加。

据不完全统计，近两年柳州大约有45个楼宇项目，包括已交付项目约19个，在建项目15个左右，规划中项目约11个。尤其在柳州城市东进的带动下，河东片区正成为高端写字楼的主要集聚地，柳州华润大厦 、万达中心写字楼、九洲国际等写字楼项目更是改变河东楼宇市场的大格局。

02

“一幢大厦”相当于一个经开区

从经济发展的角度，楼宇经济是现代服务业发展的重要支撑，越来越受到政府和学术界的广泛关注和高度重视。在楼宇经济行业中，甚至盛传“一幢大厦”就超过一个产业园，“一幢大厦”相当于一个经开区。

（南宁华润大厦）

例如目前在南宁，那些超高楼在扮靓南宁城市、提升城市气质的同时，对经济发展也有不小贡献。例如在南宁青秀区，目前该区高端商贸业集中，商品交易活跃，除了华润大厦，还有东方曼哈顿、金源CBD现代城、汇东国际、会展·航洋城等知名商务楼宇星罗棋布。

如前文所述，基于青秀区东盟高端商务区的定位，得益于青秀区政府及各楼宇的共同努力，截至目前，青秀区共有10栋亿元楼宇，通过服务、扶持和引导，青秀区推动辖区楼宇经济产业聚焦财税贡献，形成楼宇经济品牌。

3年来，青秀区重点楼宇财税贡献从2014年的19.07亿元提升至2017年的31.5亿元，占财政收入比重达17%，财富效应日益凸显。

非常值得一提的是，在上述商务楼宇中，仅华润大厦就有20家世界500强企业入驻，可谓一枝独秀。因此，通过研究高端写字楼华润大厦的成功案例，记者试图将垂直经开区的商务面貌向读者们进行展示：

（南宁华润大厦入驻的世界500强）

超甲写字楼华润大厦，共有三座，除了刚刚封顶的403米的广西华润大厦之外，还有分别于2012年6月交付的华润大厦B座、2015年6月交付的华润大厦C座。 得益于华润大厦强大的运营招商团队及华润沉淀逾30多年的商务资源平台，华润大厦B座、C座自投入使用至今，入驻率95%，租金水平高于南宁全市均价的50%，高于同片区同类型项目30%。 在全球排名第三的市场研究集团益普索Ipsos客户满意度调查中，华润大厦连续多年获得客户总体满意度100%。

另外，南宁华润大厦B、C座荣获“中国最具活力商务楼宇”称号，被评为垂直经开区。

03

柳州商务办公的发展升级，需要 “楼宇经济”锦上添花

根据柳州市2018年《政府工作报告》，2017年柳州第三产业增加值突破千亿大关，达1073.5亿元，增长11%，占地区生产总值比重提高0.6个百分点，三次产业结构为6.8：54.8：38.4。因此，随着柳州第三产业的飞速提升以及产业转型升级步伐加快，现代服务业优质高效发展，也很大地促进了柳州“楼宇经济”的发展。

据一从事房地产10余年的资深人士介绍，早期柳州的写字楼需求主体主要是本地的中小企业、第三产业的小型公司为主，这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，对办公场所要求较低。因而，起初以五星街为中心，出现了的一批以银龙大厦、华侨大厦、聚宝大厦等为代表的商住楼——可办公、经营、居住，业态混杂但租金较低。

而后随着柳州经济的发展及“城市向东发展”的步调，特别是随着柳州市行政中心的东移，阳光100城市广场、居上V8、华信国际等纯粹以商业办公为核心的写字楼项目在河东兴起。随着近五年的发展，河东写字楼入驻率位列全市最高，高出全市平均水平100%，甚至出现类似嘉逸国际、九洲国际这样入驻率高达80%的大厦。

（柳州华润大厦）

随着柳州第三产业的蓬勃发展，物流商贸、金融保险、专业服务等一批企业对办公形象及办公地点的要求也不断拔高，金融保险、专业服务等逐渐成为了写字楼主要的消费者，柳州写字楼市场进入快速发展时期。一系列写字楼项目更是如雨后春笋，快速提高了柳州写字楼市场的档次与水平，也共同刺激了柳州写字楼品质的升级和更新。

从发展升级来看目前柳州写字楼的水平，记者结合国际五大行仲量联行JLL对于写字楼的界定来看，必须满足以下几个核心条件才能迈入国际5A甲级写字楼的门槛。

从面子上看，要拥有玻璃幕墙的双层中空LOW-E玻璃，彰显办公的格调，并且必须拥有大尺度阔气的大堂，彰显足够的商务调性，大堂面积不低于400㎡；其次，写字楼得房率以控制在70%-73%为最佳；再次，办公楼应配备有足够的停车位，满足商务往来的需求；最后，在强电配置上，要求双变电站供电，保证商务数据和安全；此外，在智能化上，必须满足办公（OA）、通讯（CA）、消防（FA）、安保（SA）、楼宇自控（BA）这5A的智能化；其他诸如，电梯配比、等待时间、单梯服务面积也都有相应的规定。

回看柳州本地，2015年以前能满足五大行标准的写字楼少之又少，近几年逐渐出现一些高端写字楼引领柳州高端写字楼的发展，毫无疑问，华润大厦已成为这一趋势的领军。

（柳州华润大厦大堂）

华润大厦外立面满足双层中空LOW-E玻璃的要求，拥有超11米挑高的大堂，更有超500㎡的气派大堂；华润大厦超高得房率75%；在车位配比上，有逾4000个车位错峰停车；更有24小时可控冷暖中央空调，随用随开，可分户控制。（数据来源于柳州华润大厦官方报道）

楼宇经济正是依托甲级写字楼发展而发展，柳州高端写字楼的升级，正预示着柳州未来商务格局、楼宇经济将向着利好的一面发展。不过，相比全国一二线城市，柳州楼宇经济的发展有其自身特点和局限，并存在不少问题。

柳州市税务部门一研究楼宇经济的负责人就表示，柳州楼宇经济虽然发展迅速，但目前柳州楼宇资源自发配置的特征比较明显，与先进城市的楼宇经济发展水平相比，在规划定位、发展规模、发展速度等方面还有较大差距，存在的问题也不少。

例如发展规划滞后，产业特色不够鲜明方面，很多楼宇就没有明确的功能定位和产业布局，特色集聚程度相对较低。单栋楼宇中批发零售、装饰装修、货运代理、信息技术服务、居民服务等多种行业、产业、业态无序分布，同业企业数超七成的楼宇寥寥无几。

除此以外，还存在基础设施相对滞后，甚至产权的分散，使楼宇动态信息变得较难掌握，给招商引资带来较大困难。这就需要打造楼宇经济升级版，建议去打造特色楼宇，实现集群效应，而政府部门则要搭建产业平台，实现规划的合理化；要改善营销环境，实现服务的精细化；集聚经济能量，实现企业总部化。

04

柳州“楼宇经济”即将提振发力

其实，早在今年4月份，柳州市鱼峰区政府与华润置地（柳州）有限公司、招商银行（柳州）分行在柳州华润大厦，举行“鱼峰区金融创新示范大厦”授牌仪式。作为鱼峰区金融创新示范楼宇，柳州华润大厦在鱼峰区楼宇经济发展中的重要地位不言而喻。

柳州华润大厦与招商银行签约现场

据了解，早在2年前，该区相关领导就专门带考察团到南宁青秀区全面调研楼宇经济发展工作经验，参观了青秀区楼宇经济服务中心，观看了青秀区楼宇经济宣传片，开始为鱼峰区楼宇经济招商打开新局面。

同样在近几年，柳州市城中区早早以楼宇经济为载体大力发展现代商贸服务业，使之成为河东商业发展的强劲引擎。 可见，随着城市化进程加快，近年来，柳州各级政府部门都开始大力推动“楼宇经济”的发展。

（柳州华润大厦）

可见，柳州的写字楼发展以及楼宇经济正历经剧烈转型。相信随着以华润大厦为领军的一批写字楼的发力，随着一批拥有独立负责写字楼市场招商和后期运营，实时掌握市场行情、了解客户需求，具有丰富经验、并能提供最专业的资产管理服务的团队进入柳州。再加上政府部门的重视与发力，柳州政府乃至柳州市民都将见证柳州商务格局中楼宇经济的发展，届时，我们也期待未来2-3年柳州“楼宇经济”真正爆发。

敢做突破柳州楼宇经济旧局的先行者，洞悉柳州经济未来！

——2018楼宇经济柳州高峰论坛——

由南国今报主办，易居企业集团克而瑞协办