从上海一小区一天卖出93套房说起，房地产税对谁的影响最大？

最近上海楼市出一个有趣的新闻，位于浦东新区陆家嘴板块的一个“老破小”小区一日之间卖出了93套房。在那个挂牌均价超过10万元每平米的地方一天居然能够卖出那么多房，还是抢着买的，不得不让人惊叹上海有钱的主真不少。

这事是不是和即将开展试点改革的房地产税有关呢？别急，我先讲讲这一热点事件的真相。

真相：房东并不是网传的土豪房叔

在网传的版本里，出售93套房的房东是一位土豪大叔，实际上并不是这样。

这93套位于陆家嘴的老破小其实是历史遗留问题。当年世茂集团准备在那块地区建一个项目，于是和该小区的居民谈收购一事，最终完成了110套房的收购，但还有几幢楼的居民觉得收购价太低没有同意。

由于没能收购所有的房子，世贸的项目无法开展。于是在2014年和包括链家在内的几家中介公司达成协议将110套房子全部卖给了他们。本次事件中的93套房子就在这110套里，因此并不是土豪卖房而是中介把手里的房卖了。

中介们在这几年陆续卖出了几套，大部分（93套）留在手上租给了别人。但从今年下半年开始，各大中介集团要求下属公司清理库存房，93套房也就被中介集体挂牌出售了。

至于为何会那么抢手，一是因为房价便宜，这个小区挂牌价为10万元每平方米，93套售卖房产均价只有8.5万元每平方米；二是这个属于“老破小”且很多人预计之后会动拆迁；三是卖房的房东本来就是中介，故本次交易没有中介费，对于总价几百万元的房子来说省下了将近十万元的中介费。

我国目前与持有房产相关的税收介绍

最近的热点是房地产税试点改革。毫无疑问这对于房地产市场是有影响的，但短期内只限于试点城市。因为试点期为5年，换言之，没有纳入试点的城市至少5年后才会开征房地产税。但纳入试点的城市恐怕明年就会正式征收了，而上海是可能会进入试点范围的城市之一。

请大家注意，房地产税和房产税是不一样的！下面给大家捋一捋与房产持有环节相关的税收。所谓持有环节的税收是每一年都要缴纳。

1.企业需要缴纳的房产税

其实房产税这玩意早上上个世纪八十年代就已经有了，只不过只有企业需要缴纳，个人的住宅不免税。企业缴纳的房产税分成两种情况。

一是房子没有出租出去自用。每年的税率为1.2%，根据房子的原值计算税收同时扣除部分原值。原值扣除多少呢？不同地区有所不同，上海一般为20%。

比如某公司有一幢自用办公楼，原值5亿元。

那么一年需要缴纳房产税=5亿*（1-20%）*1.2%=480万元。

二是房子租了出去。每年的税率为租金的12%。

比如这家公司把办公楼出租了出去，每年收取租金5000万元。

那么一年需要缴纳房产税=5000万*12%=600万元。

2.个人需要缴纳的房产税

前文说过我们国家个人住宅是不用缴纳房产税的，但有两个城市例外，一是上海、二是重庆。这两个城市是个人缴纳房产税的试点城市，并且自2011年就开始征收了。也就是说一些人已经缴纳了11年的个人房产税了。

重庆房产税试点政策主要针对的是拥有豪宅的个人，不具有代表性，因此一般大家说的均是上海的试点政策。

在上海个人房产税政策中税率分成两档，一是0.4%、二是0.6%，由于需要减除30%的原值，故实际税率为0.28%和0.42%。具体征收时，对于户籍人员购买的首套房免税，购买二套及以上者超过人均居住面积60平方米的部分才会征收。

上海试点政策为何没有推广至全国呢？在我看来是由于真正达到需要缴纳个人房产税的人很少、每年收到的税不多，借鉴意义不大。

卖出93套房可能与房地产税试点改革有关

我们回到一天一小区卖出93套房的事件中来。看懂了第二大部分的朋友应该能够想到中介手里拿着的93套房是要缴纳房产税的。因为当年从世贸手里打包买下110套房时中介是以公司名义交易的（上海限购，家庭最多买两套，个人也不可能一下子买下93套）。

除了卖掉的部分房产外，手上的93套房要么按照房产原值每年以1.2%缴纳房产税、要么按照租金的12%缴纳房产税。换言之，在不考虑偷税漏税的情形下，中介公司每年需要缴纳房产税。那么为何集团会要求下属企业尽快清理掉库存房源呢？

第一个原因是近期全国楼市调控政策较为严厉。中介担心未来房价下跌不容易出手，于是决定清盘库存房源。但上海的热门板块根本不愁卖，这次推出的93套房子一天之内卖完就是证明。或者说中介用不着一下子以低于市场价15%的均价全部卖掉，可以慢慢卖、比市场价低个5%-10%也绝对卖得出去。

第二个原因可能和上海是潜在的房地产税试点改革城市有关了。

大家要知道征收房地产税的主要目的不是抑制房价。楼市调控的方法很多，根本还达不到出动房地产税的地步，限购、限售、限贷完全够了。那么为何要征收房地产税呢？

最重要的原因是财政收入问题。随着我们国家城镇化率的提升，能够卖的地不多了，这使得卖地收入之后会越来越少。通过对已经建成的存量房产征收房地产税能够部分弥补越来越少的卖地收入。

正是由于以上原因，房地产税的一个关键点是不能收得太少。因此，本次房地产税试点不可能像11年前上海的房产税试点那样实际收不到多少税收。

通过什么方法避免呢？可以采取累进税率的办法，比如首套房免税、第二套房的税率为0.5%、第三套房为1.5%，以此类推。或者规定人均50平米免税，50-80平米部分的税率为0.5%、80-100平米部分为1.5%......

总之，在确保房产资源并不多的人不用缴税的情况下让拥有多套房产的人多缴税，且房产越多需要缴纳的税收呈跨越式上涨（非等比例线性增加）。

因此，中介公司可能是为了防止房地产税试点后需要缴纳远多于现有房产税的情况发生，未雨绸缪、先全部清盘。

综上所述，当房地产税正式进入试点后，受到影响最大的大概率是拥有较多房产的人，且受影响的范围将扩大很多。

比如，上海现在的个人房产税政策是于2011年开始实施的，在这之前买下的房子，哪怕再多也不用缴税。但房地产税可能根本不管何时买入，只要房子没有卖出就要征收。

又比如，原来的房产税税率是固定不变的，未来的房地产税税率将随着房产数量的增加快速提高。

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