物业公司问：我公司2019年四季度开始预收2020年全年的物业费，可以在2020年分期确认收入缴纳增值税吗？

答：可以。

感觉河北“营改增”政策问题解答说得很明白：

十二、物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费确定纳税义务发生时间问题

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

有很多业务会涉及到预收款项，今天将预收款相关增值税规定作一下总结，如有遗漏，欢迎补充：

一、一般规定：

（一）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：…...（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天……。”

（二）“营改增”项目关于预收款有相当多的特殊规定，除了特殊规定以外的应该适用一般规定。《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

注：如上物业公司，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入，但如果先开具了发票，那开具发票的当天就发生增值税纳税义务。

二、收到预收款即实现纳税义务

（一）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：……（四）……但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。”

（二）《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：……（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

随后，《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）对《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项进行了修改，删除了建筑服务。其第二条规定：《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

注：《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

三、收到预收款需要预缴增值税

（一）《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条规定：“纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。”

注：只针对预收款项才是预缴增值税，按进度支付的款项应该实现增值税纳税义务。

（二）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第（八）项“销售不动产”规定：“9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”

四、开了发票都不需要缴纳增值税

（一）《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第三条规定：“单用途商业预付卡（以下简称“单用途卡”）业务按照以下规定执行： （一）单用途卡发卡企业或者售卡企业（以下统称“售卡方”）销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

（二）《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第四条规定：支付机构预付卡（以下称“多用途卡”）业务按照以下规定执行：（一）支付机构销售多用途卡取得的等值人民币资金，或者接受多用途卡持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。支付机构可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

（三）《成品油零售加油站增值税征收管理办法》（国家税务总局令第2号）第十二条规定：“发售加油卡、加油凭证销售成品油的纳税人（以下简称“预售单位”）在售卖加油卡、加油凭证时，应按预收账款方法作相关账务处理，不征收增值税。

预售单位在发售加油卡或加油凭证时可开具普通发票，如购油单位要求开具增值税专用发票，待用户凭卡或加油凭证加油后，根据加油卡或加油凭证回笼记录，向购油单位开具增值税专用发票。接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位与预售单位结算油款时，接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位根据实际结算的油款向预售单位开具增值税专用发票。”

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