辽宁省建设工程质量保证金管理办法(《建设工程质量保证金管理暂行办法》)

按照建设工程质量管理条例，主体结构保修期如果是50年，业主扣了3%的质量保修金，这笔钱50年后拿回太久了，从法律方面有什么解决途径吗？

第四个问题是关于保证金的返还。首先主体结构的保修期是50年，是符合法律规定的。业主扣了3%的质量保修金，现在叫做质量保证金，这个质量保证金的返还期限是从哪一天开始计算？

《建设工程质量管理条例》第40条规定了工程质量保修期，与这里的缺陷责任期不同。按照法律的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《质量管理条例》规定了最低的质量保修期，这个案例中的设计文件中约定的质量保修期是50年，3%的质量保证金要等质量保修期经过之后才需要返还，这里其实是混淆了质量保修期和缺陷责任期的概念。质量保修期指的是按照合同约定对工程保修责任的期限，在这个期限内承包人有负责保修的义务。而缺陷责任期是配合质量保证金的期限，如果在两年的缺陷责任期内，如果承包人没有进行维修保修，缺陷责任期满了就应该返还质量保证金。

这个案子的问题在于，合同中明确约定了保修期满后返还保证金，这种约定是否有效？先来看一下《建设工程质量保证金管理办法(建质[2017]138号)》的文件效力。首先这是2017年建设部和财政部共同发的一个管理办法，它不是令也不是部门规章，因此违反《建设工程质量保证金管理办法》也并不必然导致合同无效。管理办法中规定的缺陷责任期是一年最长也不超过两年，所以合同中约定保修期50年满后再返还质量保证金的条款是否有效呢？理论上是有效的但是并不公平。

辽宁省高级人民法院 (2017)辽民终52号案件的判决中提到，这种约定绝不意味着质量保修金就应该直至竣工验收后50年或者工程的合理使用年限后才予以返还，这无异于变相使发包人永不支付该部分工程质量保修金，显然背离了立法本意，也违背了订立合同的目的和交易习惯。所以这个案子的本质不在于判断保修期满后返还保证金的合同条款是否有效，而是要判断当事人的缔约本意，通过合同解释方法以及公平原则来调整当事人的权利和义务。

辽宁省高院判决说，本案中双方在合同中对工程质量保修期的做法与法定期限同样约定都是50年，但是对于缺陷责任期没有做出具体的明确的约定，只是约定质量保修金在质量保修期满14天内返还。这和我们题目中的案例情况是一样的，都是是约定质量保证金在保修期内返还，所以法院就把返还期限的问题，作为需要当事人去特别约定的情况，认定为合同关于返还期限的约定存在漏洞。法官认为这种情况下对于缺陷责任期的约定不明，根据《合同法》第61条及62条规定，由双方协议补充，协议不成的再根据合同有关条款和交易习惯确定。如果还不能确定具体期限的，参照《建设工程质量保证金管理暂行办法》的相关规定，缺陷责任期应适用最长不超过二十四个月的规定。