2021年1月1日生效的《民法典》，对于房屋租赁这一块的法律规定也有了相对完善的增修，在保护承租人利益的同时，也兼顾了出租人的权益，具体表现在以下几个方面：
一、对存在权属争议的租赁物，可无偿退租。
法律依据：《民法典》第724条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
《民法典》出台以前，并没有明确的规定上述情况下，如果承租人的合同未到期，可以怎么处理。实践中，房东往往会以合同未到期为由，不退租户押金。租户也因为不能正常租住而两头为难，出现房东甩锅的现象。
现在直接有了可以解约并无偿拿回租金的法律规定，给面临困境的租户吃了一颗定心丸。甚至，如果是房东明知是不能出租的房屋，隐瞒真相出租给租户，导致租户利益受损，还可以要求房东承担违约责任或者赔偿损失。
二、设置居住权的房屋不得出租
法律依据：《民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
居住权是《民法典》新增的一项房屋上的权利，主要保障不享有房屋产权的一方享有在房屋里无偿居住的权利，避免其流离失所。在居住权的期限内，原则上房子是不能出租给第三人的，当然，如果享有居住权的人同意也是可以的。
如果未经居住权人同意，或者在居住权人不知情的情况下，跟第三人签订租赁合同，则该合同无效，租赁权不能对抗居住权，居住权人有权将租客赶出房屋，租客只能找出租房承担违约责任。
这也提醒了承租人在租赁房屋的时候，一定要出租人保证房屋不存在居住权，最好在合同里约定出来，否则将由出租人承担违约责任并赔偿损失。
三、合同到期房东即使不续租，承租人也享有优先租赁权。
法律依据：《民法典》第734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
这条规定其实就是为了保障承租人居住的稳定性，只要该承租人没有出现合同约定的违约情形，且房东的房子继续在出租，在同等条件下，承租人就享有有限租赁的权利。这就使得房东不能任意同承租人解除合同，而把房子租给别人。除非事先有在合同里约定，或者房子不打算继续出租。
所以，作为房东，如果知道承租人有这项权利，合同到期后又不想继续租给同一个人，也要在合同里约定好相应的条款，切忌出现同等条件下，在租客想续租的情况下，又把房子租给第三者，这样也有可能导致合同无效的情形。
四、承租人享有所租房屋的优先购买权，但要受到限制。
法律依据：《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
这条实际是在原来《合同法》230条的基础上增加了一个限制条件，即承租人的优先购买权不能对抗房屋按份共有人和房主近亲属的购买权。这等于在保障承租人住房便利的基础上，也照顾了出租人的权利。
五、关于房屋转租的几个特别规定。
法律依据：《民法典》第716条规定：”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
实践中，房屋转租的现象很普遍，有的房东为了防止风险，在合同里约定不得转租。因为房东也不是愿意把房子租给所有的人，万一你找的那个人对租赁物不爱惜，又不愿意准时交房租，各种跟房东抬杠怎么办？肯定没有房东愿意接受这样的租客。所以，房屋转租肯定要经过房东的同意，或者得到房东的默许。如果房东不同意，你的转租合同就是无效的，房东有权利收回房屋。
另外，根据《民法典》第716条还规定了出租人默认同意承租人转租的期限为六个月，也就是虽然出租人没有在合同里面约定可以转租，也未明确表示同意转租，或者承租人自己没有跟出租人协商转租，直接将房子转租给别人，出租人知道了也没有在六个月内提异议，那就视为出租人同意转租，在承租人的租赁期限内，该转租行为有效。
在城市里打拼的年轻人，租房往往是进入社会的第一个需要面临的问题，关于租房的各种纠纷也是层出不穷。多学点法律保护自己的合法权益，让自己的生活多一份保障。
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