财产转让所得均适用核定税(企业所得税转让财产收入核定)

财产转让所得 (住房转让、股权转让）

（一）、一般情况下财产转让所得应纳税额的计算　

　　应纳税额＝（收入总额－财产原值－合理税费）×20%

　　【例10-9】某人建房一幢，造价360000元，支付其他费用50000元。建成后将房屋出售，售价600000元，售房过程 中按规定支付交易税费35000元，其应纳个人所得税为：

　　应纳税所得额=600000–（360000 50000）-35000=155000（元）；

　　应纳个人所得税=155000×20%=31000（元）。

（二）、个人住房转让所得应纳税额的计算

　　纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程 中缴纳的税金及有关合理费用；

　　·转让住房过程中缴纳的税金是指：城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等；

　　·合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用；

　　·装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　√已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%；

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣 除装修费用。

（三）、个人转让股权应纳税额的计算

　　·以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人；

　　·扣缴义务人应于股权转让相关协议签订后5个工作日内，将股权转让的有关情况报告主管税务机关；

　　·转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并入股 权转让收入；

　　·纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入。

　　·符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收入（注意多选）:

　　（1）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；

　　（2）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

　　（3）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；

　　（4）其他应核定股权转让收入的情形。

　　·符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低（注意多选）：

　　（1）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未 销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额 的；

　　（2）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

　　（3）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

　　（4）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；

　　（5）不具合理性的无偿让渡股权或股份；

　　（6）主管税务机关认定的其他情形。

　　 符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由（注意多选）：

　　（1）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

　　（2）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、 外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（3）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对 外转让股权的内部转让；

　　（4）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

.主管税务机关依次按下列方法核定股权转让收入（多选）:

　　（一）净资产核定法：股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。

　　被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产 比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收 入。

6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企 业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

　　（二）类比法

　　1、参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；

　　2、参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。

　　（三）其他合理方法

　　主管税务机关采用以上方法核定股权转让收入存在困难的，可以采取其他合理方法核定。

　　·个人转让股权的原值依照以下方法确认（注意多选）：

　　（1）以现金出资方式取得：按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

　　（2）以非货币性资产出资方式取得：按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关 的合理税费之和确认股权原值；

　　（3）通过无偿让渡方式取得股权，具备“继承、抚养、赡养”所列情形的：按取得股权发生的合理税费与原持有人的 股权原值之和确认股权原值；

　　（4）被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相 关税费之和确认其新转增股本的股权原值；

　　（5）除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。股权转让人已被主管 税务机关核定股权转让收入并依法征收个人所得税的，该股权受让人的股权原值以取得股权时发生的合理税费与 股权转让人被主管税务机关核定的股权转让收入之和确认。

　　·个人转让股权未提供完整、准确的股权原值凭证，不能正确计算股权原值的，由主管税务机关核定其股权原值。

　　·对个人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用“加权平均法”确定其股权原值。

【例题·多选题】下列有关个人转让股权计征个税说法正确的有（　）。 　　A.以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人 　　B.纳税人按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，应当作为股权转让收入 　　C.12个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入 　　D.对个人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用“加权平均法”确定其股权原值
	『正确答案』ABD 『答案解析』选项C，应为6个月内。

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