房屋代持协议的证据链(房屋代持协议的有效性)

#普法行动#

一、基本案情：

某对夫妻（A与B）晚年需购房自住，但资金不足，无法一次性付款，又因年纪过大，无法以自己名义办理银行贷款。

于是，夫妻两与自己女儿C签订了“房产代持协议”，借用女儿的名义购房及办理银行贷款，首付款、按揭款、物管费等，均由夫妻两自己支付，且夫妻两也实际居住在该房产中。

后来，夫妻两想要将房产改回自己的名字，但遭到了女婿D的不配合（注：女婿认为这是其夫妻共同财产）。

于是，夫妻两向法院提起了“所有权确认纠纷”的诉讼，要求确认该房产归夫妻两所有，女婿及女儿要协助办理该房产的不动产权证。

那么，这种情况下，夫妻两凭“房产代持协议”，是否足以维护自身权益？是否还需提供其他证据？

二、裁判结果及裁判理由

（一）一审

原告：A、B

（注：A、B为夫妻）

被告：C、D

（注：C、D为夫妻，其中C为A、B之女。）

原告诉讼请求：

1.确认案涉房屋归A、B所有；

2.C、D协助A、B办理案涉房屋的不动产权证。

一审判决：

一、位于成都市xx区xx街道XX号房屋（合同签约备案号为1XX9）归A、B所有；

二、C、D于判决书生效之日起三十日内协助A、B办理上述房屋的不动产权证书，并将上述房屋登记在A、B名下。

案件受理费xxxx元，由C、D负担。

一审判决理由：（摘要）

本案的争议焦点为A、B主张的借名买房关系是否成立。对此，应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的办理以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

关于借名买房的原因，庭审中A、B陈述：”A、B为自己居住所需而欲购买案涉房屋，但因其资金不足且因其年龄过大无法以A、B自己的名义办理按揭贷款，故与C、D协商以其的名义签订购房合同并办理按揭贷款。”为此，A、B提交了一份《房屋代持协议》为证。……法院认为，C虽认可该份协议的真实性，但鉴于C系A、B之女，协议当事人之间具有利害关系，且该份协议未经D确认，庭审中D对该份协议的真实性提出异议，故法院认定该份协议不能单独作为认定案件事实的依据。

此外，庭审中A、B提交了银行存取款及转账凭证、物管费收据等证据以证明A、B支付了房屋首付款、按揭贷款及物管费等费用。

法院对上述证据认证如下：

首先，就案涉房屋首付款的支付情况，庭审中A、B提交的证据能够证明B通过其账户支付了房屋首付款22万元及C向涉案房屋出卖人中x公司转账支付了房屋首付款xxxxxx元的事实。……故法院认定涉案房屋的首付款共计xxxxxx元系由A、B所支付。

其次，就涉案房屋按揭贷款的支付情况，C认可其所有的尾号为304的涉案房屋按揭贷款扣款账户内每月所存入的款项系A的出资，而A、B提交的A所有的尾号为526的账户的取款记录载明该账户每月取款的金额、时间能与C尾号为304的扣款账户每月所存入的金额及时间能一一对应，在D未提交相反的证据推翻上述事实的情况下，法院认定涉案房屋的按揭贷款系由A、B所支付。

再次，就涉案房屋装修款的支付情况，A、B所提交的交易凭证载明A向C转账支付共计15万元。因A支付上述款项的时间与C支付装修等费用的时间能够大致吻合，在D未提交相反的证据推翻上述事实的情况下，法院认定涉案房屋的装修费用系由A、B所支付。

最后，A、B提交的收据能够证明其支付了案涉房屋物管费用的事实。此外，A、B提交的《入住证明》能够证明A自2016年7月1日起在涉案房屋居住至今。从D在庭审中陈述其长期在野外作业的事实可知，D并未在涉案房屋内长期居住。

因此，根据以上查明的事实可知，涉案房屋购房首付款系由A、B出资，且按揭贷款由A、B归还，A办理入住手续后出资对该房进行了装修，并且至今居住使用涉案房屋。此外，涉案房屋的购房合同、贷款合同、购房款票据及装修合同及收据等相关原始资料亦由A、B持有。

综上，根据上述购房、付款、装修及居住使用的事实，结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故应认定A、B与C、D存在借名买房关系。

A、B要求确认位于xx区xx街道XX号的房屋归A、B所有并要求C、D协助A、B办理上述房屋的不动产权证的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。D提出涉案房屋系其与C的夫妻共同财产的抗辩，证据不足，法院不予采信。

（二）二审

D不服一审判决，提起了二审上诉。

D上诉诉求：撤销原判，依法改判驳回A、B的全部诉讼请求并确认案涉房屋为D与C的夫妻共同财产。

D上诉理由：

1.原审法院认定案涉房屋的首付款、按揭贷款、装修费及物管费等费用系A、B支付，且案涉房屋由A、B居住是错误的；

2.本案案涉房屋应当以登记为准，应为D与C的夫妻共同财产。

3.原审法院遗漏案涉房屋的贷款银行参加诉讼，系程序违法。

二审判决：

一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初xxxx号民事判决第二项，即：C、D于本判决书生效之日起三十日内协助A、B办理成都市xx区xx街道XX号房屋（合同签约备案号为1XX9）的不动产权证书，并将上述房屋登记在A、B名下；

二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初xxxx号民事判决第一项，即：位于成都市xx区xx街道XX号房屋（合同签约备案号为1XX9）归A、B所有；

三、驳回A、B的其他诉讼请求。

二审案件受理费xxxxx元，由D负担。

二审判决理由：

本院认为，本案A、B提交的银行存取款及转账凭证、物管费收据等证据能够证明涉案房屋购房首付款xxxxxx元系由A、B出资，按揭贷款系A、B归还，A办理入住手续后出资对该房进行了装修，并且至今居住使用涉案房屋。此外，涉案房屋的购房合同、贷款合同、购房款票据及装修合同及收据等相关原始资料亦由A、B持有。故原审法院综合购房、付款、装修及居住使用等的事实，认定A、B与C、D存在借名买房关系并无不当。

因案涉房屋尚未办理不动产权证，本案不具备确认案涉房屋所有权的条件，故A、B要求确认位于案涉房屋归A、B所有的请求，本院不予支持。

但A、B要求C、D协助A、B办理案涉房屋的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。

案涉房屋的贷款银行不是本案的必要共同诉讼当事人，且案涉房屋已结清按揭贷款，D提出原审法院遗漏当事人系程序违法的主张，本院不予支持。

三、简要分析

1.由于某些原因，需要借用亲人名义买房及办理银行贷款的，如果仅仅有《房屋代持协议》，而没有妥善保存其他证据，可能存在法律风险：

（1）以本案为例，房产代持协议系父母与女儿所签订，虽然女儿庭审中认可该协议，但由于双方存在“法律上的利害关系”，导致该房产代持协议不能作为单独作为认定本案事实的依据。

（2）于是，本案法庭重点审查了以下证据：

①购房首付款的实际付款人是谁？

②银行按揭款的实际付款人是谁？

③房屋装修款的实际付款人是谁？

④房屋物管费的实际付款人？

⑤购房合同、贷款合同、购房款票据及装修合同及收据等相关原始资料，由谁保管？

⑥房屋的实际居住人是谁？

由于本案原告证据意识比较强，能够提供完整的证据，法庭最终认定，本案存在借名买房合同关系，支持了原告的诉求。

（3）但是，由于本案房产尚未办理房产证，不具备确认房屋所有权的条件，二审法院认为，不能直接确认房屋所有权，改判被告配合办理房屋的不动产权证。

2.借名买房存在法律风险，权利人除了要签订相关书面协议（如房产代持协议），还要尽可能保留好首付款、按揭款、装修款、物管费的付款记录，及持有相关合同、票据、收据的原始证据，如果条件允许，最好是本人实际居住在该房产中。

采取多种措施，保留完整证据，在发生纠纷时，可以更好地维护自身的合法权益。

（本文案例参考自四川省成都市中级人民法院，案号(2017)川01民终15617号）