在很多房屋租赁合同中，我们时常会看到免租期条款，即：根据房屋租赁期限的长短，出租方一般会给予承租方1~3个月左右的免租期（装修期），这里面其实存在了很大的纳税成本。

房屋租赁需要缴纳哪些税？

根据我国税法的相关规定，房屋租赁一般需要缴纳：（1）增值税；（2）印花税；（3）房产税；（4）所得税；

（1）增值税

根据我国增值税暂行条例等相关规定，房屋租赁所需缴纳的增值税及相关增值税税收优惠政策如下图：

（2）印花税

根据《中华人民共和国印花税法》相关规定，房屋租赁的印花税为：房屋租赁合同所列金额的千分之一（不包括列明的增值税税款）；

tips：根据《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（3）房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。若房产出租的，则以房产租金收入为房产税的计税依据。

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

tips：根据《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（4）所得税

1.个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

tips：根据《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

2.企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业收取的租金和其他收入一并汇总计算，在减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后，余额为应纳税所得额。

房屋免租期影响的仅仅是房产税，故本文仅就设置免租期对房产税所产生的影响，进行展开讨论。其他税种的筹划，届时另外再做介绍。

房屋租赁案例

2021年12月，W公司将一幢原值1000万元的写字楼出租给Y公司，并完成交付。写字楼租期为5年，年租金60万元。W公司给予Y公司3个月的免租/装修期。（当地的房产原值减除比例为30%）

2022年W公司应缴纳的房产税=3000×（1-30%）×1.2%×3/12 60×12%×9/12=11.7万元。

整个租赁期间，W公司应缴纳的房产税=11.7 60×12%×4=40.5万元。

如果W公司不给予免租期，而是将免租期优惠金额分摊折抵租金又会是什么效果呢？

免租期3个月，优惠金额为15万元，分摊折抵到5年的租金中，则W公司每年收取的租金为57万元。

整个租赁期间，W公司应缴纳的房产税=57×12%×5=34.2万元。

取消免租期，将免租期优惠分摊折抵租金的方案，使得W公司租赁期间整体负税降低了6.3万元。

究其原因在于：相对于从价计税，从租计税的计税基础更低，尤其在如今房价如此高的时代。同时，该方案不会将负税转嫁给承租人，承租人的租赁成本并未发生变化，所以该方案也易于被承租人接受。