成本利润率城市维护建设税(会计利润要减去城市维护建设税吗)

六、项目的竣工清算阶段

1、基础资料（由该公司提供）

XXXX项目含税销售额

序列	名称	单价	平方/个	金额	备注
1	普通住宅/商铺	4500	42000	18900万
2	车位	50000	330	1650万
3	地下室	2500	4235.01	1058.75万
合计	21608.75万

XXXX项目的预估支出

项目	单项价格	金额（万元）
土地	挂牌价	2000万	5100	18114.35
间接费用	3100万
开发成本	建筑安装工程费	2000元/平方*4.2万平方=8400万	11650	12150
2500元/平方*1.3万平方=3250万
基础设施费	200
公共配套设施费	300
间接费用	销售费	收入的2.5% （21608.75*2.5%）	540.22	864.35
办公费	收入的1.5% （21608.75*1.5%）	324.13
管理费	150

2、增值税

销项税额=21608.75万÷（1 9%）×9%=1784.21万元

进项税额：

①建筑安装工程费（合同金额）

8280.16万元÷（1 9%）×9%=683.68万元

②基础设施费、公共设施配套费（预估支出）

500万÷（1 9%）×9%=41.28万元

③间接费用按照50%的取得增值税专用发票

864.35÷（1 9%）×9%×50%=35.68万元

进项税额合计：760.64万元。

应纳增值税=销售税额-进项税额

=1784.21-760.64

=1023.57万元

应补缴增值税

1023.57-594.74=428.83万元

3、城建税：

428.83*7%=30.02万元

4、教育费附加：

428.83*3%=12.86万元

5、地方教育费附加：

428.83*2%=8.58万元

政策依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款：纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%，后将其调整为9%（财政部、国家税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号公告）。

1. 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣
2. 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率　销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

第八条 纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。

　　下列进项税额准予从销项税额中抵扣：从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。进项税额计算公式：进项税额=买价×扣除率。自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

风险与疑点：①取得大量普通增值税发票，或者取得大量的征收率（1%、3%、5%）的增值税专用发票。因此能取得增值税专用发票的，都要务必取得增值税专用发票，能取得法定税率的，坚决不要按照征收率开具的增值税专用发票。

②土地成本，金额5100万，直接费用2000万，间接费用3100万。根据以上提供的资料分析，该直接费用系政府管理部门开具给第三方的票据金额，5100万系其他费用。风险可能严重影响企业的经营。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 11%）

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

6、土地增值税

⑴转让收入21608.75万÷（1 9%）=19824.54

⑵扣除项目金额

①取得土地使用权所支付的金额=2000万元（3000万不能扣除）

②房地产开发成本=8280.16（合同建筑成本） 基础设施费（200） 公共设施配套费（300）

=8780.16万元。

③房地产开发费用

利息支出(凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予以扣除)假如有利息支出，超过5%的限额，可以扣除539万元。

销售费用540.22万元、管理费用324.13万元（其他包含办公费用）、办公费用150万元，共计864.35大于（2000 8780.16）×5%=539万元，因此只能扣除539万。

④转让环节税金=129.52万元（包括预交的与竣工决算环节缴纳的）指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税）。城建税71.86万元 教育费附加30.7万元、地方教育费附加20.48万元，印花税6.48万元。

⑤加计扣除金额（2000万元 8780.16万元）×20%=2156.03万元（对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除）。

扣除项目金额合计

2000 8780.16 2156.03 129.52 539=13604.84万元。

⑶增值额19824.54-13604.84=6219.7万元。

⑷适用税率

增值额/扣除项目金额

6219.7/13604.84=45.72%<50%

故适用税率为30%

土地增值税税率一览表

档次	范围	税率	速算扣除	税额计算公式
1	增值额未超过扣除项目金额50%的部分	30%	0%	增值额30%
2	增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分	40%	5%	增值额 40%-扣除金额5%
3	增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分	50%	10%	增值额50%-扣除金额15%
4	增值额超过扣除项目金额200%的部分	60%	15%	增值额60%-扣除金额35%

⑸应纳土地增值税额

应该缴纳土地增值税税额：

6219.7*30%=1865.91万元

⑹应补缴土地增值税：

1865.91万元-210.13万元 =1655.78万元。

政策依据：

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项法规，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规计算的金额之和，加计20％的扣除。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

7、企业所得税。

企业收入额:21608.75万÷（1 9%）=19823.85万元

企业的成本与费用：18114.35万元

企业的成本来源与企业提供的xxxx项目的预估支出，其中土地支出挂牌价2000万，间接费用3100万元，合计5100万元；开发成本，包括建筑安装工程费11650万元，基础设施费200，公共配套设施费300万，合计12150万元，间接费用864.35万元，共计18114.35万元。

企业的利润：19823.85-18114.35=1709.5

应纳企业所得税额1709.5×25%=427.37万元

应补缴企业所得税427.37万元-247.8万元=179.58万元（减去企业预交的企业所得税）

风险与疑点：土地的挂牌费与间接费5100没有取得合法票据，不能在企业所得税前扣除，可能产生多缴企业所得税5100×25%=1275万元企业所得税。

风险与疑点的政策依据：

⑴《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

⑵《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收购方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

⑶《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条规定：不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

⑷《国家税务总局关于印发<进一步加强税收征管若干具体措施>的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条规定：未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。

⑸《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条相关规定：从税款滞纳之日起，至税款缴纳入库之日止，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

企业所得税政策依据：

⑴《中华人民共和国企业所得税法 》

第四条　企业所得税的税率为25％。

第五条　企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

第六条　企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额

第八条　企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

第二十二条　企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

⑵《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

第七十六条　企业所得税法第二十二条规定的应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额

公式中的减免税额和抵免税额，是指依照企业所得税法和国务院的税收优惠规定减征、免征和抵免的应纳税额。

七、该企业在XXXX项目上缴纳的税费金额详细情况：

1. 在成立环节应缴纳印花税1.25万元；

2、在土地取得环节缴纳的税款：77.06万元

应缴纳印花税=2000万×0.5‰=1万

应缴纳契税 =2000×3%=60万

截止到2021年10月底应缴纳的土地使用税：21，175.65×7÷12×13（13个月2020年10月至今）=160582.01元。

3、勘探设计监理环节无数字

4、项目开发环节应纳税额：2.5万

应交印花税=8280.16×0.3‰=24840.48

5、在预售环节应该缴纳的税款金额是1140.64万元

增值税：21608.75万÷（1 9%）×3%=594.74万

城建税：594.74*7%=41.84万元

教育费附加：594.74*3%=17.84万元

地方教育费附加：594.74*2%=11.9万元

水利基金：21608.75/1.09*0.05%=9.91万元

销售合同印花税：21608.75/1.09*0.3‰=6.48万元

土地增值税；（21608.75万-594.74万）×1%=210.13万

企业所得税：

21608.75万÷（1 9%）×5%×25%=247.80万。

1. 清算竣工环节应缴纳的税额：2315.65万元

应补缴增值税: 1023.57-594.74=428.83万元

城建税：428.83*7%=30.02万元

教育费附加：428.83*3%=12.86万元

地方教育费附加：428.83*2%=8.58万元

应补缴土地增值税：

1865.91万元-210.13万元 =1655.78万元

应补缴企业所得税427.37万元-247.8万元=179.58万元

以上6个环节合计缴纳税费总计：

1.25万元 77.06万元 2.5万 1140.64万元 2315.65万元=3537.04万元。

最大的疑点与困惑：

企业所得税：土地的挂牌费与间接费5100没有取得合法票据，不能在企业所得税前扣除，可能产生多缴企业所得税5100×25%=1275万元企业所得税。

土地增值税：土地挂牌费用无法取得合法票据，2000万可能不能扣除，会导致土地增额大幅度增加，增值额8419.7万元（6419.7万元 2000万元），占全部扣除项目的72.55%，（扣除项目原来13604.84减去不能扣除的2000万元土地挂牌费用，就成为11604.84万元，8419.7万元/11604.84=72.55%≤100%）适用土地增值税税率40%的税率，比预计多缴土地增值税931.73万元

（8419.7×40%-11604.84×5%=3367.88-580.24=2787.64

（2787.64-1865.91万元=921.73万元）

以上税费未包含个人所得税代扣代缴金额、工会经费、残疾人保障金等。

总所上述该企业税费负担较重，各种假设前提下，缴纳的税费仍然高达3537.04万元，占全部收入21608.75万元的16.37%，同时还有2196.73万元(1275万元 921.73）的税费风险，它将严重的制约企业生存与发展，甚至导致该企业无法生存，股东的权益遭受严重损失。希望该企业一定要高度重视，提前筹划，化解税收风险，降低税费占比，保护股东的收益，促进企业健康持续发展。