工业房屋买卖税费明细表(工业房地产交易税费一览表)

前两课，院长给各位同学讲了法拍中住宅房和商业用房的税费问题，因为这两种法拍房源在网络司法拍卖中比较常见。今天，院长给大家再讲一下， 竞拍工业用地及厂房时需要缴纳的税费和明细。

拍黑板！有需要的土豪同学赶紧仔细学习，没有需要的同学可以在旁围观土豪同学学习。

01

转让方须缴纳的税种

老规矩咱们先讲转让方须缴纳的税种，也就是被拍卖厂房或者土地的一方需要缴纳哪些税费。

1增值税

无论是法拍房是二手房增值税都是要被谈到的一项，在工业用地及厂房的法拍上，如果是一般纳税人，土地使用权转让增值税计算分有两种情况：

2016年5月1日前取得的土地转让可选择简易计税方法计税，即转让收入扣减取得成本后的金额按5%的征收率计缴增值税；

2016年5月1日后取得的土地转让，按一般计税方法计税，即转让收入按10%的适用税率计算出销项税额，然后减去购进该土地时的取得的进项税额，计算出应缴纳的增值税。

如果是小规模纳税人，则以转让收入按3%的征收率计缴增值税。

说到这儿肯定又有同学得问小规模纳税人和一般纳税人的区别了。

其实这两者并不是公司规模大小上的分别，主要区别在税费的征收上。要分清二者也很简单，记清“500万”这个分界点。

小规模纳税人一年的应纳税销售额不能超过500万元，否则，会被强制升为一般纳税人。但是，不超过500万元的企业也是可以选择成为一般纳税人的。

反而言之，一般纳税人也是可以转为小规模纳税人的，条件是连续12个月销售额不超过500万。

如果有同学不清楚自己定位的，记住这个标准应该就可以分辨。

2印花税

和增值税一样，印花税也是法拍税费中必不可少的一部分。

法拍中转让厂房及土地所签订合同应按产权转移书据征收印花税。应缴印花税按合同金额或转让房地产收入的0.05%计征。

计算公式很简单，应缴纳印花税税额=合同金额或转让房地产收入×0.05%。

3城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这类税费属于工业用地及产房比较独有的一个费用。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费应按实缴增值税税额为计税依据，分别按7%、3%和2%计征。所以计算公式为：应缴纳税（费）额=应缴增值税税额×12%。

4土地增值税

土地增值税为根据土地增值税暂行条例据实计算征收，但有确实无法据实计算的情况，可以按照规定核定征收。

法拍中，土地的增值税和厂房及土地的增值税有所不同，转让土地使用权的核定征收率为8%，厂房及土地的核定征收率为6%。

公式为：应缴纳土地增值税税额=转让房地产收入×适用核定征收率。

5企业所得税

企业所得税这一税种要看被拍卖主体是否为企业，如果是企业则需要按照规定申报缴纳企业所得税。

企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止,分月或者分季预缴，年度终了之日起五个月内汇算清缴，结清应缴应退税款。

计算方式为：应纳税额=（收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损）×企业所得税税率（居民企业所得税税率为25%、非居民企业适用税率为20%）。

6个人所得税

如果被拍卖方不是企业而是自然人的话，则以“财产转让所得“税目申报缴纳个人所得税。

财产转让所得应纳税额＝应纳税所得额×适用税率（20%）＝（收入总额－财产原值－合理费用）×20%

合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

02

受让方须缴纳的税种

相比于转让方的税费，受让方（竞买人）的税种和计算方式则简单许多。

受让方只需按规定缴纳契税和印花税，适用税率分别为3%和0.05%计算。

印花税：按产权转移书据(合同)所载金额或者转让土地使用权、工业用地及厂房收入的0.05%的印花税缴纳。

契税：土地使用权、工业用地及厂房的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。

以上就是今天院长对于法拍中工业用地及厂房的税费讲解，其中一些涉及到专业名词的部分也许有的小伙伴听得有点一知半解，如