政策依据

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）规定，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

政策详解

（一）不动产分期抵扣需要符合的条件

1、不动产取得时间是2016年5月1日后；

也就是说，2016年5月1日后取的不动产才能取得增值税专用发票，用于抵扣进项税额；2016年5月1日前（即营改增前）取得的不动产，取得的是营业税发票，即使补开发票也是增值税的不征税发票，不论是分期还是一次性都不能抵扣进项税额。

2、不动产在会计制度上按固定资产核算；

也就是说，按投资性房地产核算的房屋和土地、按无形资产核算的土地使用权、房地产企业作为存货核算的开发产品、施工企业按临时设施核算的临时建筑，不需要分期抵扣，一次性抵扣即可。

3、取得开具合法有效的增值税扣税凭证；

也就是说，不动产分期抵扣必须取得增值税专用发票。

4、取得不动产的方式包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式；

也就是说，可以分期抵扣的不动产不只包括外购，还包括其他取得不动产所有权的方式。但是租赁的不动产不拥有所有权，且租金原本就是分期支付的，不会影响税收均衡，因此不需要分期抵扣，凭每次取得的发票认证抵扣即可。

5、分期抵扣进行的范围只能是为构建不动产或不动产在建工程发生的购进货物、设计服务、建筑服务；

货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

也就是说，为构建不动产或不动产在建工程发生的其他服务对应进项不需要分期抵扣，取得后一次性抵扣即可。

6、不动产在建工程的抵扣条件：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%。

也就是说，只有用于新建或改扩建不动产的购进货物和设计服务、建筑服务这三种款项合计超过资产原值50%的才可以分期抵扣，且分期抵扣的只能是购进货物和设计服务、建筑服务的进项税额分期抵扣，其他进项一次性抵扣即可。购进货物和设计服务、建筑服务三项金额未超过原值50%的，所有款项均应一次性抵扣，不再分期。

（二）不动产分期抵扣时点的确定

不动产分期抵扣的时点为：60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

从文件理解应当是取得发票当期得认证，并抵扣60%，第13个月再抵扣40%。但是，现行认证期为360天，因此，小编认为分期抵扣的时点应当理解为取得发票并在认证期内认证的当月抵扣60%，从认证当月起的第13个月再抵扣剩下的40%。

案例解析

A企业为增值税一般纳税人，2018年5月6日购进办公楼一幢，计入固定资产，并在当月取得了增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的购买金额为1000000元，增值税税额为100000元。

（一）计算：

2018年5月需要抵扣进项税额=100000*60% =60000元

2019年5月抵扣的进项税额=100000*40%=40000元

（二）会计分录：

借：固定资产—办公楼 1000000

应交税费—应交增值税（进项税额） 60000

应交税费—待抵扣进项税额 40000

贷：银行存款 1100000

（三）填报

1、2018年5月增值税纳税申报表填列

第一步：

填列增值税纳税申报表附列资料（五）

第二步：

填列增值税纳税申报表附列资料（二）

填报要点：

（1）附列资料（五）中第2列=附列资料（二）第9栏、附列资料（五）中第3列=附列资料（二）第10栏。

（2）期末待抵扣的40000元不能填入附列资（二）待抵扣进项税额栏，否则以后无法抵扣。

2、2019年5月增值税纳税申报表填列

第一步：

填列增值税纳税申报表附列资料（五）

第二步：

填列增值税纳税申报表附列资料（二）