1.房地产行业-取得土地环节税务风险

1.1收到政府部门的土地出让金返还未申报企业所得税的风险

（一）情景再现

某房地产企业2015年4月以招拍挂方式取得土地，在支付土地出让金后，收到政府返还回来的土地出让金1285万元，计入“其他应付款”科目，理由是用于拆迁和安置，在2016年5月末汇算清缴时未做纳税调整，2017年6月稽查局对其进行检查时，做出补缴企业所得税的决定，并按规定加收滞纳金。

（二）风险描述

国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，可能会收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后，计入“专项应付款”、“资本公积”、

“其他应付款”、“长期应收款”等科目，在企业所得税纳税申报未做收入处理的，存在企业所得税未缴纳的风险。

（三）防控建议

企业在收到财政返还资金后，应首先判断该收入是否同时满足不征税收入的三个条件：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件。

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求。

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

如果满足不征税收入条件，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除，在所得税申报时按规定进行纳税调整；如果不满足不征税条件，则应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512 号)第二十六条

《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）第一条

《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号) 第一条第一款