担保法解释66(担保法第66条的立法意图是什么)

栏目主持人李皓按：抵押与租赁的冲突本质上是承租人的权利保护与抵押权人权利实现之间的冲突，对此，执行实操中以灵活变通的处理方式在实体法的狭缝中寻求兼顾二者的路径。本文系统梳理了实务中各种冲突情形，于细微处观察法律运行的轨迹，着眼虽小，但回应的是现实中的真问题。

本文共计8,479字，建议阅读时间17分钟

不动产领域内，租赁与抵押的冲突屡见不鲜。先租赁后抵押的情形下，依“买卖不破租赁”原则，抵押物变现时租赁关系仍存于其上；先抵押后租赁情形下，承租人依据租赁关系就抵押物提出执行异议的，租赁当然不得对抗成立在先的抵押权，但此时租赁是否必须被涤除？如就法院应否涤除租赁产生争议，承租人应通过执行行为异议还是执行异议之诉救济？执行程序中，又应如何界定租赁与抵押的先后顺位进而认定是否应带租赁执行？本文不揣浅陋，以上述问题为切入点，就涉租赁执行的审查规则作一探讨。

为便于阅读，笔者将涉租赁执行案件的处理思路简要总结如下，并于下文详细展开。

一、租赁与抵押权冲突时的处置规则

如租赁设立在抵押之前，依据《合同法》第229条、《物权法》第190条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》（法释〔2000〕44号，下称“《担保法司法解释》”）第65条等规定确立的“买卖不破租赁原则”，抵押物变现时租赁关系仍存于其上；如租赁设立在抵押及查封之后，基于查封效力所及，标的物上的租赁应予去除，此两种情形均无争议。

如租赁设立在抵押之后、查封之前，依据“设立在先则权利在先”、“登记优于未登记”的权利排序原则，在先的已登记抵押权得以击破租赁权，但租赁是否必须被去除？对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，下称“《拍卖变卖规定》”）明确规定，拍卖财产上原有的租赁权原则上可继续存在，如影响抵押权的实现，则应当去除。但不少执行法院依据《担保法司法解释》第66条等规定，直接认定成立在后的租赁不得对抗抵押，进行不带租赁拍卖；亦有法院径行认为，租赁的存在必然会影响抵押权的实现，并因此去除租赁；还有法院并不审查租赁是否影响抵押权的实现，直接带租拍卖，受让人在拍得后要求去除租赁。[1]抵押与租赁冲突时租赁权应如何处置，系探讨涉租赁执行的前置问题。针对实践操作中的混乱情况，本文就设立在后的租赁权处置规则澄清如下。

1、租赁设立在后时，租赁权处置规则的演变

就如何处置在后设立的租赁权，司法态度经历了一个变化的过程。2000年的《担保法司法解释》第66条第1款规定，租赁在抵押之后设立的，受让人一律不受租赁合同约束。

第66条第1款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”

然而2005年1月生效的《拍卖变卖规定》第31条却规定，拍卖财产上的租赁权原则上可继续存在，如果租赁对在先的抵押权的实现有影响，需涤除租赁后拍卖。最高法院对此解读为，该条在平衡各方利益的基础上，事实上修改了《担保法司法解释》中抵押对受让人绝对无效的思路。[2]

第31条第2款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

2007年的《物权法》第190条规定，租赁关系不得对抗在先的已登记抵押权，此是针对抵押权和租赁权冲突问题效力位阶最高的规定，与《担保法解释》第66条在表述上略有不同。对此，有观点认为二者应作相同理解，即：实现抵押权时，抵押物上设立在后的租赁即失去效力，抵押物受让人不受租赁关系约束。[3]但亦有学者认为，《物权法》190条应理解为“租赁关系不得对登记抵押权造成不利影响”，如负担租赁权的抵押财产的变价额足以清偿债权，则租赁仍可继续存在。[4]

第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《物权法》之后出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，下称“《房屋租赁司法解释》”）第20条规定，租赁房屋发生所有权变动的，承租人可要求继续履行租赁合同，但抵押设立在先的情形除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书指出，此条系对《担保法》66条和《物权法》190条的沿袭，但该书并未明确设立在后的租赁是否必须被涤除。[5]

第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。

2、执行程序中，后设立的租赁如不影响抵押权的实现，即可继续存在

笔者认为，执行程序中，后设立的租赁并非绝对不具约束力，只要执行法院审查认为租赁不影响在先抵押权的实现，租赁即可继续存在。笔者认为理解《物权法》190条时应采取上述第二种解释路径，即租赁“不得对抗”指不得对抵押权造成不利影响，而《物权法》之后出台的《房屋租赁司法解释》应通过解释使其与《物权法》一致，原因如下。

第一，抵押权人追求的本就是抵押价值的实现，如果带租赁的不动产能够覆盖债权，那么允许租赁继续存在完全不影响抵押之目的，对各方不仅无不利影响，还能同时保护承租人的利益。从法经济学的视角观察，此种处理方式可使物的利用达到最大化，也符合物权法的立法初衷。我国台湾、日本等均采取类似的手段协调抵押权人与承租人的利益，认为在后的租赁并非必须被去除。[6]

第二，此种解释并不违反权利的顺位规则。虽然先顺位的权利应优先实现，但并非必须通过消灭后顺位的权利达到此效果，只要在后顺位权利妨碍在先权利的实现时，排除后顺位权利即可。[7]

第三，《物权法》第190条并未规定在后的租赁必须被去除，此种解释路径只是更为精细，但完全在该条文义范围之内。既然最高院已明确提出《拍卖变卖规定》第31条系对《担保法司法解释》第66条的修改，从体系化解释的角度出发，将《物权法》解释为与《拍卖变卖规定》相协调也更加妥当。

二、执行程序中承租人的救济路径

执行异议之诉解决的是何种权利具有支配地位，适用前提是实体权利之间存在冲突对抗。执行行为异议则围绕执行程序是否有形式及程序上的缺陷，关注的是执行中的事实关系而非实体权利的冲突。此两种救济路径看似泾渭分明，但实践中却并不总是那么容易区分。关于涉租赁执行中执行行为异议与执行异议之诉如何区别适用，此前司法解释层面并无详细规定，实践中做法不完全统一，法院混淆两种救济路径的情况时有发生。

就此，2019年11月发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿，下称“《执行异议之诉司法解释征求意见稿》”）第12条作出了专门规定，笔者结合该规定分析如下。

第12条“【承租人提起的执行异议之诉的处理】

带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。

不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；（三）案外人已按照合理方式支付合理租金。”

1、如法院并未否定租赁权，此时不存在实体权利冲突，承租人提起的属于行为异议

《执行异议之诉司法解释征求意见稿》”）第12条将涉租赁的强制执行分为带租赁与不带租赁两种，分别规定了不同的救济路径。其中带租赁强制执行的处理思路较易理解。因带租赁执行的情形下执行法院并未否定承租人的租赁权，各方并无实体权利的冲突与对抗，承租人提起的应为执行行为异议（如，承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权），相关异议应通过《民事诉讼法》第225条救济。

2、如法院否认租赁权，而承租人主张租赁设立在先，此时因存在实体权利冲突，可通过执行异议之诉救济

（1）“存在实体权利冲突”的形式审查标准

针对不带租赁强制执行的情形，《征求意见稿》12条第2款规定，“案外人以其对执行标的享有租赁权为由提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持……”。此处的“案外人以其对执行标的享有租赁权为由”应如何理解？是否意味着案外人声称对执行标的享有租赁权的，即应按照《民事诉讼法》227条通过执行异议之诉救济？

此问题的实质是，应如何确定执行异议阶段的形式审查标准，将可能存在实体权利冲突的案件导向执行异议之诉？对此，司法实践中标准并不统一。上海高院发布的规定及案例认为，是否通过执行异议之诉救济应依据当事人主张的权利决定，如当事人主张租赁权的，无论其声称租赁发生在抵押/查封之后或之前，均可提起执行异议之诉，法院应依照《民事诉讼法》第227条审查。[8]

但笔者认为，不应仅仅依据案外人的诉请或主张确定后续的救济路径，而应考虑案外人的权利是否具有排除执行的实际可能。具体来说，判断应通过执行行为异议或执行异议之诉救济的标准为：

第一，在执行异议阶段，案外人应提供合同签订于抵押/查封前的基本证据，或租赁成立在先的基本证据；如案件存在租赁成立在先的现实可能，则执行法院应依据《民事诉讼法》第227条审查，当事人不服的应通过执行异议之诉救济。需说明的有两点，其一，如合同签订于抵押/查封之后的，案外人可以通过举证房屋交付在先等情况，初步证明事实上的租赁关系成立在先。其二，此处的审查属形式审查，一般无需实质审查租金支付等情况，否则无异于将执行异议之诉是否成立的判断标准前置。

第二，对于租赁在后的案件，执行法院应依据《民事诉讼法》第225条关于执行行为异议的规定审查，当事人不服的通过复议救济。如案外人认可租赁合同系在查封/抵押后签订，却提起执行异议之诉，法院应驳回起诉。

（2）采取上述标准的理由

笔者认为，判断是否应通过执行异议之诉救济，应回归《民事诉讼法》第227条，审查案外人的异议是否针对“执行标的”提出，权利间是否有冲突的可能。执行异议之诉中，案外人意在通过主张某种实体权利，排除申请执行人基于另一权利对标的物的执行，争议焦点系何种权利具有支配地位。如果承租人表面上主张租赁可排除执行，却承认租赁合同签订、交付均在抵押之后，则租赁显然劣后于抵押，无论如何均无法排除执行。该异议并非针对“执行标的”提出，显然不应归入异议之诉的救济渠道，而应通过执行行为异议及复议程序解决。

该标准也与司法实践中多数法院的处理思路大体相符。江苏高院与浙江高院出台的执行相关规定及广东等地高院案例均认为，如果承租人基于查封/抵押后签订的租赁合同提起执行异议，应适用《民事诉讼法》225条审查；如果承租人基于查封/抵押前签订的租赁合同提起执行异议，应适用《民事诉讼法》227条审查，由此引发的争议通过执行异议之诉救济。[9]

3、如果法院否认租赁权，租赁设立在后时，承租人关于涤除租赁的争议通过执行行为异议救济

租赁设立在后的，租赁无论如何均不能对抗抵押，不存在实体权利冲突的可能，发生异议的应通过执行行为异议救济。以涤除租赁为例，按照《拍卖变卖规定》，如租赁不影响在先抵押权的实现则无需去除，此时争议焦点系租赁的存续是否影响抵押权实现，即租赁会否导致标的物价值下降导致无法覆盖债权（以下详述）。该问题实为变价过程中的技术判断而非实体权利冲突，故承租人不享有“排除执行”的民事权利，当事人的异议针对的是法院（不予）涤除租赁的行为，属执行行为异议。实践中，浙江高院出台的相关规定及广东、江苏等地高院案例均将涤除租赁的异议作为执行行为异议处理[10]。

执行行为的载体通常为拍卖公告及裁定。正式拍卖前，法院会就拍卖事项发布公告，其中通常包含是否涤除租赁；抵押权人或承租人如有异议，可直接就拍卖公告提出。

另外，关于抵押权人要求去除租赁时的程序选择权，最高法院在回复山东高院的复函中指出，“抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。”[11]

三、租赁设立在后：涤除租赁异议的审查标准

如上已述，司法实践中不少法院并未实质审查租赁是否影响抵押权的实现。其中，部分法院直接认定租赁将导致买受人无法实际占有财产，影响竞买意愿并导致拍卖成交价格变低，故必然影响抵押权的实现。[12]此种做法架空了《拍卖变卖规定》第31条第2款，笔者认为并不妥当。笔者认为，应从以下方面考虑租赁是否会对抵押权的实现造成影响。

1、应从价格入手判断租赁是否影响抵押权的实现

所谓租赁对抵押权的实现有影响的，应指因租赁关系的存在，抵押财产无人应买，或者其变价所得不足以清偿抵押权所担保的债权额。具体来说：首先，应审查抵押物能否覆盖主债权，若负担租赁的抵押物价格能满足，表明无影响；若不能满足，而不带租赁的价格能满足，则有影响。其次，如抵押物负担或不负担租赁均不能覆盖主债权，但负担租赁的抵押物价格比不负担的低，则有影响。

实践中，遵循《拍卖变卖规定》第31条进行实质审查的法院，一般采取委托评估的方式判断[13]：如不带租赁的评估价无法覆盖全部债权，或附带租赁导致评估价变低，则认定租赁对抵押有影响，应当去除。

值得一提的是，有学者进一步提出，鉴于评估价未必准确，可参考瑞士的双重报价法，对比负担租赁与不负担租赁两种情况下竞买人的报价，在拍卖程序中判断租赁是否影响抵押权的实现，如此对承租人利益的保护更为周全。[14]笔者认为此种做法值得借鉴。

2、法院带租拍卖，各方均无异议且受让人直接拍下的，租赁应继续存在

如法院在拍卖时明确提示标的存在租赁、买受人需待租赁期满方可收回标的，而拍卖过程中各方并无异议、受让人直接拍下的，笔者认为此时应视为买受人自愿接受权利负担，租赁可继续存续。[15]

四、租赁设立在先：执行异议之诉的审查标准

租赁顺位的认定，或者说租赁权何时设立，实质上即是关于租赁能否“排除执行”的认定。租赁在先的，依“买卖不破租赁”原则，租赁权人提起的执行异议之诉成立，得以排除不带租赁的执行，拒绝向受让人交付执行标的。但现行法律对于租赁权的设立时点并无明确规定，司法实践中标准不完全统一。

1、从《执行异议复议规定》到《执行异议司法解释征求意见稿》的变化

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，以上及以下简称“《执行异议复议规定》”）第31条将签订书面租赁合同以及占有两项要件作为租赁权设立的核心标准；同时，为了防范虚假租赁，该规定将恶意串通、以明显不合理低价承租的情形排除在保护范围之外。

第31条 “承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

如上已述，《执行异议司法解释征求意见稿》则认为，排除不带租赁的执行的标准为：签订书面合同、占有、以合理方式支付租金。可见，意见稿直接将租金升格为租赁权的设立标准。

笔者推测，此种改变可能一定程度上源于打击虚假租赁和举证难度的考虑。按照《执行异议复议规定》，应由受让人主张承租人与被执行人恶意串通。从距离证据的远近来说，《执行异议司法解释征求意见稿》将支付租金的举证责任分配给承租人的做法似乎更为合理。但笔者认为，该等修改并不能在既有法律规定中找到充分支持，其法理基础存疑且可能导致对租赁权设立标准的误认，应当慎重。

2、以合理的方式支付租金不应作为判断租赁顺位的标准，而应作为判断租赁关系是否真实存在的参考

首先，租赁合同本质上属于债权，“买卖不破租赁”原则系为了保护实际承租人稳定居住的基本需要，而赋予租赁物权化的对抗力，使其能够对抗抵押权人等第三人。换言之，租赁的对抗力源于对承租人占有的保护。同时，物权具有对抗力的关键在于其设立需经公示，租赁权要取得物权的对抗效力亦需经过公示，否则不利于保护交易安全，而占有即具有公示之效果。故学界多数观点认为，在不动产租赁登记尚不完善的当下，占有是租赁权设立的核心标准。[16]相较而言，当事人支付租金与租赁的对抗效力无直接关系，故不应作为判断权利顺位的标准。

其次，将支付租金作为判断租赁权顺位的标准，也很难从现行司法解释或司法实践中找到支持。立法机关对《合同法》229条的释义认为，“买卖不破租赁”的适用要件不包括支付租金。[17]《房屋租赁司法解释》第20条关于“买卖不破租赁”的规定亦未提及支付租金。司法实践中，多数法院的思路是将合同的签订时点及占有时点作为核心审查对象，租金的支付系认定各方是否成立真实租赁关系的参考因素。就比较法而言，也很少将支付租金作为租赁权设立的要件。

最后，将租金支付排除在判断租赁顺位的标准之外，并不会导致举证责任分配不公。执行异议之诉中，案外人对其主张的实体权利负有举证责任，而法院必然要求承租人提供支付租金的证据，作为判断租赁合同的真实性的参照。故无需通过将支付租金升格为判断租赁顺位的标准来达到规制虚假租赁的目的。

因此，笔者赞同《执行异议复议规定》设定的审查标准。笔者认为，判断租赁顺位时，审查核心仍是租赁合同与交付的时点，登记、租金的支付情况则应纳入是否构成虚假租赁的反向审查。此标准也贴近实践中多数法院的思考进路。

3、判断标准在实务中的展开

笔者结合各地高院出台的规定及相关案例，就判断租赁权顺位涉及的各项因素分析如下。

核心因素-书面租赁合同：当事人主张书面租赁合同在先时，最为直接的证据为合同文本。此外，下述情形亦可作为合同成立在先的证据：已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁、已办理租赁合同公证、已缴纳相应租金税、在房屋所在物业公司办理租赁登记、已向抵押权人声明租赁情况等。[18]

核心因素-占有：除了最典型的占有使用之外，司法实践还认可下述情形构成占有：对房屋根据租赁用途进行装修、以房屋作为营业执照的住所地且一直未变更、支付房屋水电及物业管理等费用、虽未实际居住但已移交钥匙、更换门锁以及置备个人物品等。[19]

其他参考因素-登记：《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》要求房屋租赁应办理登记备案手续，部分地区甚至规定未办理登记的不得对抗第三人。[20]依据通说，该等要求属管理性规定，是否办理登记并不影响合同效力。实践中各方出于避税等考虑，不办理登记的情况较为常见。因此，笔者认为在现阶段更适合将登记作为参考因素，而非认定租赁顺位的标准。实践中多数法院也仅是将登记情况作为判断租赁关系是否真实的参考。[21]

其他参考因素-租金：租金的合理性主要从价格本身及支付方式两方面审查。审查是否属于明显不合理的低价时，法院主要参考同地区的租金标准。此外，对于租金水平本应浮动较大的商铺，如果以固定价格出租20年，价格的合理性也可能遭到质疑。

就支付方式，实践中的常见问题是以租抵债是否仍适用“买卖不破租赁”。就此问题，多数案例持否定态度，理由是租赁合同指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金并在到期后归还的合同，而“以租抵债”不属于租赁合同。[22]然而，最高院及高院层面也存在允许以债务折抵租金的案例。[23]笔者认为，以抵债的方式支付租金并不影响租赁合同的性质，上述将以租抵债排除在租赁合同之外的论证思路不具说服力。按照前文的逻辑，支付租金并非判断租赁权是否成立的标准，故不应将以租抵债直接排除在“买卖不破租赁”原则的适用范围之外。但如果承租人将房屋借给相关方无偿使用，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制”，租赁应无法对抗执行。

以上是对实践中租赁设立判断标准的梳理。当然，尚有许多其他事实也可能成为法院判断是否成立租赁关系的参考，包括但不限于承租人有无实际的租赁需求等等。本文由于篇幅所限，不再进一步展开。

结语

抵押与租赁冲突时的处置规则，属探讨涉租赁执行时的前置问题。《物权法》190条对此作了提纲挈领的规定，然而实践中对该条的理解不同，司法解释相关规定亦不一致。本文认为，先设立的租赁当然得以对抗抵押，但后设立的租赁并非绝对不约束抵押物受让人，只要租赁不影响抵押权的实现即可继续存在。

租赁在后时，对应的典型救济路径是关于是否应涤除租赁的行为异议，审查标准为是否因租赁关系的存在，抵押财产无人应买，或者其变价所得不足以清偿抵押权所担保的债权额。

租赁在先时，对应的典型救济路径应为执行异议之诉，目的是审查租赁是否确实“成立在先”，进而能够“排除执行”。换言之，执行异议之诉的审查标准实为租赁顺位的判断标准在执行程序中的延伸。租赁设立时点包括租赁合同成立、租赁登记、承租人的占有等不同形态，执行异议之诉重点从合同签订、交付的时点判断租赁是否成立在先，并将登记、租金支付情况等因素作为参考。

《执行异议之诉司法解释征求意见稿》中涉及租赁的规定仅有一条，但理解该条时不能不回到租赁顺位的判断、租赁与抵押并存时权利间的关系等实体法问题。其中折射出的，乃是执行异议之诉领域内程序与实体的胶着，循环往复。本文仅是笔者对涉租赁执行程序中的初步思考，供各方指正。

注释：

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[1]参见(2019)粤执复740号、(2019)粤执监165号、(2018)苏执复172号、(2018)沪民申1858号、(2019)渝民终620号、(2016)苏民申5547号、(2016)苏0591民初11473号等案件。

[2]刘贵祥、范向阳：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用》，载《人民司法》2015年第11期。

另，最高人民法院《人民司法》研究组在2007年第2期“司法信箱”中认为：“为保护抵押权的顺利实现，《担保法司法解释》对抵押财产抵押后的出租行为采取了对抵押权人和受让人绝对无效的态度。而《拍变卖规定》则在平衡抵押权人、债务人二者利益的基础上，在具体案件中视在后设定的租赁权是否对抵押权的实现构成障碍，来决定是否对对抵押权人和拍定人无效，按照后法优先于前法的法律适用原则，本案适用《拍变卖规定》”。

[3]参见王利明：《物权法研究》（下册），中国人民大学出版社2016年版，第1242页。

[4]参见高圣平：《担保法论》，法律出版社2009年版，第357页；崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2011年版，第458页。

[5]奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，第270页。

[6]程啸：《论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对<物权法>第190条第2句的理解》，载《法学家》2014年第2期，第53页。

[7]常鹏翱：《顺位规范的拓展分析——先抵押后租赁的法律规制》，载《物权法的展开与反思》（第2版），第413-441页。

[8]参见《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》（沪高法〔2015〕75号）第1条、第11-12条及(2018)沪民申1858号等案件。

[9]参见《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条及浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）第5-8条。

亦可参见(2019)粤执监165号、(2018)粤执监138号、(2017)桂执复45号案。

[10]参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）第八条、(2019)粤民终1505号、(2019)黑06执异114号、(2017)苏民终686号案。

[11]参见最高法院《关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》（[2011]民二他字第18号）。

[12]参见(2019)渝民终620号等案件。

[13]参见(2016)最高法民申3536号案、(2018)沪民终244号案。亦可参见《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》（沪高法〔2015〕75号）第13条。

[14]常鹏翱：《顺位规范的拓展分析——先抵押后租赁的法律规制》，载《物权法的展开与反思》（第2版），第413-441页。

[15]参见（2016）川民申1949号案等案件。

[16]奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，第261-265页。常鹏翱：《顺位规范的拓展分析——先抵押后租赁的法律规制》，载《物权法的展开与反思》（第2版），第413-441页。

[17]全国人大常委会法制工作委员会编著的《中华人民共和国合同法释义》认为，适用买卖不破租赁的条件是：包括：租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

[18]参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）第四条等。

[19]参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）第三条等。

[20]《上海市房屋租赁条例》十五条规定：“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”即房屋租赁未进行登记备案的，买受人无须继续负担租赁关系。我国天津、重庆等地区也有类似的规定。

[21]参见(2018)最高法民申3551号等案。

[22]参见(2014)民申字第215号案、(2017)闽民终549号案、(2019)川民申3757号案等。

亦可参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办〔2014〕39号）第二条。

[23]参见(2019)最高法民申3266号、(2019)京执复160号、(2019)粤执复690号等案件。